如果拿經(jīng)濟(jì)學(xué)的規(guī)律來評(píng)判北京乃至中國房地產(chǎn)目前的現(xiàn)狀，恐怕教綱就要改寫了。尤其是北京市,即使是面對(duì)限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、配建房的夾擊，各項(xiàng)嚴(yán)令的包圍，房價(jià)仍然在上漲：今年6月，據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查最新顯示，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.1%。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2007年4月份、5月份北京房價(jià)的漲幅分別高達(dá)10.7%和10.3%；北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京房屋銷售價(jià)格指數(shù)上漲了10.1%。許多業(yè)內(nèi)人士預(yù)測下半年，房價(jià)仍有加速上漲的可能。
到底是一只怎樣的手“導(dǎo)演”著房價(jià)唱衰與唱漲的曲目？需求和供給在進(jìn)行著怎樣的博弈？我們試圖用新近發(fā)生的種種事件以及專家學(xué)者們對(duì)房地產(chǎn)目前形式的判斷，拷問一下———高房價(jià)還能走多遠(yuǎn)？
供求關(guān)系唱漲北京地產(chǎn)
供應(yīng)量不足市政配套完善奧運(yùn)會(huì)臨近投資者跟風(fēng)購買
“以往,回報(bào)率只有達(dá)到8%或者10%,很多投資型買家才會(huì)去考慮買房或者買鋪進(jìn)行投資,而現(xiàn)在,7%甚至6%都會(huì)吸引眾多投資型買家”，正在北京進(jìn)行整包酒店式公寓的業(yè)內(nèi)人士趙冬焱對(duì)記者說。分析原因，趙冬焱說，以前人們投資主要考慮有一個(gè)長期而穩(wěn)定的現(xiàn)金流，只要買入和租出(或賣出)達(dá)到一個(gè)合理的差價(jià)就可以了。但是由于房價(jià)的上漲，投資型物業(yè)的年回報(bào)率已經(jīng)由原來的10%、8%回落到目前的7%甚至5%左右。那么為什么還有大量的投資者一如既往地選擇投資呢？
“人們已經(jīng)從追求現(xiàn)金流轉(zhuǎn)向了對(duì)預(yù)期物業(yè)升值的追求，每個(gè)月現(xiàn)金的多寡和長期的投資回報(bào)相比，絕大多數(shù)會(huì)選擇后者�！壁w冬焱說。
趙先生的經(jīng)營行為可以管窺目前北京地產(chǎn)市場的大勢。這僅僅是只占北京買房人群10%的投資型買家面臨的局勢，而在占有絕大多數(shù)的自住型買家那里，前幾年認(rèn)為6000元/平方米都覺得貴的房產(chǎn)，現(xiàn)在11000元/平方米都算是“經(jīng)濟(jì)型”了。目前的北京樓市，四環(huán)之內(nèi)已經(jīng)基本“消滅”了10000元/平方米以下的樓盤，20000元/平方米的四環(huán)沿線樓盤比比皆是。原因何在？
7月末，國家有關(guān)部門分析原因認(rèn)為，去年以來，加稅、加息等打擊買房投機(jī)的政策落實(shí)，推行90平方米70%住房戶型結(jié)構(gòu)，可以相對(duì)降低總價(jià)提高有效購買力。這些措施并沒有從根本上解決推動(dòng)房價(jià)上漲的主要矛盾———供應(yīng)與需求的緊張狀況，緩解土地價(jià)格飛漲和土地供應(yīng)緊缺給住房建設(shè)用地需求的壓力。應(yīng)該說，去年以來，緊縮的銀根和不足的土地供應(yīng)與住宅建設(shè)、住房需求之間矛盾的加劇，是房地產(chǎn)價(jià)格尤其是住房價(jià)格上漲的最主要原因。
