土地價(jià)值的縮水或?qū)⒅苯記_擊地產(chǎn)商的凈利潤(rùn)。瑞銀最近一份資料顯示，9家H股中的中資房產(chǎn)上市公司，2007年土地的存貨減計(jì)量達(dá)到403億元。昨日，瑞銀亞洲房地產(chǎn)研究部聯(lián)席主席王震宇在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，由于大多數(shù)城市2008年的土地價(jià)格水平已經(jīng)下滑，同時(shí)房?jī)r(jià)也有所回落，因此，在2007年高價(jià)拿地較多的公司，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，2009年，這些公司將繼續(xù)“療傷”。

　　　　現(xiàn)狀

　　　　07年9家上市公司土地存量減計(jì)403億

　　一位上海資深房產(chǎn)專(zhuān)家在接受記者采訪時(shí)表示，由于2008年不少城市土地有較多流拍現(xiàn)象，因此，2008年市場(chǎng)對(duì)土地價(jià)格的判斷多為流拍價(jià)，很難對(duì)2007年的高價(jià)土地做對(duì)比，部分公司會(huì)將2007年的土地成交價(jià)和2006年的成交價(jià)做對(duì)比。

　　王震宇說(shuō)，如果依照2006年的土地成本和房地產(chǎn)上市公司2007年購(gòu)入土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，多數(shù)地產(chǎn)公司都需要進(jìn)行規(guī)模不小的土地存貨減計(jì)。

　　瑞銀的資料顯示，在雅居樂(lè)、碧桂園、中國(guó)海外、綠城、合生創(chuàng)展、世茂房地產(chǎn)、SOHO中國(guó)、合景泰富、富力地產(chǎn)9家H股的中資地產(chǎn)上市公司中，2007年所獲土地的存貨減計(jì)量將達(dá)到403億元人民幣。

　　根據(jù)瑞銀的評(píng)估，富力地產(chǎn)2006年所獲土地的成本價(jià)約為922元/平方米，2007年的土地成本價(jià)卻達(dá)到1701元/平方米,2007年所獲土地面積約為574.9萬(wàn)平方米，直接導(dǎo)致存貨減計(jì)的量達(dá)到45億元，約占2008年凈利潤(rùn)的134%。

　　王震宇建議，對(duì)于存貨減計(jì)量相對(duì)較高的企業(yè)而言，為了今后兩年的利潤(rùn)增長(zhǎng)空間，有能力的公司最好進(jìn)行一些減值撥備。

　　　　困惑

　　　　土地價(jià)值縮水到底要不要計(jì)提

　　土地價(jià)值的縮水導(dǎo)致部分房企陷入兩難的處境。上述資深房產(chǎn)專(zhuān)家表示，如果進(jìn)行計(jì)提減值，那可能會(huì)增加企業(yè)的負(fù)債率，而在目前，不少房企的負(fù)債水平都相對(duì)較高，處于相對(duì)危險(xiǎn)的境地。這樣，將直接引起企業(yè)在今后融資等方面的困境。但如果不計(jì)提，有可能會(huì)影響到今后兩年企業(yè)的凈利潤(rùn)水平。

　　王震宇表示，在2007年市場(chǎng)高峰時(shí)，高價(jià)拿地的預(yù)期是房?jī)r(jià)再漲2成，從而可以有2~3成的利潤(rùn)率。而如今，由于房?jī)r(jià)可能回到2006年的水平，因此，2007年的土地就不太可能達(dá)到預(yù)期的利潤(rùn)率。

　　王震宇認(rèn)為，因?yàn)榇蟛糠值姆科蟊容^現(xiàn)實(shí)，會(huì)下調(diào)企業(yè)的盈利預(yù)測(cè)。再就是少數(shù)房企，會(huì)為過(guò)去高價(jià)的土地提取撥備，這對(duì)他們未來(lái)的盈利會(huì)有很好的影響，特別是在現(xiàn)在這個(gè)資本市場(chǎng)比較寬松的情況下，進(jìn)行撥備后，未來(lái)兩三年對(duì)公司和投資者關(guān)系方面，都是非常有利的。

　　王震宇認(rèn)為，但不是所有的公司都有能力做撥備，因?yàn)闀?huì)導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債表的大降值，影響借貸能力。

　　對(duì)于提取多少撥備，王震宇認(rèn)為，從會(huì)計(jì)角度，基本上要達(dá)到成本能夠?qū)崿F(xiàn)的價(jià)值，較低的價(jià)格入賬，所以理論上很多房企在這方面需要提取撥備，但是實(shí)際上來(lái)說(shuō)，很多土地買(mǎi)下來(lái)后，還要看未來(lái)實(shí)際成型的產(chǎn)品，產(chǎn)品是高價(jià)還是低價(jià)，所以這方面有很多主觀因素，還要看企業(yè)對(duì)于未來(lái)的展望和預(yù)期，因此，很難給出一個(gè)準(zhǔn)確的撥備數(shù)據(jù)。

