房?jī)r(jià)下跌、成交低迷、資金緊張……普通商品房的銷(xiāo)售危機(jī)導(dǎo)致越來(lái)越多的地產(chǎn)商開(kāi)始考慮戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。而新興的旅游地產(chǎn)開(kāi)始成為開(kāi)發(fā)商的“香餑餑”，像雅居樂(lè)把公司未來(lái)的重心都放在了海南的旅游地產(chǎn)……

　　然而，隨著金融危機(jī)在全球的蔓延，股市大幅下跌，經(jīng)濟(jì)受損，這些對(duì)旅游帶來(lái)的種種負(fù)面效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。而依托于旅游業(yè)的旅游地產(chǎn)將面臨如何的發(fā)展前景？投資旅游地產(chǎn)的價(jià)值幾何？都成為當(dāng)下的一個(gè)熱門(mén)話題。

　　過(guò)分依賴宏觀經(jīng)濟(jì)

　　旅游地產(chǎn)能否尋求突破？

　　早在三亞掀起旅游地產(chǎn)“掘金潮”的2000年，專家就認(rèn)為，旅游房地產(chǎn)不宜過(guò)分受到倚重。一個(gè)主要原因就是，旅游業(yè)過(guò)分依賴于宏觀經(jīng)濟(jì)，缺乏獨(dú)立生存能力。

　　“一旦宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生不利變化，旅游業(yè)將迅速蕭條，而貼附于旅游業(yè)的別墅、度假村將再次出現(xiàn)門(mén)可羅雀的慘淡景象。美國(guó)‘9·11事件’所引發(fā)的航空業(yè)、旅游業(yè)大蕭條表明，依附性太強(qiáng)的行業(yè)是何等的脆弱。”專家認(rèn)為，“無(wú)論是在海南進(jìn)行旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還是投資，都需要小心翼翼”。

　　目前，旅游業(yè)受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)負(fù)面影響已經(jīng)顯現(xiàn)。許多人改變了旅游計(jì)劃，國(guó)外游變成了國(guó)內(nèi)游，長(zhǎng)途游改成短途游。還有的存錢(qián)觀望，按兵不動(dòng)。

　　但是三亞的另一個(gè)現(xiàn)實(shí)也擺在眼前，一份調(diào)研報(bào)告顯示，目前三亞地產(chǎn)業(yè)和旅游關(guān)系非常密切，90%以上的樓盤(pán)都以休閑度假為主題。導(dǎo)致三亞房產(chǎn)受旅游市場(chǎng)的影響強(qiáng)烈，旅游旺季銷(xiāo)售火爆，若旅游淡季房產(chǎn)銷(xiāo)售就陷入低谷。主要購(gòu)買(mǎi)力集中于華北、東北地區(qū)，有著較為明顯的地域性。

　　旅游地產(chǎn)這個(gè)全新的課題是否是個(gè)光明的道路似乎讓地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也很迷茫。

　　“讓13億中國(guó)人消費(fèi)海南的旅游地產(chǎn)并不是一件容易的事情。目前會(huì)去使用旅游地產(chǎn)的人還比較少�！备涣�海南公司營(yíng)銷(xiāo)副總經(jīng)理余子健告訴記者，去年，他在做全國(guó)巡展的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，說(shuō)盡三亞的漂亮、美好，在購(gòu)房者看來(lái)，都好像是一種遙不可及的夢(mèng)。

　　“在空閑時(shí)誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)進(jìn)行維護(hù)和管理以及物業(yè)是否能夠帶來(lái)投資回報(bào)”都成為海南購(gòu)房者的擔(dān)憂。

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，對(duì)于島外購(gòu)房者，三亞目前有兩個(gè)問(wèn)題嚴(yán)重困擾市場(chǎng)銷(xiāo)售：一是無(wú)法解決業(yè)主不在海南時(shí)的房屋管理問(wèn)題；再就是如何真正實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值。即便是最近頗為熱銷(xiāo)的產(chǎn)權(quán)式酒店、別墅，也無(wú)法確認(rèn)投資收益的真實(shí)性而令投資型買(mǎi)家猶豫再三。

　　三亞旅游地產(chǎn)供大于求

　　投資價(jià)值幾何？

　　海南的房地產(chǎn)主要分為普通地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)兩大塊，旅游地產(chǎn)不用多說(shuō)，主要的客戶來(lái)自島外，而普通地產(chǎn)限于本土消費(fèi)能力也主要針對(duì)島外。也就是說(shuō)，在本土消費(fèi)能力并不太高的海南，海南地產(chǎn)將主要賣(mài)給島外人士。

　　多數(shù)以旅游地產(chǎn)為主打的三亞房產(chǎn)越來(lái)越面臨開(kāi)發(fā)商扎堆、產(chǎn)品同質(zhì)化的現(xiàn)象。據(jù)了解，三亞在售的項(xiàng)目中，物業(yè)類型主要為公寓、別墅、產(chǎn)權(quán)式酒店、普通住宅和酒店。其中，公寓所占比例較高，約占65%以上；別墅項(xiàng)目所占比例約10%左右，主要分布在一線海景、河景、山景中較好的位置；產(chǎn)權(quán)式酒店所占比例約為15%，主要分布在大東海、亞龍灣兩個(gè)片區(qū)和三亞灣沿線的部分項(xiàng)目；普通住宅主要在市區(qū)，所占比例份額不高，約5%左右；其他如純酒店、度假村等約占5%。

