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屢遭購房人棄購 北京限價(jià)房面臨“滯銷”風(fēng)險(xiǎn)

2008年12月10日 09:14 來源:中國證券報(bào) 發(fā)表評(píng)論

  在北京海淀一事業(yè)單位工作的小劉最近正為購買限價(jià)房而撓頭。他的戶口在海淀區(qū),經(jīng)過單位蓋章、社區(qū)服務(wù)站審核等一系列程序后,他可以參加海淀區(qū)限價(jià)房申購搖號(hào)了,卻“不幸”拿到了300多個(gè)備選號(hào)中的一個(gè)。按照制度,正選號(hào)選完房子后,如果仍有房源,備選號(hào)才可以挑選。

  這次海淀區(qū)的限價(jià)房房源分別是小營的金隅家園、西三旗的旗勝家園和通州的大方居。小劉覺得很冤:“備選號(hào)前面排著2180多個(gè)正選號(hào),而金隅家園和旗勝家園的房子只有1500多套。我們備選號(hào)可以挑選的,都是正選號(hào)挑剩的在通州的房子。絕大多數(shù)拿著備選號(hào)的人都不愿去通州住,只好棄購,這樣就算我們放棄一次機(jī)會(huì)。我們備選號(hào)和正選號(hào)一樣,都只有兩次認(rèn)購機(jī)會(huì)!

  “我們兩次放棄后,就只好從頭再申請(qǐng)。申請(qǐng)一次實(shí)在太麻煩了,整個(gè)流程要走大概三個(gè)月!毙o奈地說。

  購房人 棄購“癥結(jié)”何在?

  很多購房者都面臨著和小劉一樣的問題。10月份以來,經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房的成交量已經(jīng)占據(jù)北京房地產(chǎn)市場的“半壁江山”,但隨著政府投入的加大,保障房體系的“重頭戲”——限價(jià)房卻開始面臨“滯銷”的風(fēng)險(xiǎn)。

  日前,記者從北京市住房保障辦公室了解到,今年北京第二批保障性住房的搖號(hào)已全部完成,其中,1.4058萬戶限價(jià)房配售家庭的選房簽約過程中,有2794戶選房家庭放棄選房,棄選率達(dá)20%,棄購現(xiàn)象在朝陽、通州等部分區(qū)域尤為明顯。

  朝陽區(qū)在10月份進(jìn)行的限價(jià)房選房過程中,有將近1/4通過審核的家庭放棄選房。部分家庭因?yàn)榻?jīng)濟(jì)實(shí)力較弱,不得不放棄選房,但大部分家庭則是因?yàn)閰^(qū)域、位置、戶型等原因而放棄選房。有關(guān)部門電話回訪了放棄選房的家庭,他們的主要理由是“目前周邊商品房都在降價(jià),擔(dān)心限價(jià)房也會(huì)跌價(jià)”。

  SOHO中國董事長潘石屹表示,限價(jià)房是在房價(jià)上漲過快時(shí)出臺(tái)的臨時(shí)產(chǎn)品,但在房地產(chǎn)市場低迷、房價(jià)下行的背景下,部分限價(jià)房項(xiàng)目難免因價(jià)格優(yōu)勢和地域優(yōu)勢的削弱而受到冷遇。

  北京市住房保障辦公室有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,政府在調(diào)配第一輪房源時(shí)是按照房源相當(dāng)于1:1的比例,房源共約2.5萬套(1.1萬套經(jīng)適房和1.4萬套兩限房),而通過審核的是1.8萬戶,因此給市場造成“房多人少”的假象,這也影響了部分市民對(duì)限價(jià)房的認(rèn)購意愿,但總量上不存在供過于求的問題。

  長期研究保障房制度的一位專家指出,目前,在保障房交易市場,部分限價(jià)房項(xiàng)目的申購人數(shù)也很不理想,主要原因在于房源與申請(qǐng)人需求之間存在著較大的差異,供應(yīng)房源的區(qū)域分布還缺乏針對(duì)性,正是這種分布的不平衡和供需的不匹配,造成了限價(jià)房制度運(yùn)行中的種種矛盾。

  比如,北京市建委給宣武區(qū)調(diào)配的第一批房源中有分布在通州及朝陽常營的限價(jià)房房源,放棄這兩個(gè)項(xiàng)目的比較多,而位置相對(duì)靠近中心城區(qū)宋家莊的限價(jià)房項(xiàng)目,則不存在棄購現(xiàn)象。

  開發(fā)商 不愿拿地為哪般?

