2007年11月05日 星期一
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廣州樓市拐點(diǎn)一兩年內(nèi)難以實(shí)現(xiàn) 仍處于旺盛期
2007年11月05日 10:34 來(lái)源:大洋網(wǎng)-贏周刊

    廣州樓市拐點(diǎn)一兩年內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)。(資料圖) 中新社發(fā) 李江松 攝


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  隨著近期樓市成交量的不斷萎縮,房貸新政及物業(yè)稅的出臺(tái),開發(fā)商大改往日捂盤惜售的常態(tài)采用大打折扣等方法進(jìn)行燙手山芋似的拋售,而不管是投資者還是自住者卻依然無(wú)動(dòng)于衷靜待市場(chǎng)變化。由此,關(guān)于樓市拐點(diǎn)的各種版本預(yù)言開始在市場(chǎng)上興起:有人認(rèn)為,廣州樓市拐點(diǎn)到來(lái)了;也有人認(rèn)為,今年年底廣州樓市拐點(diǎn)或現(xiàn);還有人認(rèn)為拐點(diǎn)將在2008年出現(xiàn)。但據(jù)專家介紹,目前廣州樓市短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn),拐點(diǎn)何時(shí)出現(xiàn)仍難測(cè)。

  經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲

  “房?jī)r(jià)和GDP的增長(zhǎng)有著密切的關(guān)系。” 合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江認(rèn)為,“從近幾年廣州GDP每年兩位數(shù)字的增長(zhǎng)速度來(lái)看,廣州的經(jīng)濟(jì)正處于快速發(fā)展期。與此同時(shí),居民財(cái)富一直有著極為迅速的增長(zhǎng),因此我們有理由認(rèn)為GDP的快速增長(zhǎng)可以支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮!

  據(jù)廣州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,廣州市2006年GDP增長(zhǎng)14.7%,2007年上半年GDP增長(zhǎng)14%,并預(yù)計(jì)2007年廣州GDP預(yù)期增長(zhǎng)12%。廣東省發(fā)展和改革委員會(huì)主任李妙娟表示,今年上半年,全省國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持去年以來(lái)又好又快的發(fā)展態(tài)勢(shì),呈現(xiàn)速度快、效益好、結(jié)構(gòu)優(yōu)、協(xié)調(diào)發(fā)展的良好勢(shì)頭。初步核算,上半年全省完成生產(chǎn)總值13544.46億元,增長(zhǎng)14.3%,比全年增長(zhǎng)預(yù)期目標(biāo)高5.3個(gè)百分點(diǎn)。

  廣州市發(fā)改委主任潘建國(guó)透露,廣州2007年上半年地區(qū)生產(chǎn)總值3198.01億元,增速達(dá)到14%,預(yù)計(jì)全年GDP增速將達(dá)13%以上;城市居民人均可支配收入11559元,增速10.2%;城市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為102.1%,增速2.1%。

  從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論分析,需求指有購(gòu)買力的需要!皬V州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,對(duì)居民而言,是一種財(cái)富積累的過(guò)程!币晃徊辉竿嘎缎彰慕(jīng)濟(jì)學(xué)家告訴記者,“相比于收入,居民財(cái)富是衡量購(gòu)買力的更好指標(biāo)。從某種意義上來(lái)說(shuō),財(cái)富不斷積累是房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的推動(dòng)因素!

  房產(chǎn)仍處于旺盛期

  “盛極必衰,衰極必盛”,隱含之意是萬(wàn)物皆有自身之規(guī)律,房地產(chǎn)業(yè)也不例外。眾所周知,廣州房地產(chǎn)在1993年落入底谷,經(jīng)過(guò)5年的時(shí)間,到1998年上升到峰頂,然后逐年微降,到2003年又落到底點(diǎn)。2004年之后,樓價(jià)又開始上升,一直到現(xiàn)在。從中,我們可以總結(jié)出,廣州房地產(chǎn)平均大概5~8年一個(gè)周期。從這一趨勢(shì)來(lái)看,目前的廣州樓市正處于高位,樓價(jià)還處于價(jià)格上升軌道。廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文稱,目前樓市類似于股市到3000點(diǎn)的時(shí)候,大家都說(shuō)高,但依然有較大的上升空間。

