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2008京城樓市微妙開局:購(gòu)房者、開發(fā)商都在觀望

2008年01月11日 04:04 來源:第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 發(fā)表評(píng)論

  “沒問題,我現(xiàn)在賣1.3萬元,準(zhǔn)備3月份漲到1.8萬!蔽挥诰┏潜蔽瀛h(huán)的某項(xiàng)目銷售經(jīng)理對(duì)漲價(jià)的前景很是樂觀。

  “不好說,很多客戶早就簽了意向書,但遲遲不下訂,我現(xiàn)在也沒譜!绷硗庖粋(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人則對(duì)未來的走勢(shì)心里很沒底。

  來自市場(chǎng)層面的統(tǒng)計(jì)顯示,北京1月份約有34個(gè)新盤亮相,但多數(shù)項(xiàng)目的價(jià)格尚未確定。與上述兩個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人完全不同的心態(tài)如出一轍,“拐點(diǎn)論”正反兩方的對(duì)壘在不斷升級(jí),整個(gè)京城樓市以一種焦灼的態(tài)勢(shì)微妙開局。

  中小戶型唱主角

  經(jīng)歷過2007年密集政策的洗禮之后,今年房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了政策效應(yīng)集中顯現(xiàn)的關(guān)鍵一年。無論從1月份新盤供量,還是從國(guó)家政策傾向,2008年中小戶型都將成為市場(chǎng)供應(yīng)的主力軍。

  在1月份新推的34個(gè)新盤中,中小戶型接近一半。而從新盤放量的環(huán)線區(qū)域來看,五環(huán)外供應(yīng)量最多,總計(jì)達(dá)到18個(gè),占預(yù)計(jì)開盤總數(shù)的一半以上。

  北京華本時(shí)代品牌顧問中心總經(jīng)理周金旺認(rèn)為,隨著中小戶型在樓市中所占的份額越來越大,必然會(huì)釋放以往被抑制的購(gòu)買需求,這也是去年下半年以來造成中小戶型開盤即熱銷的主要原因。

  隨著政府有形之手以及市場(chǎng)無形之手的合力調(diào)控與引導(dǎo),京城樓市正在發(fā)生著新的變化!版溂业禺a(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為,如果政策執(zhí)行到位,將商品住宅的開發(fā)周期延展,在2008年內(nèi),小戶型的供應(yīng)量將增加9萬套。隨著政策的深入,北京樓市導(dǎo)向?qū)⒂幸粋(gè)大的轉(zhuǎn)變,中小戶型占主導(dǎo)的新格局將隨之形成。

  房?jī)r(jià)高低看政策?

  2007年12月,北京樓市整體表現(xiàn)為“量跌價(jià)升”,在入市放量的近45個(gè)樓盤中,熱銷的項(xiàng)目寥寥無幾。

  數(shù)據(jù)表明,去年12月期房商品住宅銷售下滑幅度明顯,環(huán)比11月同期減少32%。與簽約量的持續(xù)低迷相反,12月開盤均價(jià)仍在高位運(yùn)行,截至12月15日,京城開盤項(xiàng)目均價(jià)已近18000元/平方米。以11月中旬開盤的世奧國(guó)際中心為例,該項(xiàng)目位于北四環(huán),開盤均價(jià)為17500元。相隔一個(gè)月后每平方米上漲500元,而這個(gè)價(jià)格有可能繼續(xù)上漲。

  從目前的供給方來看,盡管開發(fā)商面臨銷售量萎縮,資金鏈條不斷繃緊的局面,但因?yàn)閳?jiān)信奧運(yùn)前北京樓市將持續(xù)繁榮,許多開發(fā)商不愿損失“捂盤”帶來的超額收益,因此都會(huì)選擇將未來可能的超額收益疊加到現(xiàn)在的價(jià)格上,從而出現(xiàn)了開盤價(jià)繼續(xù)保持高位的局面。

  而購(gòu)房者則在觀望。去年央行6次加息、提高第二套住房首付比例和利率、征收物業(yè)稅的傳言及對(duì)2008年貨幣從緊政策的預(yù)期等,都令這種觀望或?qū)⒕S持一段時(shí)間。與此同時(shí),許多開發(fā)商也開始觀望,不斷推后項(xiàng)目的入市時(shí)間。

  華瀚集團(tuán)副總裁黨生預(yù)測(cè),基于奧運(yùn)會(huì)對(duì)樓市審批、開工建設(shè)速度方面帶來一定影響,2008年一至三季度樓市供應(yīng)依然將處于緊張狀態(tài),尤其是一些2007年入市的地塊相當(dāng)一部分最早也只能在奧運(yùn)會(huì)之后才可銷售,這將進(jìn)一步造成2008年市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面。

  上海五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅認(rèn)為,縱觀房產(chǎn)新政對(duì)供需雙方的多方面影響,可以從目前北京市場(chǎng)“觀望”的謎團(tuán)中看出未來房?jī)r(jià)的一些走向:未來供給會(huì)繼續(xù)加大,需求在短期內(nèi)將有所收斂,但長(zhǎng)期內(nèi)仍然有釋放的可能。因此此次觀望時(shí)間的加長(zhǎng)將結(jié)束此前的瘋漲時(shí)期,進(jìn)入一段相對(duì)平穩(wěn)的過渡時(shí)期,但后市仍然存在一定的上漲空間。(許慧穎)

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