而開發(fā)商們則是從另一個(gè)角度詮釋了房價(jià)上漲的原因。以20000元/平方米即將入市的北京萬達(dá)副總經(jīng)理盧明在接受記者采訪時(shí)表示，目前，世界各國的房地產(chǎn)價(jià)格都在不同程度地上漲，中國作為一個(gè)發(fā)展中的大國，隨著經(jīng)濟(jì)水平的飛速發(fā)展，尤其是面臨著奧運(yùn)會(huì)的到來，像北京這樣正在邁向國際化大都市的城市來說，房價(jià)上漲應(yīng)該是正常的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。
“土地的價(jià)格在不斷攀升，開發(fā)商拿地的成本也相應(yīng)的大量提升，而且由于奧運(yùn)會(huì)的臨近，北京各個(gè)地域的市政配套建設(shè)已經(jīng)接近尾聲，尤其是軌道交通的大發(fā)展勢必使周邊物業(yè)升值，價(jià)格上漲是完全符合規(guī)律的。”盧明如是說。
國家統(tǒng)計(jì)局局長謝伏瞻在接受央視采訪時(shí)稱，從1997年到2007年間，除了日本和香港之外，全球絕大多數(shù)地區(qū)房價(jià)漲幅都達(dá)到了100%以上，最高的是愛爾蘭，10年房價(jià)漲幅達(dá)到180%。
而通州一個(gè)超級(jí)大盤的老總對(duì)記者說，由于土地的稀缺，很多拿不到地的開發(fā)商已經(jīng)走向聯(lián)合拿地進(jìn)行開發(fā)，而且無法預(yù)見下一個(gè)項(xiàng)目在哪里，因此，捂盤惜售、坐地漲價(jià)的現(xiàn)象屢屢發(fā)生。國家雖然推出了一些限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房，但由于準(zhǔn)入制度的不完善，不能從根本上解決實(shí)際需求，因此造成了需求比例的失衡。
供求比例的失衡造成一個(gè)現(xiàn)象：價(jià)格越漲，人們越買，于是價(jià)格就會(huì)再漲。專家將此稱為“跟風(fēng)型消費(fèi)”�！扒皟赡旰芏嗳艘恢痹谟^望，以為房價(jià)會(huì)有轉(zhuǎn)機(jī)。但事實(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這些人的預(yù)期，從現(xiàn)在看，大多數(shù)人都放棄了觀望，轉(zhuǎn)變成了市場上又一股非常強(qiáng)大的購買力。”在這位專家看來，近來很多均價(jià)每平方米萬元左右的樓盤一上市便被搶購一空，都是對(duì)這種“跟風(fēng)型消費(fèi)”的最好注解，甚至有很多家庭，6個(gè)工薪階層供一套房子，都折射出對(duì)價(jià)格繼續(xù)上漲的深刻憂慮，尤其中小戶型、低總價(jià)住宅更是一房難求。
種種跡象表明，今年下半年開盤的項(xiàng)目，基本還將是高開高走，甚至有人預(yù)言，未來五環(huán)沿線的商品房價(jià)也將超過每平方米萬元單價(jià)。
居者有其屋是未來樓市主題
保障性住房應(yīng)成“抑高”利器住房兩級(jí)化趨勢明顯
最近，北京市連續(xù)推出一大批經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房用地，在聶梅生看來，這是對(duì)以往宏觀政策的一種深化。“政策房和商品房分開應(yīng)該說是一個(gè)明智之舉，中低收入者的住房問題，政府有責(zé)任承擔(dān)起來，而不是簡單把這個(gè)責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給市場�！甭櫭飞赋觯@種分化同樣是對(duì)消費(fèi)的一種疏導(dǎo)，不要讓所有需求一股腦涌入商品房市場，而是在不同領(lǐng)域得到消化。但同時(shí)，“房地產(chǎn)方面的政策不可能立竿見影，特別是保障性住房和限價(jià)房建設(shè)上，更需要有一個(gè)開發(fā)周期�！甭櫭飞嬖V記者，轉(zhuǎn)移需求不是短時(shí)間能達(dá)到的目標(biāo)，會(huì)體現(xiàn)出明顯的滯后效應(yīng)，因此，宏觀調(diào)控的作用要在未來一兩年之內(nèi)才能充分地體現(xiàn)出來。
