土地價值的縮水或?qū)⒅苯記_擊地產(chǎn)商的凈利潤。瑞銀最近一份資料顯示，9家H股中的中資房產(chǎn)上市公司，2007年土地的存貨減計量達到403億元。昨日，瑞銀亞洲房地產(chǎn)研究部聯(lián)席主席王震宇在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，由于大多數(shù)城市2008年的土地價格水平已經(jīng)下滑，同時房價也有所回落，因此，在2007年高價拿地較多的公司，存在一定的風(fēng)險，2009年，這些公司將繼續(xù)“療傷”。

　　　　現(xiàn)狀

　　　　07年9家上市公司土地存量減計403億

　　一位上海資深房產(chǎn)專家在接受記者采訪時表示，由于2008年不少城市土地有較多流拍現(xiàn)象，因此，2008年市場對土地價格的判斷多為流拍價，很難對2007年的高價土地做對比，部分公司會將2007年的土地成交價和2006年的成交價做對比。

　　王震宇說，如果依照2006年的土地成本和房地產(chǎn)上市公司2007年購入土地價值進行評估，多數(shù)地產(chǎn)公司都需要進行規(guī)模不小的土地存貨減計。

　　瑞銀的資料顯示，在雅居樂、碧桂園、中國海外、綠城、合生創(chuàng)展、世茂房地產(chǎn)、SOHO中國、合景泰富、富力地產(chǎn)9家H股的中資地產(chǎn)上市公司中，2007年所獲土地的存貨減計量將達到403億元人民幣。

　　根據(jù)瑞銀的評估，富力地產(chǎn)2006年所獲土地的成本價約為922元/平方米，2007年的土地成本價卻達到1701元/平方米,2007年所獲土地面積約為574.9萬平方米，直接導(dǎo)致存貨減計的量達到45億元，約占2008年凈利潤的134%。

　　王震宇建議，對于存貨減計量相對較高的企業(yè)而言，為了今后兩年的利潤增長空間，有能力的公司最好進行一些減值撥備。

　　　　困惑

　　　　土地價值縮水到底要不要計提

　　土地價值的縮水導(dǎo)致部分房企陷入兩難的處境。上述資深房產(chǎn)專家表示，如果進行計提減值，那可能會增加企業(yè)的負債率，而在目前，不少房企的負債水平都相對較高，處于相對危險的境地。這樣，將直接引起企業(yè)在今后融資等方面的困境。但如果不計提，有可能會影響到今后兩年企業(yè)的凈利潤水平。

　　王震宇表示，在2007年市場高峰時，高價拿地的預(yù)期是房價再漲2成，從而可以有2~3成的利潤率。而如今，由于房價可能回到2006年的水平，因此，2007年的土地就不太可能達到預(yù)期的利潤率。

　　王震宇認為，因為大部分的房企比較現(xiàn)實，會下調(diào)企業(yè)的盈利預(yù)測。再就是少數(shù)房企，會為過去高價的土地提取撥備，這對他們未來的盈利會有很好的影響，特別是在現(xiàn)在這個資本市場比較寬松的情況下，進行撥備后，未來兩三年對公司和投資者關(guān)系方面，都是非常有利的。

　　王震宇認為，但不是所有的公司都有能力做撥備，因為會導(dǎo)致資產(chǎn)負債表的大降值，影響借貸能力。

　　對于提取多少撥備，王震宇認為，從會計角度，基本上要達到成本能夠?qū)崿F(xiàn)的價值，較低的價格入賬，所以理論上很多房企在這方面需要提取撥備，但是實際上來說，很多土地買下來后，還要看未來實際成型的產(chǎn)品，產(chǎn)品是高價還是低價，所以這方面有很多主觀因素，還要看企業(yè)對于未來的展望和預(yù)期，因此，很難給出一個準確的撥備數(shù)據(jù)。

