從目前樓市的運行特征來看：首先，成交量持續(xù)萎縮，總體趨勢還將繼續(xù)向下；第二，樓價與租金小幅下調(diào)；第三，人氣不足。那么，出現(xiàn)這種狀況是何原因呢？首先是市場因素，2007年樓價漲幅偏大，市場有調(diào)整要求，好比一個人吃飯，十天的飯三天吃完肯定會肚子不舒服，肯定要吐一些才行；第二是政府因素，政府希望樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，不要大起大落；第三是環(huán)境因素，國內(nèi)外經(jīng)濟形勢大變，很多想買房的人如在其他一些市場投資失敗，買房也就無從談起了。

　　估計下面房價會怎樣走呢？總體來說，穩(wěn)中有調(diào)。一是平穩(wěn)，不大起大落；二是調(diào)整，房價要向下走一點。從幅度來看，總體大概會是15%-20%。從時間來看，這次調(diào)整大概需要1年。也就是說，明年下半年開始樓市可能會慢慢復蘇。

　　這里我們說的“調(diào)”都是小幅度的調(diào)整。原因有四：其一，畢竟股票只是一種符號，它會下跌60%-70%，會崩潰，而房子可以住，是實實在在的資產(chǎn)，是不動產(chǎn)，不會崩潰；其二，支持樓市長期向上有幾大基石，一個是城市化，一個是現(xiàn)代化，因此從發(fā)展前景來看，整個樓市不會大落；其三，中國市場經(jīng)濟發(fā)展的過程就是富裕家庭增加的過程，富裕的家庭增多了，對住房的要求也就提高了，這在經(jīng)濟學上講是房子需求的收入彈性很大。

　　樓市局部調(diào)整會怎樣調(diào)？可能有這樣幾個特點：一是調(diào)整的周期性，短期向下，長期向上；二是調(diào)整的地段性，中心城區(qū)價格堅挺，因為中心城區(qū)地方實在小，供給稀缺，外圍調(diào)整的可能性則要大些，如上海一些離市中心很遠的地方房價并不合理，加上大部分廉租房和經(jīng)濟適用房也集中在那里，因此，如果開發(fā)商有遠見，就該及時適當降價；三是調(diào)整的結構性，短期看，中小戶型價格堅挺，大戶型、高檔房可能賣不動，但由于國家越來越傾向于建設中小戶型，因而以后大戶型、高檔房會日趨稀缺，價格可能反而會上去；四是動態(tài)性，房子價格的變化與環(huán)境密不可分，隨著周圍區(qū)位條件的變化，房價也會變化�？偠�言之，一切取決于性價比，也就是我們常說的，價值決定價格，品質(zhì)決定價值。(作者尹伯成 系復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任，教授、博士生導師。本文僅代表個人觀點)