對(duì)于房價(jià)高低的爭論與判斷，中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，如果放在大環(huán)境上看，房價(jià)無所謂高或者低。因?yàn)樗菄医?jīng)濟(jì)的一種體現(xiàn)，是經(jīng)濟(jì)規(guī)律使然，而保障性住房應(yīng)該成為控制高房價(jià)的利器。
對(duì)社會(huì)上流傳的“未來房地產(chǎn)項(xiàng)目配建15%保障性住房會(huì)給兩種不同居住人群帶來心理障礙”的言論，李文杰說，在很多發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，高收入人群和低收入人群所住區(qū)域大多也是“混居”的，經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房等便宜房根本不會(huì)造成心理落差。在香港的新市鎮(zhèn)建設(shè)中，開發(fā)商做項(xiàng)目配建比例達(dá)到了50%，而配建的公屋相當(dāng)于北京的廉租房，配建的居屋相當(dāng)于北京的經(jīng)濟(jì)適用房，高檔房與便宜房在同一區(qū)域。并沒有出現(xiàn)所謂的不和諧。而且開發(fā)商可以通過技術(shù)手段，將高低兩個(gè)社區(qū)有意識(shí)地分開。
香港房地產(chǎn)資深人士半求在接受媒體采訪時(shí)說，香港房價(jià)為什么這么多年還沒有飆升，其中一個(gè)原因就在于老百姓的解讀能力比較強(qiáng)，他們得知政府在大力發(fā)展公屋和居屋，就能意識(shí)到房價(jià)會(huì)得到控制，因此不會(huì)輕易投幣，開發(fā)商亦因此而在房價(jià)上控制增長。
在開發(fā)商環(huán)節(jié)，配建比例也不會(huì)給他們帶來太多的影響。雖然在同一個(gè)地塊，但開發(fā)商可以通過成本核算來解決，無非高檔房價(jià)格承擔(dān)一部分便宜房的成本，開發(fā)商的利潤還是能夠得到保證。在記者采訪的一些開發(fā)商當(dāng)中，絕大多數(shù)開發(fā)商表示，會(huì)積極配合政府有關(guān)部門關(guān)于配建房的開發(fā)。
“這不僅是項(xiàng)目開發(fā)成本與利潤的簡單意識(shí)，而是開發(fā)商們對(duì)于社會(huì)責(zé)任感與民生的一種義務(wù)，房價(jià)上漲雖然是多方面原因造成的，但開發(fā)商在其中起到了至關(guān)重要的作用，也是房價(jià)上漲的既得利益者，因此，做一些關(guān)乎民生的工程是理所應(yīng)當(dāng)?shù)摹！北本┍背街脴I(yè)經(jīng)營公司總經(jīng)理姜宏如是說。
如此看來，國家有關(guān)部門最近出臺(tái)的種種舉措的確在房地產(chǎn)市場上帶來了積極的影響，在紛紛擾擾有關(guān)房價(jià)高低的爭論中，也許建設(shè)部政策研究中心主任陳淮的一句話可以道破“天機(jī)”：政策出臺(tái)的根本目的，就是為了讓老百姓能住上房子。
不必仇富，不必嫌貧，只要人人有房住才是社會(huì)和諧的不變主題。
新政頻出欲挫高價(jià)銳氣
宏觀調(diào)控政策平抑 重稅在即供給增多
“在現(xiàn)有的游戲規(guī)則下，土地、地價(jià)、房價(jià)之間已經(jīng)形成了一個(gè)難以打破的怪圈，這個(gè)循環(huán)不打破，房價(jià)便很難得到抑制。全國的房地產(chǎn)商現(xiàn)在在爭著吃同一塊奶酪，奶酪大小是一定的，那最后結(jié)果只能是誰出的錢多誰來吃。但是，是不是可能多出一塊奶酪呢？舉例說明，比如前些時(shí)間爭議一時(shí)的小產(chǎn)權(quán)問題，雖然這種住房最終可能得不到官方的認(rèn)可，但在實(shí)際上，這種房子恰恰是在多出一塊‘奶酪’上做的嘗試，并達(dá)到了對(duì)買房人有益的結(jié)果。像這樣的事情都在提示我們，在現(xiàn)有游戲規(guī)則的基礎(chǔ)上做出一些調(diào)整，恐怕才是撬動(dòng)房價(jià)唯一的杠桿。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生的采訪發(fā)言，多少代表了房價(jià)擔(dān)憂者乃至政府有關(guān)部門平抑房價(jià)的決心。