　　王震宇認(rèn)為，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)下調(diào)，土地?fù)軅涞那闆r可能更常見(jiàn)，但是從兩年的下調(diào)幅度來(lái)說(shuō)，大部分的房企能夠逃過(guò)此劫，但是需不需要做，愿不愿做是企業(yè)自己的判斷。

　　　　預(yù)測(cè)

　　　　09年主要目標(biāo)是賣(mài)樓而非買(mǎi)地

　　“預(yù)計(jì)今年多數(shù)房企會(huì)保持20%的毛利率水平，假設(shè)之前高于這個(gè)數(shù)字，那么就會(huì)向這個(gè)數(shù)字靠攏，且盈利狀況不容樂(lè)觀。從接下來(lái)的土地需求而言，房地產(chǎn)企業(yè)的胃口將降低七八成，過(guò)去幾年的土地囤積足以支撐一些企業(yè)8年的落成量，所以他們將繼續(xù)在今年‘療傷’�！蓖跽鹩钫f(shuō)。

　　王震宇認(rèn)為，2009年開(kāi)發(fā)商的主要目標(biāo)還是賣(mài)樓，而不是買(mǎi)地，所以在土地需求萎縮的情況下，就算地方政府能夠很快降低土地價(jià)格，房企也未必有這個(gè)出手能力。

　　大部分能夠買(mǎi)土地的，可能是那些手持凈現(xiàn)金的房企，比如大部分香港的房企，他們負(fù)債比例才百分之十幾，而內(nèi)地的房企可能負(fù)債率在80%左右，因此，基本上未來(lái)一年就是“療傷”，把自己的資產(chǎn)負(fù)債重整，做到健康水平，再去買(mǎi)地。

　　上述資深房產(chǎn)專(zhuān)家也表示，2009年的土地市場(chǎng)依然會(huì)維持2008年的相對(duì)冷清狀態(tài)。該人士同時(shí)指出，在市場(chǎng)依然冷清的狀態(tài)下，可能會(huì)出現(xiàn)“大浪淘沙”的過(guò)濾效果，部分資金實(shí)力不強(qiáng)的房企，會(huì)被淘汰。

　　從宏觀方面來(lái)看，該人士認(rèn)為大部分上市的房企問(wèn)題不大，但是有些二線房企，或正在準(zhǔn)備上市又買(mǎi)了很多高價(jià)土地的房企，今年沒(méi)有這么大的資金，可能他們的風(fēng)險(xiǎn)最大。

　　再就是第三類(lèi)房企，屬于比較小的房企，因?yàn)楦鞣N關(guān)系，他們可能只持有一兩塊地，管理比較保守，他們完全沒(méi)有問(wèn)題，基本上沒(méi)有資金壓力。所以這次風(fēng)險(xiǎn)最大的反倒是中型房企，未必是大型的，因?yàn)樗麄兇蟮阶阋杂绊戙y行對(duì)他的借貸態(tài)度。

　　　　同步播報(bào)機(jī)構(gòu)調(diào)低上置集團(tuán)評(píng)級(jí)

　　1月7日，標(biāo)準(zhǔn)普爾宣布，由于上置集團(tuán)有限公司(上置集團(tuán))銷(xiāo)售疲軟卻仍快速擴(kuò)張，將其評(píng)級(jí)展望由穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面。

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師李國(guó)宜表示，“評(píng)級(jí)展望調(diào)整反映了2008年上置集團(tuán)令人失望的房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況，而且我們預(yù)計(jì)2009年其銷(xiāo)售可能將繼續(xù)疲弱。2008年公司房地產(chǎn)銷(xiāo)售額僅為25億元，遠(yuǎn)低于我們預(yù)期的35億元。我們下調(diào)發(fā)債評(píng)級(jí)源于公司優(yōu)先債始終保持在較高水平。”標(biāo)準(zhǔn)普爾認(rèn)為，由于公司(上置集團(tuán))將主要通過(guò)本地借款支持房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，因此至少在未來(lái)18個(gè)月內(nèi)，優(yōu)先債占總資產(chǎn)的比率可能將保持在15%以上。

　　盡管房地產(chǎn)行業(yè)前景堪憂，但上置集團(tuán)仍持續(xù)快速擴(kuò)張。2008年8月和12月，公司分別斥資11億元和1.29億元在�？诤蜕蜿�(yáng)購(gòu)入地塊。由于房地產(chǎn)銷(xiāo)售持續(xù)低迷，此次土地收購(gòu)無(wú)疑將加劇流動(dòng)性壓力。上置集團(tuán)預(yù)計(jì)2009年將支付至少5億元的地價(jià)款，并錄得�？陧�(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)相關(guān)的新增建設(shè)成本，該項(xiàng)目將在2009年上半年進(jìn)行預(yù)售(已經(jīng)推遲6個(gè)月)。

　　正如標(biāo)準(zhǔn)普爾此前的預(yù)期，由于銷(xiāo)售弱于預(yù)期、土地收購(gòu)規(guī)模和建設(shè)成本高于預(yù)期，上置集團(tuán)的信用指標(biāo)可能不會(huì)在2008年出現(xiàn)改善，并可能在2009年進(jìn)一步惡化。(作者：李麗）