各種跡象清晰地表明,深圳樓市正呈現(xiàn)出短期回暖的局面,但這種行情在即將到來的2009年會(huì)得以持續(xù)嗎?昨日,大型地產(chǎn)中介星彥地產(chǎn)對(duì)外舉行《大調(diào)整背景下深圳地產(chǎn)新年走勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告》發(fā)布會(huì),預(yù)測(cè)明年深圳樓市將下跌15%—20%。現(xiàn)場(chǎng)開發(fā)商代表亦對(duì)深圳明年樓市行情表示悲觀,奉勸同行降價(jià)快速銷售,首先要生存下去。

　　新盤報(bào)價(jià)回歸2006年價(jià)位

　　星彥地產(chǎn)中央研發(fā)中心總經(jīng)理鄢圣剛認(rèn)為,2008年宏觀政策經(jīng)歷了從嚴(yán)到松的大逆轉(zhuǎn),深圳土地供應(yīng)放量,比過去3年高出一半以上,光住宅就有11宗面市,無奈需求疲軟,土地成交價(jià)格基本都是以起拍價(jià)成交。市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)齊跌,星彥地產(chǎn)對(duì)普通住宅的新盤從2006年到2008年12月的每月新盤報(bào)價(jià)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),現(xiàn)在住宅當(dāng)月新盤報(bào)價(jià)基本回歸2006年價(jià)位,包括關(guān)內(nèi)。

　　目前,深圳市場(chǎng)看房量和成交量都有較大提升。據(jù)星彥統(tǒng)計(jì),截至23日,12月成交量已達(dá)58萬平方米,這為后市提供了很大的想象空間。但11月、12月成交量的回歸,是否意味著深圳樓市的回暖?明年會(huì)否順延這一態(tài)勢(shì)?星彥地產(chǎn)給出了悲觀的回答。

　　“明年下半年跌幅較大”

　　鄢圣剛認(rèn)為,從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境判斷,受經(jīng)濟(jì)下滑的影響,2009年的中國樓市仍然處于下行通道。

　　供應(yīng)量的增加,是最主要因素。“保守估計(jì),明年整個(gè)市場(chǎng)的可消化量可能達(dá)到1100萬平方米。”鄢圣剛介紹,這個(gè)數(shù)據(jù)由三個(gè)部分組成:2007年以前供應(yīng)未消化量大概100多萬平方米,2008年未消化450萬平方米左右,2009年新增供應(yīng)500萬平方米左右。

　　由于經(jīng)濟(jì)下行,消費(fèi)者購買力將會(huì)持續(xù)減弱。深圳地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一直強(qiáng)調(diào)剛性需求的量,星彥地產(chǎn)通過一組數(shù)據(jù)進(jìn)行保守測(cè)算,明年剛性需求量在700萬—1000萬平方米。但是,財(cái)富縮水導(dǎo)致整個(gè)社會(huì)的購買力下降明顯,在經(jīng)濟(jì)壓力下由于對(duì)未來和經(jīng)濟(jì)的悲觀考量,消費(fèi)者購買力會(huì)受到打擊。因此,理論設(shè)計(jì)的剛性需求量可能很難達(dá)到。

　　“由于經(jīng)濟(jì)和對(duì)未來預(yù)期雙重因素的影響,2009年深圳房?jī)r(jià)還將處于下行通道�！毙菑┑禺a(chǎn)表示。根據(jù)該機(jī)構(gòu)的測(cè)算,明年關(guān)外熱點(diǎn)片區(qū)6400—9700元是相對(duì)合理的價(jià)格,低于6400元基本上屬于超跌狀況。而關(guān)內(nèi)的核心區(qū)域,因?yàn)樽饨鸬某惺苣芰Ω��?合理價(jià)格區(qū)間在11500—16600元。

　　星彥地產(chǎn)認(rèn)為,明年上半年深圳房?jī)r(jià)相對(duì)而言會(huì)有一定的支撐,會(huì)在底部相對(duì)比較中等的位置。但隨著經(jīng)濟(jì)下滑的不可逆轉(zhuǎn),可能下半年會(huì)出現(xiàn)較大幅度的下跌,在15%—20%,不會(huì)出現(xiàn)更大規(guī)模的超跌。

　　“開發(fā)商應(yīng)快速銷售謀生存”

　　在昨日的發(fā)布會(huì)上,開發(fā)商代表、花樣年集團(tuán)總裁潘軍表示,在當(dāng)前情況和后市悲觀預(yù)期下,開發(fā)商應(yīng)該“被動(dòng)地積極”,主動(dòng)出擊,合理定價(jià)銷售,現(xiàn)金為王,居安思危,把握好營(yíng)銷節(jié)奏和方式。如果大部分人都不出貨,處于觀望心態(tài),可能市場(chǎng)會(huì)有更長(zhǎng)時(shí)間的低迷。如果明年能夠積極減小供需失衡,可能對(duì)于后市的回暖和增長(zhǎng)有更好的拉動(dòng)。

　　對(duì)于15%—20%的跌幅預(yù)測(cè),多名深圳地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士受訪表示,雖然今年深圳樓價(jià)下跌幅度接近30%,但就當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境及結(jié)合前幾年爆炒的程度看,明年應(yīng)該還有下跌空間,但幅度多少還需看總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國家政策。 (盧先兵)