3月9日，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科公布了其2008年的業(yè)績報告，凈利潤下跌16.7%，跌幅大于銷售額跌幅，主要是為13個項目計提存貨跌價準(zhǔn)備，導(dǎo)致了凈利潤的跌幅放大。在樓市高歌猛進時，高價所拿地塊已成為負(fù)累。萬科總裁郁亮認(rèn)為，今年，行業(yè)資金整體緊張的局面不會改變，萬科已計劃在條件許可的情況下考慮進行一次股權(quán)融資。

　　計提跌價準(zhǔn)備12.3億

　　該公司數(shù)據(jù)顯示，萬科2008年累計實現(xiàn)銷售面積557萬平方米，銷售金額479億元，分別比2007年減少9.2%和8.6%，降幅不到一成，但公司的凈利潤則下跌了16.7%。

　　2008年該公司的凈利潤為40.3億元人民幣，2007年則為48.44億元。針對凈利潤下降幅度(16.7%)大于銷售額跌幅(8.6%)的問題，該公司的解釋是，2008年因應(yīng)市場房價和地價出現(xiàn)明顯調(diào)整，公司對13個可能存在風(fēng)險的專案計提存貨跌價準(zhǔn)備12.3億元，考慮到遞延所得稅因素，這部分存貨跌價準(zhǔn)備對萬科稅后凈利潤的影響為9.2億元，影響歸屬母公司所有者的凈利潤8.9億元。萬科方面表示，公司2008年的凈利潤較2007年減少8.1億元，因此如果不考慮存貨跌價準(zhǔn)備的影響，公司的凈利潤實際比2007年略有增長。

　　萬科董事會主席王石對此表示，跌價準(zhǔn)備的計提雖然基于審慎的財務(wù)策略，但也部分反映了公司在這些項目的獲取中，拿地成本偏高。在2007年的牛市氛圍下，萬科盡管對市場方向做出了正確的總體判斷，但在具體項目的獲取過程中，仍一定程度上受到了市場氣氛的影響。

　　對于已經(jīng)計提存貨跌價準(zhǔn)備的項目，萬科總裁郁亮表示，公司會組織集團的專業(yè)力量進行集中攻堅，通過精耕細作，深入研究客戶需求、提高產(chǎn)品價值創(chuàng)造等方式，增加項目的盈利能力。

　　專業(yè)能力有所下滑

　　該公司數(shù)據(jù)顯示，萬科2008年累計銷售金額479億元，針對銷售金額減少的問題，萬科方面表示，房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期，這是2008年行業(yè)逐漸達成的一個共識。萬科早在2007年10月就開始做出了反應(yīng)。但略顯尷尬的是，或許正是這個顯得有些超前的決定，導(dǎo)致了萬科2008年銷售額同比出現(xiàn)下降。如果萬科的調(diào)價策略推遲兩個月實施，2007年的一些銷售很可能推遲到2008年實現(xiàn)，這樣萬科2008年銷售額仍能體現(xiàn)增長。但對于企業(yè)而言時機是寶貴的，早一天做出正確的決定，可能遠比一個平滑的年度增長曲線更為重要。

　　回顧這一輪調(diào)整，王石表示，盡管萬科在行業(yè)宏觀趨勢上做出了基本正確的判斷，但在牛市的大環(huán)境中，過于舒適的環(huán)境使萬科在經(jīng)營細節(jié)上也暴露出諸多不足，一些專業(yè)能力表現(xiàn)甚至出現(xiàn)了下滑的跡象。這已經(jīng)成為2009年萬科面臨的最大挑戰(zhàn)之一。

　　萬科高管對2009年的業(yè)績還是比較樂觀的。截至去年底，萬科已經(jīng)預(yù)售但未入賬的銷售面積和金額分別為346.4萬平方米和273.4億元。2009年結(jié)算的資源中相當(dāng)部分來自2008年的銷售，這將為公司今年的業(yè)績奠定穩(wěn)健的基礎(chǔ)。

　　考慮進行股權(quán)融資

　　今年1月份，萬科公司實現(xiàn)銷售面積28.6萬平方米，銷售金額21.9億元，分別比2008年同期增長24.2%和18.6%。與此同時，北京、深圳等地的樓市成交量也有所放大，很多市場人士紛紛預(yù)測，樓市已經(jīng)開始回暖。但萬科方面對此依舊保持謹(jǐn)慎。

　　郁亮表示，2009年，行業(yè)資金整體緊張的局面不會改變，市場調(diào)整在帶來挑戰(zhàn)的同時，也為企業(yè)以相對較優(yōu)的價格獲取未來發(fā)展所需的資源創(chuàng)造了有利的條件。公司于2009年將進一步拓展融資渠道，并在條件許可的情況下考慮進行一次股權(quán)融資。不過他同時也強調(diào)，在此問題上公司將高度謹(jǐn)慎，只有在獲得廣大股東認(rèn)同的前提下，股權(quán)融資才能提上議事日程；此外公司在融資的時機、規(guī)模、方式上也會盡一切努力，避免融資本身可能對證券市場造成重大不利影響，同時確保融資將為股東帶來盈利增長。

　　公司年報還顯示，計劃在2009年新開工面積403萬平方米，較去年實際完成數(shù)下調(diào)約23%；竣工面積計劃為619萬平方米。

　　在昨天香港市場舉行的業(yè)績說明會上，萬科高管預(yù)計2009年住宅行業(yè)毛利率將可能出現(xiàn)較明顯的下滑。