那廂北京某媒體熱熱鬧鬧地組織去美國(guó)“抄底”樓市的購(gòu)房團(tuán)還未成行，杭州這廂瑞亞國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，其實(shí)他們今年下半年就已經(jīng)組織了兩批“澳大利亞房產(chǎn)投資考察團(tuán)”，第三批也將在這個(gè)月出發(fā)，近20位團(tuán)員全部來(lái)自浙江。

　　浙江人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的熱情早已走向全國(guó)，而隨著美國(guó)、澳大利亞、歐洲房?jī)r(jià)的下跌，感興趣的浙江人也多了起來(lái)。

　　海外購(gòu)房新理由，為優(yōu)化資產(chǎn)配置

　　張凡，澳大利亞留學(xué)歸國(guó)，目前是瑞亞國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)公司杭州分部的咨詢(xún)經(jīng)理，因?yàn)樽约阂苍诎拇罄麃営挟a(chǎn)業(yè)，說(shuō)起那里的房地產(chǎn)市場(chǎng)他如數(shù)家珍。

　　“以前在澳洲買(mǎi)房的人以投資移民和子女留學(xué)為主，現(xiàn)在純投資的客戶(hù)也開(kāi)始出現(xiàn)�！彼�說(shuō)，現(xiàn)在中國(guó)人雖然不是澳大利亞房產(chǎn)的主要外來(lái)消費(fèi)群體，但絕對(duì)是一個(gè)新興的力量，而且有能力投資海外房產(chǎn)的人，本身消費(fèi)能力就不弱，他們的眼光甚至比當(dāng)?shù)厝艘�高，決策速度也更快。

　　事實(shí)上，去海外買(mǎi)房已不是一件新鮮事，早在四五年前就陸續(xù)有加拿大的土地、英國(guó)的公寓、瑞典的商業(yè)項(xiàng)目到浙江來(lái)做過(guò)推廣，只是當(dāng)時(shí)關(guān)注的人不像今天那么多。

　　“其實(shí)那時(shí)候是賺個(gè)吆喝，看的人多，下單的人少。”一位曾經(jīng)組織過(guò)這類(lèi)考察團(tuán)的業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，去年海外市場(chǎng)雖然炒作得很熱，但實(shí)際效果并不明顯。一方面是因?yàn)楫?dāng)時(shí)人民幣匯率正進(jìn)入上升通道，投資者大多看好人民幣升值前景；另一方面也是因?yàn)楫?dāng)時(shí)一些中介代理機(jī)構(gòu)手中的項(xiàng)目太少，投資者去了卻選不到滿(mǎn)意的房子。

　　記者從杭州幾家代理海外房地產(chǎn)項(xiàng)目的中介公司了解到，目前最受浙江投資者青睞的海外房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是澳大利亞、加拿大、美國(guó)、新加坡等國(guó)家。

　　海外投資，澳洲走強(qiáng)，東南亞走弱

　　“有海外投資意向的購(gòu)房者對(duì)人民幣匯率變化是非常敏感的。”盛世管家港澳投資部袁效認(rèn)為，今年海外購(gòu)房比去年熱的原因除了受金融危機(jī)影響，各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格都有不同幅度的下跌之外，另一部分原因是“大家判斷人民幣升值空間已不大”。

　　根據(jù)美國(guó)商務(wù)部經(jīng)濟(jì)分析局不久前公布的資料，美國(guó)今年的房產(chǎn)價(jià)格比去年下跌了23.63%，差不多回歸到2004年時(shí)的水平，一些熱門(mén)城市如洛杉磯、邁阿密、拉斯維加斯、鳳凰城的房地產(chǎn)價(jià)格下降幅度都超過(guò)平均值。

　　澳大利亞在這次金融風(fēng)暴中也無(wú)法獨(dú)善其身，9月和10月，澳大利亞儲(chǔ)備銀行連續(xù)兩次降息，澳元大幅跳水，持續(xù)貶值，目前對(duì)人民幣匯率已跌至4.52左右，跌幅超過(guò)30%。

　　“這相當(dāng)于同樣一套房子，即使房?jī)r(jià)本身不跌，現(xiàn)在買(mǎi)相比3個(gè)月前買(mǎi)價(jià)格就打了7折。”一位中介業(yè)內(nèi)人士表示，受到澳大利亞、美國(guó)等國(guó)家房?jī)r(jià)下跌以及匯率變化的影響，東南亞一帶的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求被分流�！叭ツ旯�司曾有意拓展東南亞一帶的房地產(chǎn)項(xiàng)目代理業(yè)務(wù)，但今年這已經(jīng)不是主要業(yè)務(wù)，不能獨(dú)立成立一個(gè)部門(mén)了。”他透露說(shuō)，現(xiàn)在業(yè)務(wù)雖然仍然在做，但發(fā)展遠(yuǎn)不如預(yù)期那樣好。

