今年以來廣州樓市一直處于觸底過程，成交價下行。

　　“十一”黃金周，不少樓盤大幅調(diào)低報價，以求實現(xiàn)成交規(guī)模大躍升。而受美國金融危機影響，我國頻出的救市新政很可能刺激住房需求釋放。

　　有業(yè)內(nèi)人士預測，價格策略合理和產(chǎn)品亮點突出的樓盤將成為市場熱點，今年黃金周廣州樓市的成交量可能會有大幅度回升，而樓市的回暖也將從此開始。

　　一手供應

　　開發(fā)商調(diào)價 買家入市有望增多

　　“十一”貨量同比增三成

　　合富輝煌集團市場研究部黎文江表示，奧運后政策轉(zhuǎn)向的預言已經(jīng)變成現(xiàn)實，房地產(chǎn)市場環(huán)境將迎來轉(zhuǎn)機。尤其是降息政策,過去的一兩年中，央行多次加息讓買家感覺到累計壓力，而對于未買房的買家來說，對未來不確定加息因素也讓他們采取了觀望態(tài)度。中原項目部副總經(jīng)理黃韜認為，政策的松動對供房買房者都是一個好消息。

　　據(jù)合富輝煌集團市場研究部最新監(jiān)測，廣州今年“十一”期間商品住宅總供應量超過4萬套；相比今年“五一”增一成多，比去年“十一”則增近三成；其中花都區(qū)供應量最大，其次是番禺區(qū)、白云區(qū)。

　　在這些供應貨量中，新貨供應充裕，不過廣州中心市區(qū)新增供應減少。按最新統(tǒng)計全市“十一”黃金月總計將推出新貨2.3萬套，其中市區(qū)1.1萬套，同比去年同期減少二成。

　　今年以來，不少市中心樓盤略微調(diào)整價格立刻引來買家的關(guān)注，甚至樓市牛市中的“日光盤”也頻頻出現(xiàn)。地產(chǎn)人士認為，“十一”黃金月各樓盤的促銷力度都有所加大，而成交動力將有賴于樓盤自身的產(chǎn)品、價格和滿足置業(yè)者需求的多樣性。如有一定規(guī)模的樓盤銷售突破膠著的市場局面，市場信心可望回歸。

　　黎文江分析，“十一”黃金月部分樓盤積極降價促銷，對價格比較敏感的剛需自住置業(yè)者將會大量聚集，成為市場熱點；另一類則是最新推出具有稀缺性的高端樓盤，目前雖房地產(chǎn)投資客暫時退場，但具備較強購買力、尋求財富保值增值的多次置業(yè)者仍在關(guān)注市場，全球金融投資環(huán)境的惡化亦可能反過來強化這種置業(yè)保值心態(tài)，金山谷、中海熙岸等樓盤有望成為市場熱點，率先突圍。

　　熱點板塊預計在外圍

　　黎文江表示，根據(jù)目前樓市監(jiān)測，中心區(qū)樓盤價格下調(diào)幅度不大、新推貨量規(guī)�；�本持平，由于城市價值支撐，成交走勢穩(wěn)中有升，但成交動力變量不大。所以中心區(qū)各板塊銷售表現(xiàn)很可能保持穩(wěn)步回暖，有熱點樓盤，但較難出現(xiàn)影響大勢的熱點板塊。中心區(qū)成交總量或不會出現(xiàn)大幅拉升。而市區(qū)外圍的成交情況或?qū)⒊蔀樽畲笞兞�，也是“十一”黃金月樓市關(guān)鍵，預計熱點板塊也將出現(xiàn)在外圍。

　　二手供應

　　人氣回升緩 價格穩(wěn)中跌

　　在新增供應大增的情況下，開發(fā)商迫于競爭的壓力必然會有降價等促銷舉動。業(yè)內(nèi)人士分析，這對二手樓市中與一手樓市的價格“重合”的產(chǎn)品將是又一個沖擊——將會促使次新房的業(yè)主降低姿態(tài)以符合市場行情的價格放盤，加快消除二手樓市里不穩(wěn)定的價格因素，重新將猶豫觀望的置業(yè)者吸引過來。據(jù)預計，二手樓市將會是“價格穩(wěn)中有跌，人氣緩慢回升，成交逐漸增加”。

　　根據(jù)滿堂紅地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)，進入第三季度，廣州二手樓成交中總價50萬～90萬元/套的物業(yè)比例一反常態(tài)，比上季度減少了2.7個百分點，只有29.6%，而在過去幾年該類物業(yè)的成交比例是不斷增加的，其根本原因就是該類二手物業(yè)正好與目前降價的一手產(chǎn)品在總價上有沖突。

　　滿堂紅研究部高級主任肖文曉認為，對于中介公司來說，次新房的業(yè)主降價不是一朝一夕就可決定，會將注意力暫時集中在與一手樓沒有直接競爭關(guān)系的中低端二手房市場上，爭取有所突破。同樣的，對于購買中低價二手房的置業(yè)者來說，由于其選擇的房子與一手樓在價格上差距太大，一手樓即使有促銷也不會對其購買行為產(chǎn)生根本性的影響，因此也會好好利用長假的時間看房，而業(yè)主因為樓市調(diào)整而產(chǎn)生的弱勢心態(tài)正是其壓價入市的最好時機。

　　據(jù)此，業(yè)內(nèi)預計“金九銀十”期間總價20萬～50萬元/套的二手房將會成為成交主力。此外，由于老城區(qū)新增供應有限的特殊性，即使在觀望氣氛最濃的上半年也有比較可觀的需求量，因此在“金九銀十”期間也會延續(xù)之前的良好表現(xiàn)，成為二手樓市另一個熱點。