“2008年，總說房地產業(yè)很難過，但基本沒有房企是怎么賠錢的。”某地產業(yè)內人士坦言：高地價項目在2008年基本尚未進入市場，而真正要清算泡沫時代的后遺癥，還要等到2009年的成本關。

　　1

　　現(xiàn)象 ：“被迫高檔”與“精細化”的悖論

　　2009年，隨著越來越多高地價地塊開始滾動入市，昨日的瘋狂將殘酷考驗開發(fā)商的成本關。面對這些貴價地塊，除了退地、停工、封盤等較消極的方法外，也有開發(fā)商以更好利用土地為出發(fā)，尋求突破點。目前市場上最常見的方法是提升項目的檔次，以更頂級的豪宅來“陪襯”更金貴的土地。

　　比如花都山前大道某別墅盤，于2006年底協(xié)議轉讓，當時地價不菲。在歷時兩年的規(guī)劃中，開發(fā)商數(shù)易其稿，每次都往高檔、精細化上做產品�！笆俏�機，也是機會。”該開發(fā)商坦言，假如不是成本關的壓力，他們在產品方面不會如此用心。

　　但也有業(yè)內人士對此表示擔憂：在目前的豪宅市場銷售緩慢的情況下，這種“被迫高檔”的樓盤一旦定位不對，或者本身并不具備做豪宅的條件，將可能面臨更嚴重的銷售壓力。

　　2

　　現(xiàn)象 ：“昨日的瘋狂”與今日的“灰色操作”

　　回顧2006年、2007年拿地之盛況，不少開發(fā)商仍心有余悸。對于這段瘋狂的時期，某上市公司高層曾表示，那幾年光買標書花的錢，以及把保證金打入土地儲備中心指定賬戶所損失的利息也有幾百萬元�！懊娣圪F過面包了�！痹摳吖苓B連搖頭感嘆。

　　面粉貴過了面包，怎么辦？除“被迫高檔”外，也有一類開發(fā)商以“灰色操作”來度過成本關。比如往面粉里多“兌些水”，這就是目前十分常見的“灰色地帶”———改規(guī)劃。

　　將項目的建設密度改大，以增加利潤率。特別是對于一些老城區(qū)占地面積不大的地塊，盡量做多一些單位進去，增加密度，多賣出幾套，便分攤了成本。對此做法，某業(yè)內人士坦言，風險非常大，一著不對，全盤皆輸。

　　3

　　現(xiàn)象 ：“不折騰”與“折騰不起”

　　“2009年不折騰了�！蹦骋恢北煌饨绮聹y資金關難過的地產大鱷，其高管引用了一句很流行的話來形容前幾年購進的高地價土地。所謂“不折騰”就是指“把能退掉的退掉，能不開工的不開工”。

　　據坊間傳聞，已經有兩塊地王被退還給政府。地方政府肯收回土地，對開發(fā)商來說確是一個好消息。不過政府不可能替開發(fā)商的所有冒進埋單，退地也肯定并非毫無損失。因此更多的開發(fā)商是采取停工封盤的措施。

　　但停工封盤也不是萬全之策，至少它是一塊巨大的不會流動的資金，對于自有資金不足的房地產企業(yè)來說，不動也要付出極大的資金壓力。所以，前幾年越“折騰”、越“激進”的企業(yè)，最近的不利傳聞也就越多，其中多為資金鏈斷裂的傳聞，因為，要“不折騰”也要“不折騰”得起才行。

　　改規(guī)劃：“灰色操作”做“金面包”

　　改規(guī)劃，增加建設密度，在金貴的用地中盡可能塞進更多產品，以達到成本與收成的平衡，實現(xiàn)利潤最大化，是某些高地價土地的“非常手段”。

　　顯然，改規(guī)劃要征得有關主管部門的“綠燈”放行，其中所涉及的灰色地帶的操作，此處暫且按下不提。只論改規(guī)劃后，新規(guī)劃后的房子格局或將不可避免地帶來密度過大、設計不合理等弊端，開發(fā)商又將如何應對？

　　案例：老城某盤“格局”好奇怪

　　“又不是爛尾樓改造的，又不是地產‘初哥’，為什么‘格局’做得這么奇怪？”在老城區(qū)某盤踩盤時，幾個地產業(yè)內中人不免嘀咕。該盤兩梯七八戶，格局局促，尤其是一些設計，客廳狹長、走廊很長、有些房間開間卻不足2米，擺明放不下一張床，如此設計讓業(yè)內人士大呼“離奇”，因為該開發(fā)商多多少少在業(yè)內也算有口碑，是二線品牌開發(fā)商，旗下可圈可點的物業(yè)也不少，怎么會做出這樣的戶型？后來，記者探得內情方知，原來該地塊為2007年底拍賣所得的爛尾地，地價不菲，樓面地價接近7000元/平方米，又涉及部分回遷問題，可以說成本極高。而目前該地頭的樓價普遍在1.3萬元/平方米左右，假如不多做一些單位出來，要做到“有得賺”非常難，因此，才會擠出一些“離奇”的戶型來。