　　瑞亞其實(shí)是澳星集團(tuán)下屬子公司，而澳星集團(tuán)則是一家專(zhuān)業(yè)從事移民留學(xué)服務(wù)的跨國(guó)機(jī)構(gòu)。盡管不愿正面承認(rèn)，公司是因?yàn)榭粗兄袊?guó)巨大的市場(chǎng)空間而專(zhuān)門(mén)成立子公司的，但現(xiàn)實(shí)就是從今年6月開(kāi)始，澳星集團(tuán)在國(guó)內(nèi)各個(gè)城市設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)基本都有一個(gè)專(zhuān)職房產(chǎn)業(yè)務(wù)的團(tuán)隊(duì)。張凡也承認(rèn)，目前這塊業(yè)務(wù)確實(shí)發(fā)展得還不錯(cuò)。

　　投資海外房產(chǎn)仍需謹(jǐn)慎

　　但對(duì)于中國(guó)投資者要到海外“抄底”，現(xiàn)實(shí)操作中是有難度的。“從技術(shù)上說(shuō)，并不是手里有錢(qián)就能去海外抄底了，畢竟國(guó)家有外匯管制，為資金出境設(shè)定了限制”。一位代理過(guò)澳大利亞房產(chǎn)項(xiàng)目的中介人士說(shuō)。從去年1月份開(kāi)始，國(guó)家外匯管理局宣布個(gè)人每年可以購(gòu)匯5萬(wàn)美元，相比此前的每人每年購(gòu)匯2萬(wàn)美元是大大提高了，但對(duì)“抄底”來(lái)說(shuō)，這點(diǎn)資金量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

　　“對(duì)于國(guó)內(nèi)投資者來(lái)說(shuō)，通過(guò)外匯融資、審核過(guò)關(guān)的難度比較大�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士透露，代理公司計(jì)劃安排多種途徑供投資者選擇，但最快捷的方式還是依照當(dāng)?shù)胤�律，使用自有外匯資金在國(guó)外直接購(gòu)房�！耙恍┨厥馊后w，比如原本就從事外貿(mào)行業(yè)，手里握有大量外幣的人，他們是可能趁這個(gè)機(jī)會(huì)在海外購(gòu)置房產(chǎn)的。”

　　需要提醒投資者的是，海外購(gòu)房有機(jī)會(huì)，但風(fēng)險(xiǎn)也不言而喻。就市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)而言，匯率以及項(xiàng)目所在地的樓市波動(dòng)都是潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素。目前澳元兌美元以及人民幣的匯率正處于一個(gè)敏感時(shí)期，未來(lái)6~12個(gè)月內(nèi)的漲跌情況還難以判斷。因此，如果是以換匯方式購(gòu)買(mǎi)澳大利亞房產(chǎn)就必須對(duì)匯率風(fēng)險(xiǎn)加以評(píng)估。

　　其次是各國(guó)的房地產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)。比如除征收房地產(chǎn)保有稅外，當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)生買(mǎi)賣(mài)等有償轉(zhuǎn)移時(shí)，大多數(shù)國(guó)家要對(duì)轉(zhuǎn)讓收益即增值部分課稅。如美國(guó)物產(chǎn)稅的征收相當(dāng)復(fù)雜，根據(jù)市場(chǎng)房?jī)r(jià)征收，所以房?jī)r(jià)漲稅亦漲，且據(jù)不同地域、不同用途而有很大差異，自用住宅和非自用住宅也有差別。而在悉尼，購(gòu)房者首次購(gòu)房時(shí)須繳約20種不同的稅費(fèi)。名目繁多的稅收可能導(dǎo)致投資成本及交易成本提高，降低了收益。

　　對(duì)于現(xiàn)在是不是抄底海外樓市的時(shí)機(jī)，美國(guó)大都會(huì)房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)張伊立表示，美國(guó)好的地區(qū)其實(shí)房?jī)r(jià)松動(dòng)不大，而且在美國(guó)買(mǎi)房雖然很簡(jiǎn)單，但是養(yǎng)房不同于國(guó)內(nèi)，成本比較高�！斑@個(gè)時(shí)候要去美國(guó)買(mǎi)房，顯然不是時(shí)候，我看美國(guó)樓市還沒(méi)有見(jiàn)底。”代理過(guò)海外房產(chǎn)的一位中介人士認(rèn)為， “這次美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的房地產(chǎn)泡沫，進(jìn)而引發(fā)的美國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)危機(jī)，下一步還有可能會(huì)引發(fā)信用卡危機(jī)，不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)太大了，因此，抄底并不是時(shí)候�！�(記者 詹麗華）