　　王震宇認為，如果房價繼續(xù)下調(diào)，土地撥備的情況可能更常見，但是從兩年的下調(diào)幅度來說，大部分的房企能夠逃過此劫，但是需不需要做，愿不愿做是企業(yè)自己的判斷。

　　　　預(yù)測

　　　　09年主要目標(biāo)是賣樓而非買地

　　“預(yù)計今年多數(shù)房企會保持20%的毛利率水平，假設(shè)之前高于這個數(shù)字，那么就會向這個數(shù)字靠攏，且盈利狀況不容樂觀。從接下來的土地需求而言，房地產(chǎn)企業(yè)的胃口將降低七八成，過去幾年的土地囤積足以支撐一些企業(yè)8年的落成量，所以他們將繼續(xù)在今年‘療傷’。”王震宇說。

　　王震宇認為，2009年開發(fā)商的主要目標(biāo)還是賣樓，而不是買地，所以在土地需求萎縮的情況下，就算地方政府能夠很快降低土地價格，房企也未必有這個出手能力。

　　大部分能夠買土地的，可能是那些手持凈現(xiàn)金的房企，比如大部分香港的房企，他們負債比例才百分之十幾，而內(nèi)地的房企可能負債率在80%左右，因此，基本上未來一年就是“療傷”，把自己的資產(chǎn)負債重整，做到健康水平，再去買地。

　　上述資深房產(chǎn)專家也表示，2009年的土地市場依然會維持2008年的相對冷清狀態(tài)。該人士同時指出，在市場依然冷清的狀態(tài)下，可能會出現(xiàn)“大浪淘沙”的過濾效果，部分資金實力不強的房企，會被淘汰。

　　從宏觀方面來看，該人士認為大部分上市的房企問題不大，但是有些二線房企，或正在準備上市又買了很多高價土地的房企，今年沒有這么大的資金，可能他們的風(fēng)險最大。

　　再就是第三類房企，屬于比較小的房企，因為各種關(guān)系，他們可能只持有一兩塊地，管理比較保守，他們完全沒有問題，基本上沒有資金壓力。所以這次風(fēng)險最大的反倒是中型房企，未必是大型的，因為他們大到足以影響銀行對他的借貸態(tài)度。

　　　　同步播報機構(gòu)調(diào)低上置集團評級

　　1月7日，標(biāo)準普爾宣布，由于上置集團有限公司(上置集團)銷售疲軟卻仍快速擴張，將其評級展望由穩(wěn)定調(diào)整為負面。

　　標(biāo)準普爾信用分析師李國宜表示，“評級展望調(diào)整反映了2008年上置集團令人失望的房地產(chǎn)銷售情況，而且我們預(yù)計2009年其銷售可能將繼續(xù)疲弱。2008年公司房地產(chǎn)銷售額僅為25億元，遠低于我們預(yù)期的35億元。我們下調(diào)發(fā)債評級源于公司優(yōu)先債始終保持在較高水平。”標(biāo)準普爾認為，由于公司(上置集團)將主要通過本地借款支持房地產(chǎn)項目的建設(shè)，因此至少在未來18個月內(nèi)，優(yōu)先債占總資產(chǎn)的比率可能將保持在15%以上。

　　盡管房地產(chǎn)行業(yè)前景堪憂，但上置集團仍持續(xù)快速擴張。2008年8月和12月，公司分別斥資11億元和1.29億元在海口和沈陽購入地塊。由于房地產(chǎn)銷售持續(xù)低迷，此次土地收購無疑將加劇流動性壓力。上置集團預(yù)計2009年將支付至少5億元的地價款，并錄得�？陧椖恳黄陂_發(fā)相關(guān)的新增建設(shè)成本，該項目將在2009年上半年進行預(yù)售(已經(jīng)推遲6個月)。

　　正如標(biāo)準普爾此前的預(yù)期，由于銷售弱于預(yù)期、土地收購規(guī)模和建設(shè)成本高于預(yù)期，上置集團的信用指標(biāo)可能不會在2008年出現(xiàn)改善，并可能在2009年進一步惡化。(作者：李麗）