  縱觀廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng),1978年十一屆三中全會(huì)首次將房屋定位為一種“商品”后,廣州市房地產(chǎn)業(yè)逐步發(fā)展起來(lái)。20世紀(jì)90年代初期廣州樓價(jià)已處于上升期,天河的高層住宅單價(jià)已要8000~9000元/平方米。1994年國(guó)家緊縮銀根進(jìn)行宏觀調(diào)控,廣州樓價(jià)均價(jià)從9000元/平方米以上的高位直落7000元/平方米以下。1998年,由于亞洲金融危機(jī)的影響,香港及廣州樓市的前進(jìn)步伐驟然放慢,成交量也呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),老八區(qū)均價(jià)則比1997年下跌9.31%,樓價(jià)跌破6000元/平方米。

  1997年~2003年,廣州樓價(jià)一直處于“陰跌”的時(shí)期,2003年廣州十區(qū)商品房均價(jià)4439元/平方米,達(dá)到歷史低位。直到2004年才開始上漲,上漲勢(shì)頭一直延續(xù)到現(xiàn)在。2004年全年樓價(jià)井噴式的上漲18%,到2005年,樓價(jià)上漲率已經(jīng)超過(guò)了10%。直到2006年,廣州商品房均價(jià)每平方米達(dá)到6545元及22.4%的漲幅。從2007年二三季度商品房成交均價(jià)來(lái)看,廣州房?jī)r(jià)仍然處于快速上漲期,到十一黃金周期間廣州主流住房銷售均價(jià)區(qū)間已升至13000~16000元。

  國(guó)內(nèi)知名房產(chǎn)專家趙卓文表示,從廣州房地產(chǎn)發(fā)展歷史以及自身發(fā)展規(guī)律來(lái)看,目前廣州樓市還處于旺盛期,樓價(jià)依然處于合理空間,泡沫不大,甚至還有進(jìn)一步的上升空間。而目前商品房市場(chǎng)價(jià)格的上漲,與地價(jià)上漲有密切關(guān)系。但“天價(jià)地”在市場(chǎng)和資本的力量推動(dòng)后,土地價(jià)值得到重新評(píng)估,使土地的價(jià)格回歸。由此,近兩年廣州樓市不會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)。

  廣州樓市正處于三個(gè)轉(zhuǎn)變中

  業(yè)界的人可能了解,譽(yù)峰在過(guò)百戶業(yè)主中,外籍人士及香港、臺(tái)灣、歸國(guó)華僑等業(yè)主約占20%。凱德置地在廣州開發(fā)的天河新作,首期推出的單位60%左右被新加坡、韓國(guó)等客戶認(rèn)購(gòu),另外還有不少來(lái)自港臺(tái)等地買家。位于珠江新城的鉑林國(guó)際公寓,也有部分韓日籍、港澳、美加歸國(guó)華僑等買家。

  “目前廣州樓市正經(jīng)歷三個(gè)轉(zhuǎn)變:一是由平民化消費(fèi)的市場(chǎng)向富人消費(fèi)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)變;二是由自用型房地產(chǎn)向投資型、投機(jī)型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變;三是由‘廣州人的房地產(chǎn)’向‘國(guó)際化的廣州房地產(chǎn)’轉(zhuǎn)變。在這三種轉(zhuǎn)變中,第三種轉(zhuǎn)變表現(xiàn)尤為明顯。從近兩年的樓市成交數(shù)據(jù)來(lái)看,珠三角、深圳、港澳、國(guó)外的資金正以超常規(guī)的速度進(jìn)入廣州樓市! 知名房產(chǎn)專家趙卓文在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示。

  據(jù)發(fā)展商介紹,從2005年開始,廣州外籍買家的比例就在不斷地增加,目前已經(jīng)增加了二三成。像凱旋新世界某些組團(tuán)、匯景新城、中海觀園國(guó)際等樓盤的買家中,外籍買家占30%左右。

