存量貸款市場(chǎng)目前一副亂象，記者從多家中介公司了解到，其實(shí)其中亦是有跡可循。中介透露，無論是從當(dāng)初的二套房貸優(yōu)惠解禁，還是到現(xiàn)在的存量貸款利率下浮，甚至是第三套房的存量貸款優(yōu)惠，在可能的范圍內(nèi)，銀行都會(huì)向其認(rèn)定的 “優(yōu)質(zhì)客戶”予以傾斜。

　　多套存量優(yōu)惠確存在

　　當(dāng)記者以購房者身份咨詢二套房甚至三套房都能獲得優(yōu)惠的相關(guān)事宜時(shí)，浦東地區(qū)一家漢宇不動(dòng)產(chǎn)的中介員工表示，這類現(xiàn)象確實(shí)是有，但能否真的享受到優(yōu)惠要看貸款者 “是否優(yōu)質(zhì)”。這位工作人員為此詳細(xì)詢問了一系列相關(guān)問題，如名字在幾套房子的產(chǎn)證上出現(xiàn)過，之前的房子向哪些銀行貸過款，貸了多少，已經(jīng)還掉多少，之后的第二套房還存有多少存量貸款等等。

　　他告訴記者，要享受第二套、甚至第三套存量房貸也能獲得相應(yīng)的折扣，在符合銀行公開公示所需的信用良好等 “基礎(chǔ)硬件條件之外”，原則上最好第一套房的房貸已經(jīng)還清，或者是能向銀行證明能在短期內(nèi)還清；而第二套房的貸款余額則是多一些為好。而最關(guān)鍵的是，要 “向銀行證明你資質(zhì)很好，能給銀行業(yè)務(wù)作出不小的貢獻(xiàn)，而帶來的風(fēng)險(xiǎn)很小”。

　　該工作人員對(duì)記者表示，本周有一位他曾服務(wù)的業(yè)主就已申請(qǐng)成功，就獲得7.23折的優(yōu)惠。該業(yè)主目前已有三套住房，但經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較雄厚，家中多人都有某銀行的白金卡，而且銀行戶頭長年有大額存款， “對(duì)于這樣的客戶，銀行自然寧可多給優(yōu)惠也一定要抓牢”。

　　而閔行區(qū)一家太平洋中介人士對(duì)記者表示，雖然他所在的門店還沒有經(jīng)手相關(guān)實(shí)例，但據(jù)他所知業(yè)內(nèi)確實(shí)有比較 “極端”的第三套房貸款獲優(yōu)惠的現(xiàn)象。不過他表示對(duì)于第二套房的存量貸款，有部分情況估計(jì)比較難申請(qǐng)到：如本來就沒有享受到85折優(yōu)惠的二套房，以及房型很小如三四十平方米的房屋或者貸款余額很少等等。

　　銀行傾斜優(yōu)質(zhì)客戶

　　一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，即便是符合了銀行公開的可以申請(qǐng)的標(biāo)準(zhǔn)，最終能否真正申請(qǐng)成功也很難講。而優(yōu)質(zhì)客戶申請(qǐng)成功的幾率則將非常大。

　　那么，怎樣才算是優(yōu)質(zhì)客戶呢？記者日前在閔行區(qū)一家房產(chǎn)中介公司采訪時(shí)，在該門店經(jīng)理的辦公桌上發(fā)現(xiàn)了一份注明由該公司研究咨詢部分整理的一份上海各銀行的優(yōu)質(zhì)客戶認(rèn)定細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)。從中記者發(fā)現(xiàn)，如有的銀行將公務(wù)員、教師、執(zhí)業(yè)律師、保險(xiǎn)公司管理人員等職業(yè)劃為較為優(yōu)質(zhì)的客戶；有的則按收入和資產(chǎn)金額劃分，提出年收入12萬元以上、或持有該行白金信用卡或者賬戶存款200萬元以上的視為優(yōu)質(zhì)客戶；有的銀行條件較為苛刻，要求月繳750元及以上的公積金款滿1年、凈資產(chǎn)達(dá)到120萬元及以上和職業(yè)穩(wěn)定為公務(wù)員；而有的銀行則直接規(guī)定，在該行存200萬元，貸100萬元就算是優(yōu)質(zhì)客戶……而針對(duì)這些不同人群的具體情況，每家銀行還都劃定了多檔等級(jí)，如某銀行針對(duì)公務(wù)員從科員、科級(jí)干部、處級(jí)、局級(jí)等都還劃定了不同的標(biāo)準(zhǔn)。

　　“一般說來，優(yōu)質(zhì)客戶實(shí)際指的是資質(zhì)較好、貢獻(xiàn)度大、風(fēng)險(xiǎn)小的，可以給予一些特別優(yōu)惠人群的統(tǒng)稱，而相關(guān)對(duì)哪些人能給哪些優(yōu)惠，銀行的執(zhí)行細(xì)則也會(huì)隨時(shí)變動(dòng)”，閔行區(qū)一位中介人士對(duì)記者表示，不同的優(yōu)惠程度從7折到8折都有，一般說來，首套存量不少分布在7折到7.5折之間，而二套以上的存量貸款則多在7.5折到8折之間。

　　人均面積成房貸突破口

　　按照相關(guān)規(guī)定，只有符合改善型需求的購房者才能獲得進(jìn)一步的折扣優(yōu)惠，而擁有第二套甚至第三套房的業(yè)主一般經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，房屋面積較大或總價(jià)較高，有不少都難符相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。不過，中介人員告訴記者，為了在 “轉(zhuǎn)按揭爭奪戰(zhàn)”中爭取業(yè)務(wù)量，銀行在二套房貸款方面也已經(jīng)越來越寬松。要解決這一問題亦非難事， “可以從人均住房面積方面來突破�！�

　　此前，國務(wù)院131號(hào)文件中表示改善型住房的認(rèn)定可以以當(dāng)?shù)厝司�住房面積為標(biāo)準(zhǔn)。央行上海分行、上海銀監(jiān)局一直沒有明確人均住房面積，此前上海業(yè)界一直沿用的是上海統(tǒng)計(jì)局公布的2007年末上海人均住房面積32.2平方米的標(biāo)準(zhǔn)。

　　而更為關(guān)鍵的是，在此前的實(shí)際操作中， 32.2平方米的人均面積究竟是按產(chǎn)證上的業(yè)主人數(shù)算，還是按戶口本上落戶人數(shù)算，各中介的具體做法都是 “五花八門”。前述太平洋中介人士告訴記者，在他們的實(shí)踐中， “兩種算法都不是”。