最近，國家有關(guān)部門分析研究了目前全國經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作，認(rèn)為只有在“投資”和“土地”———做好文章，控制房價(jià)上漲才有一線希望。
具體措施包括，首先對(duì)房地產(chǎn)投資要做到分類對(duì)待、有壓有保，壓公建保住宅�！坝袎骸本褪且䦶暮头⻊�(wù)于整體經(jīng)濟(jì)降溫和控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模的目的，對(duì)辦公、商業(yè)等非住宅類項(xiàng)目投資可以階段性嚴(yán)控�！坝斜！本褪且獙�(duì)包括保障性住房和普通商品住房的投資給予保護(hù)性甚至鼓勵(lì)性的政策傾斜。
其次，住宅用地要網(wǎng)開一面，快速有效提高供應(yīng)。除了提高新增出讓住宅用地效率以外，盤活存量閑置土地是快速提高土地供應(yīng)的有效途徑。
第三，應(yīng)當(dāng)提高住宅用地容積率，以期剛性提高有限土地的住房供應(yīng)規(guī)模，在有限的土地上建設(shè)更多的住宅，推動(dòng)高層住宅比例快速提高。這樣可以節(jié)省地面，增加樓面，剛性增加住房供應(yīng)量，緩解住房需求，平抑住房價(jià)格。
而在此前，有關(guān)部門已經(jīng)提出了“十一五”期間，北京要建設(shè)總面積達(dá)到3000萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房的要求。不僅制定了將在定福莊、南苑、豐臺(tái)、石景山等區(qū)域大力發(fā)展兩限房，同時(shí)要求在5年之內(nèi)完成12個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目。更為重要的是，從2007年5月1日起，位于三環(huán)以外且不在政府土地儲(chǔ)備控制區(qū)域內(nèi)的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，尚未取得規(guī)劃意見書和僅取得土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃意見書時(shí)，必須按照15%的規(guī)劃面積配套建設(shè)保障性住房及兩限性住房。這意味著，國家將不再坐視商品房大量入市而需求性住房不足的現(xiàn)狀，用強(qiáng)力的政策直接要求開發(fā)商“扶強(qiáng)惜弱”。有人算賬，到2010年，不算集中建設(shè)的兩限房和經(jīng)濟(jì)適用房，僅配建的保障房就將達(dá)到1200萬平方米，可提供17萬套左右的便宜房。
目前，方興未艾的兩限房雖然準(zhǔn)入門檻還未確定、經(jīng)濟(jì)適用房難覓蹤影，但不難想象，數(shù)年后當(dāng)數(shù)十萬套便宜房入市，它對(duì)高房價(jià)的影響將會(huì)如何，結(jié)果應(yīng)該不難預(yù)測。
除了剛性的政策，在持有環(huán)節(jié)上，政府有關(guān)部門也考慮重拳出擊。在開征物業(yè)稅條件并不成熟的情況下，國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)形勢分析課題組報(bào)告建議，應(yīng)選擇部分問題比較突出的典型城市作為試點(diǎn)，盡快征收物業(yè)稅，促進(jìn)住房供給的有效釋放。(張艦 高彤)