  這種轉(zhuǎn)變意味著什么?趙卓文認(rèn)為,在樓市轉(zhuǎn)入“有錢人消費(fèi)”、“富人炒樓”“廣州房產(chǎn)國(guó)際化”時(shí)代后,樓房買來(lái)自住的基本屬性將發(fā)生根本性的改變,開發(fā)商也將改變以往的營(yíng)銷策略,主要目標(biāo)將放在富人、投資者、外籍買家身上。在這種形式下,樓市依然是有錢人的游戲,房?jī)r(jià)仍然會(huì)處在高位上漲期。

  業(yè)界看點(diǎn)

  樓市拐點(diǎn)仍難測(cè)

  莫嶸 利海集團(tuán)副總裁

  國(guó)家的房產(chǎn)調(diào)控政策,確實(shí)給開發(fā)商心理上帶來(lái)一定的壓力,但就目前樓市來(lái)說(shuō),政府的調(diào)控政策并沒有給樓市帶來(lái)明顯的影響。拿房貸新政來(lái)說(shuō),一方面,細(xì)則還沒有出臺(tái),對(duì)第二套房的界定還是有點(diǎn)模糊;另一方面,銀行將面臨利潤(rùn)上的博弈(一旦個(gè)人房貸得到限制,銀行利潤(rùn)也將得到一定的限制)。從購(gòu)買人群以及銷售狀況來(lái)看,目前高檔住宅銷售量依然比較大。由此,樓市拐點(diǎn)即將出現(xiàn)的說(shuō)法是不科學(xué)的。至于廣州樓市何時(shí)會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn),仍很難預(yù)測(cè)。

  廣州樓市處于盤整期

  黎文江 合富輝煌首席市場(chǎng)分析師

  2005年廣州樓市曾一度處于觀望期,但今年表現(xiàn)尤其明顯的原因是今年房?jī)r(jià)上升太快,市場(chǎng)需要一段時(shí)間調(diào)整適應(yīng)。買家需要適應(yīng)飛速增長(zhǎng)的房?jī)r(jià),開發(fā)商需要調(diào)整營(yíng)銷策略。由此,廣州樓市正處于盤整期,這種盤整時(shí)期大概最快要在今年春節(jié)前結(jié)束,最慢也要在明年五一前,在這期間,樓價(jià)還會(huì)保持現(xiàn)有價(jià)格甚至?xí)偕?/p>

  拐點(diǎn)取決于新政力度

  韓世同 寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理

  近期的房貸新政和物業(yè)稅給樓市帶來(lái)不小波瀾,有人認(rèn)為是新政影響了成交量,甚至有人認(rèn)為樓市正經(jīng)歷最嚴(yán)厲的調(diào)控期。但我個(gè)人認(rèn)為,廣州樓市的成交量萎縮是由其自身客觀因素決定的,政府的調(diào)控力度還沒有達(dá)到“最大化”。就樓市而言,近一到兩個(gè)月內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)樓市拐點(diǎn)。樓市拐點(diǎn)是否會(huì)出現(xiàn)或拐到什么程度,要看政府出臺(tái)的房產(chǎn)新政力度的大與小。

  2010年后 再談樓市拐點(diǎn)

  趙卓文 國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)市場(chǎng)研究專家

  從廣州房產(chǎn)自身規(guī)律來(lái)看,樓價(jià)仍處于上升期;從廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看,GDP每年都有兩位數(shù)字的增長(zhǎng);從樓市新政來(lái)說(shuō),細(xì)則還沒有真正出臺(tái),即使對(duì)房產(chǎn)有所影響還待一段時(shí)間;從目前廣州住房情況來(lái)看,廣州市政府今年已經(jīng)全部解決5000多戶“雙特困戶”,政府減少了壓力;從樓價(jià)高的利與弊來(lái)說(shuō),樓價(jià)高代表著一個(gè)城市的繁榮,是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)有活力的體現(xiàn)。由此,近兩年廣州樓市不會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn),如果非要談拐點(diǎn),就等2010年以后再談。

編輯:王菲】
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