  與部分購房者棄購相對(duì)應(yīng),限價(jià)房用地在土地市場頻頻流拍。據(jù)記者初步統(tǒng)計(jì),今年以來,北京市已先后有三塊限價(jià)房用地遭遇流標(biāo),多幅地塊以底價(jià)成交。此外,天津、廣州和深圳的限價(jià)房用地也出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。

  一北京開發(fā)商項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向記者訴苦,今年限價(jià)房的具體政策到下半年才公布,導(dǎo)致公司開發(fā)的限價(jià)房已經(jīng)封頂很長時(shí)間還沒有銷售,增加了一部分財(cái)務(wù)成本,“凈利潤不到5個(gè)百分點(diǎn),一不小心還被財(cái)務(wù)費(fèi)用砍掉了一塊”。

  記者采訪的大部分業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為,限價(jià)房的開發(fā)主力將是大型國有企業(yè)或大型上市公司,中小開發(fā)商由于資金實(shí)力、資質(zhì)和管理水平等限制因素,不愿或沒有能力介入限價(jià)房的開發(fā)。

  大型開發(fā)商對(duì)限價(jià)房的態(tài)度較為積極。保利北京公司營銷總監(jiān)陳艷萍介紹,公司開發(fā)限價(jià)房的利潤確實(shí)不高,毛利率約為5%,凈利率約為3%。她表示,開發(fā)限價(jià)房更多是在履行大型國企的社會(huì)責(zé)任,明年公司還會(huì)考慮競拍限價(jià)房用地。此外,限價(jià)房的銷售有政府參與,而且72%的客戶用公積金貸款,銷售回款速度有保障。

  雖然業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,限價(jià)房在品質(zhì)方面難以和商品房競爭,但市場也不乏好銷的限價(jià)房。由于戶型合理、綠化率較高、物業(yè)管理規(guī)范等因素,常營保利嘉園限價(jià)房源的銷售率達(dá)到80%以上;在西城區(qū)的選房過程中,保利嘉園的銷售率達(dá)到92%,超過開發(fā)同地段限價(jià)房的其他開發(fā)商。

  管理層 政策調(diào)整何時(shí)出臺(tái)?

  北京市建委的一位負(fù)責(zé)人表示,2009年北京市保障房計(jì)劃規(guī)劃建筑面積與今年相比將增加近100萬平方米。今年北京廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房建筑規(guī)模分別是50萬平方米、300萬平方米和450萬平方米。

  目前對(duì)限價(jià)房的爭議頗多,有消息甚至稱“建設(shè)部醞釀限價(jià)房并軌經(jīng)濟(jì)適用房”。拋開要不要限價(jià)房的爭議,北京限價(jià)房的供應(yīng)仍面臨土地、價(jià)格、簡化操作等諸多問題。

  目前,北京城四區(qū)可供開發(fā)的土地已經(jīng)不多,要拿這些稀缺地塊建大量限價(jià)房肯定是不現(xiàn)實(shí)的。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,未來北京市推出的限價(jià)房用地仍將位于近郊區(qū),但離軌道交通線都不應(yīng)太遠(yuǎn),否則,棄購現(xiàn)象還可能重現(xiàn)。

  要不要降價(jià)是限價(jià)房面臨的另一個(gè)問題。日前北京市建委相關(guān)人士稱,北京市不會(huì)讓限價(jià)房也“隨行就市”。這種說法遭到了部分業(yè)內(nèi)人士和購房者的反對(duì)。部分購房者反對(duì)的理由是,通州的一些限價(jià)房不僅地段較遠(yuǎn),而且要到2010年才能交房,一旦商品房價(jià)繼續(xù)下跌,機(jī)會(huì)成本和時(shí)間成本較大,限價(jià)房不向下調(diào)價(jià)“說不過去”。

  此外,一些購房者都認(rèn)為限價(jià)房的申購流程比較繁瑣。比如,兩次放棄選房機(jī)會(huì)的購房者,要重新走申請(qǐng)的諸多流程,雖然這些流程曾經(jīng)用三個(gè)月的時(shí)間走過一遍。

  截至12月7日,北京可售期房住宅達(dá)11.2萬套,未簽約現(xiàn)房住宅3.66萬套。專家指出,如何在完成限價(jià)房供應(yīng)計(jì)劃的同時(shí),消化北京房地產(chǎn)市場的庫存房源,將是北京市政府在加大保障房建設(shè)力度后面臨的首要問題之一。

  11月20日,北京市副市長陳剛在北京市十三屆人大常委會(huì)第七次會(huì)議上透露,北京市將采取建設(shè)和收購并舉的方式,收購一部分商品房作為保障性住房和限價(jià)房。

  業(yè)內(nèi)專家指出,政府收購商品房作為保障性住房的設(shè)想,不失為一種化解北京樓市高庫存的途徑,但具體而言,還要解決許多操作方面的問題,比如,在財(cái)政資金安排、價(jià)格評(píng)估、審批程序等方面,還有很多工作要做。(記者 林喆 楊志剛)

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