　　點評：邊角料怎么銷售是個問題

　　面粉貴過面包，所以只能做個“金面包”出來，在有限的空間里，做利潤最大化的設計。且不論改規(guī)劃的“灰色”設計操作性如何？便算是做了出來，能否對市場胃口仍是未知數(shù)。老城區(qū)的樓盤還算好，再差的單位只要價格低一些還是有人來買，但假如是近郊的項目出現(xiàn)類似的“邊角料”，又如何才能銷得出去呢？這樣的做法無異于雪上加霜。 (詹青)

　　封盤:“面包”賣不動？不做也不賣！

　　最近不斷有開發(fā)商封盤、停建的消息傳出，然后又不斷地有開發(fā)商出來“澄清”、“辟謠”。正所謂無風不起浪，其中有部分真如開發(fā)商所“澄清”的那樣沒有停工封盤，但很大部分停工封盤是存在的事實。主要原因？當然還是資金和成本壓力過大。

　　案例：銷售慘淡干脆熄火

　　去年底，有開發(fā)商在公開場合表示會減緩那些無法暢銷的產品的開發(fā)速度。現(xiàn)在看來，部分開發(fā)商不止是減緩速度那么簡單，甚至干脆就停工封盤。

　　位于海珠區(qū)的某大開發(fā)商的大型項目，從幾年前就開始傳出規(guī)劃、動工的消息。但直到去年，據說才開始默默地進行了一波銷售，銷售情況如大市般非常不理想。結果，開發(fā)商干脆停止了該樓盤的銷售及建設，全力投入目前銷售得仍不錯的幾個樓盤當中。同樣，位于番禺的某大開發(fā)商樓盤，去年底推了一輪，一方面是價格因素，另一方面是產品因素，銷售非常慘淡。目前到該樓盤現(xiàn)場去看，基本處于熄火狀態(tài)。

　　點評：開源困難只能節(jié)流

　　開發(fā)商要度過困境，一方面要開源，一方面要節(jié)流。但在成本壓力下，樓盤的價格難以大幅下調，市場接受度不高，要開源非常困難。因此，開發(fā)商只能從節(jié)流方面著手，所以造成目前部分樓盤停工封盤的局面。(張秀欽)

　　死扛：雇新軍換新腦賣“面包”

　　在前幾年的牛市中，無論拿地成本、開發(fā)成本多寡，開發(fā)商總能以種種招數(shù)，將成本轉移到購房者身上，加價、加裝修、賣概念等，收回大把利潤。而今市場熊態(tài)畢現(xiàn)，能挺住不降價已屬不易，更沒人膽敢逆勢提價轉移成本。不能開源，只能節(jié)流。于是一些發(fā)展商在代理銷售環(huán)節(jié)，放棄使用名牌代理商，而改用一些“新軍”做代理，省下一筆大費用，還能換人換新思維。

　　案例：請代理商棄“大”用“小”

　　海珠區(qū)工業(yè)大道南某樓盤的開發(fā)商，是房地產界的新軍，該樓盤是該公司的“處女作”。據了解，開發(fā)商是在2006年前后拿下的地塊，當時的地價“很不便宜”。該區(qū)域2008年新盤林立，樓價從高位大幅下滑，目前售價在8000元/平方米左右。但該樓盤的價格仍定在1.1萬-1.3萬元/平方米，帶3000元/平方米的精裝修�！安皇遣幌虢�，而是2006年拿地成本高，已經沒多少降價空間�！敝�情人士透露說，再降就是虧本生意了。據了解，該公司老板原本是做貿易出身，轉行做地產，本來很想讓第一件作品一炮打響，但在現(xiàn)時的經濟環(huán)境下已無力支付過高的代價，因此在挑選銷售代理商時只能另辟蹊徑，啟用了一支新軍，代理傭金結算更為靈活。

　　點評：省錢、求新一舉兩得　　

　　發(fā)展商本身是新軍，一入行就碰上惡劣的生存環(huán)境，如果過多地依賴要價高的品牌代理商，恐怕成本會更加不堪重負。如今既節(jié)省了成本，又在銷售思路上注入新鮮血液，可謂一舉兩得。(趙亞洲)