　　在去年舉行的“2008年海南澄邁房地產(chǎn)高峰論壇”上，眾多專家為海南快速發(fā)展的旅游房地產(chǎn)業(yè)敲響了警鐘。海南師范大學(xué)教授韋經(jīng)照表示，目前海南旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大多是一哄而上，定位不明確，需要有關(guān)部門(mén)的規(guī)劃和參與。北京金泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司副總經(jīng)理謝蘇明也認(rèn)為，三亞的產(chǎn)品有些面臨分不清市場(chǎng)的問(wèn)題。這些開(kāi)發(fā)商亟須尋找細(xì)分市場(chǎng)，各找各的稀缺性。

　　“總體來(lái)看，2008年底和2009年三亞房地產(chǎn)明顯發(fā)現(xiàn)銷(xiāo)售速度慢了，客戶買(mǎi)房決定時(shí)間越來(lái)越長(zhǎng)，很多還在觀望。2009年1-2月增長(zhǎng)的預(yù)售面積雖然只有十幾萬(wàn)平方米，但目前待售房屋加起來(lái)超過(guò)200萬(wàn)平方米。200萬(wàn)平方米這樣的面積，相對(duì)2007年銷(xiāo)售一年只有90萬(wàn)平方米左右，明顯已經(jīng)供大于求�！� 一位三亞房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，旅游地產(chǎn)雖然能夠產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)效益，但需求注定不會(huì)過(guò)大。雖然人們有理由相信，海南不會(huì)重蹈覆轍，但供大于求而導(dǎo)致的大面積空置卻并不是杞人憂天。此外，三亞地產(chǎn)的這種特色意味著大量項(xiàng)目的異地銷(xiāo)售，而異地銷(xiāo)售的管理成本，尤其是售樓成本一般都要大大超過(guò)本地銷(xiāo)售。

　　此外，主要以島外客戶為主的三亞房產(chǎn)面對(duì)的客戶群也有其局限性。謝蘇明向記者坦言，“三亞的產(chǎn)品也僅對(duì)于北方的富人有吸引力，對(duì)于南方人沒(méi)有刺激感”。

　　200億砸向旅游地產(chǎn)

　　雅居樂(lè)的“賭注”是否太大？

　　據(jù)了解，雅居樂(lè)地產(chǎn)將于3月28日正式公開(kāi)發(fā)售其海南島三亞清水灣項(xiàng)目首批單位，預(yù)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目約900萬(wàn)平方米建筑面積，可分約8至10年發(fā)展，預(yù)計(jì)總投資額約200億元。數(shù)據(jù)顯示，雅居樂(lè)總土地儲(chǔ)備約3000萬(wàn)平方米，清水灣項(xiàng)目占其中約三成，將成為雅居樂(lè)未來(lái)發(fā)展的重心。

　　可見(jiàn)，作為海南地王清水灣，雅居樂(lè)的重心是旅游地產(chǎn)。而國(guó)際金融危機(jī)之下，下200億元的賭注是否風(fēng)險(xiǎn)太大？

　　“以“度假＋旅游＋投資”的綜合模式，改寫(xiě)國(guó)內(nèi)濱海景點(diǎn)“到此一游”的歷史，集精品住宅、豪華酒店、奢華配套設(shè)計(jì)等于一體的高端化綜合度假大作，正式開(kāi)啟海南房地產(chǎn)的“國(guó)際綜合灣區(qū)地產(chǎn)時(shí)代，”這是雅居樂(lè)為清水灣勾勒的藍(lán)圖。而這個(gè)藍(lán)圖的背后卻顯現(xiàn)出令人堪憂的大環(huán)境。

　　正如余子健告訴記者，“旅游地產(chǎn)需要開(kāi)發(fā)商去改變客群的一種生活方式，至少去那里買(mǎi)房的人要有每月去海南享受的習(xí)慣”。而這種生活方式的改變顯然“任重道遠(yuǎn)”。

　　雅居樂(lè)方面于昨日給記者的回復(fù)表示，從面積上來(lái)看，清水灣項(xiàng)目占雅居樂(lè)總土地儲(chǔ)備約三成，但從地價(jià)上來(lái)看，清水灣項(xiàng)目只占到約12%，投資組合和地理分布都是十分合理的。海南項(xiàng)目只是集團(tuán)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的其中一個(gè)項(xiàng)目。由于得天獨(dú)厚的氣候、稀缺的自然和旅游資源，該地區(qū)的發(fā)展?jié)摿�巨大。再加上雅居�?lè)的成本較低，有較大的靈活性，對(duì)于開(kāi)發(fā)期長(zhǎng)達(dá)8 至10年的發(fā)展歷程，不會(huì)受到較大影響。此外，因?yàn)檠啪訕?lè)的毛利空間大，與未來(lái)產(chǎn)生的利潤(rùn)回報(bào)相比，營(yíng)銷(xiāo)成本的變化對(duì)整個(gè)集團(tuán)的影響微乎其微。

　　商報(bào)記者 王營(yíng)