存貨量上升、負債率上升、利潤率下滑、年初預(yù)定銷售目標(biāo)難以達成,這些均成為今年房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對的難題。那么,比之去年,誰將晉級“百億軍團”,誰又將降級出局？

　　“與去年相比,今年入圍'百億軍團’的公司整體上變化不是很大。去年未能入圍的金地集團,今年有望成為耀眼的'升班馬’,而合生創(chuàng)展今年再度入圍的難度較大�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長丁祖昱對《第一財經(jīng)日報》表示。

　　　　“百億軍團”變陣

　　盡管各家地產(chǎn)公司最終的年度銷售數(shù)據(jù)尚未出爐,但根據(jù)已經(jīng)披露的今年三季報以及10月、11月份的銷售數(shù)據(jù),“百億軍團”的名單已初現(xiàn)端倪。

　　丁祖昱向本報記者表示,前三懸念不大,行業(yè)龍頭萬科依然排名第一,中海發(fā)展位居第二,保利地產(chǎn)和非上市公司上海綠地爭奪“探花”席位。

　　其中,萬科發(fā)布11月銷售報告顯示,今年前11個月,萬科累計銷售面積490.9萬平方米,銷售金額425.3億元。而萬科2007年銷售金額合計523.6億元。公開資料顯示,2008年1～11月份,保利地產(chǎn)共實現(xiàn)銷售認(rèn)購金額187.41億元,同比增長21.02%。

　　中海發(fā)展公布的數(shù)據(jù)顯示,今年1～10月份累計實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額228.2億港元,同比增34%,累計實現(xiàn)銷售面積221.4萬平方米,同比增長24.9%。而去年全年,中海發(fā)展實現(xiàn)166.3億港元營業(yè)額。昨天,綠地董事長張玉良未接聽記者電話,因而無法確切獲知該公司今年的銷售業(yè)績和財務(wù)狀況。

　　相比第一梯隊的明朗化,第二梯隊的具體排序目前尚難確定。丁祖昱稱,碧桂園、綠城、富力地產(chǎn)以及龍湖地產(chǎn)等,均可以昂首踏過百億大關(guān)。

　　值得關(guān)注的是,去年未能躋身“百億軍團”的金地集團今年成為“黑馬”。金地集團公告稱,2008年1月至11月,公司共實現(xiàn)銷售金額102.68億元,較上年同期增長12.9%。

　　與此同時,也有落單者。據(jù)媒體報道,合生創(chuàng)展有關(guān)負責(zé)人在香港宣布1~10月銷售額約84億元。丁祖昱預(yù)計,2007年上榜的合生創(chuàng)展,今年再度入圍新榜單的難度較大。

　　據(jù)了解,2004年順馳、合生創(chuàng)展、綠地3家突破百億大關(guān);2005年,萬科、合生創(chuàng)展入圍百億軍團;2006年的名單則是萬科、合生創(chuàng)展、中海發(fā)展、富力地產(chǎn)。

　　　　銷售目標(biāo)全線下調(diào)

　　龍湖地產(chǎn)集團戰(zhàn)略及公司品牌部媒介關(guān)系總監(jiān)顧偉、綠城投資者關(guān)系部經(jīng)理張靜嫻均向本報記者表示,2008年以來,全國房地產(chǎn)市場成交量大幅下挫。樓市深度調(diào)整,令各家地產(chǎn)商靈活下調(diào)年初制定的銷售目標(biāo)成為務(wù)實之舉。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計,諸多上市公司都對年初制定的銷售目標(biāo)進行了調(diào)整,下調(diào)幅度從20%～40%等。

　　碧桂園11月12日表示,截至11月10日,今年的合同銷售額增至人民幣約150億元。不過,據(jù)公開資料,碧桂園對今年的銷售目標(biāo)原本計劃超過300億元。

　　以浙江及上海為主要基地的綠城,處于樓市陣痛區(qū)域。該公司2007年以151億元銷售額首次進入地產(chǎn)“百億軍團”。2008年4月,綠城常務(wù)副主席兼行政總裁壽柏年在港公開表示,2008年的指標(biāo)之一是完成200億元以上的年度銷售額。從本報獲得的《綠城簡訊》披露的數(shù)據(jù)來看,2008年1～11月,綠城(中國)累計銷售145.6億元。如果大躍進式的銷售奇跡未能出現(xiàn),200億元銷售目標(biāo)將是綠城難以完成的任務(wù)。

　　此外,地產(chǎn)新貴龍湖地產(chǎn)去年的銷售收入首次站上100億元關(guān)口,成為中國西部首家銷售收入破百億的地產(chǎn)商。不過,該公司今年的銷售增長乏力。顧偉在電話里告訴《第一財經(jīng)日報》,2008年龍湖地產(chǎn)在重慶、北京、成都、上海等地的總銷售額累計預(yù)計為110億～120億元左右。

　　雖然百億企業(yè)依然成批出爐,不過,丁祖昱通過對74家A股上市公司的分析發(fā)現(xiàn),今年第三季度的銷售費用比去年四季度明顯有所上升,比去年增加近一倍,管理費用因為開源節(jié)流有所下降。而市場整體利潤水平卻在逐步下降。易居(中國)一份74家A股上市房企財務(wù)分析報告顯示,負債方面,扣除預(yù)收賬款,74家房地產(chǎn)A股上市企業(yè)三季度末總負債高達3119億元,較去年同期的2024億元增長54.10%。目前房地產(chǎn)市場正處于高漲期尾部、市場膠著階段,開發(fā)企業(yè)的生存環(huán)境正日益惡化。

　　綜合各方信息,2009年,各家地產(chǎn)公司看空后市之聲更甚,把新一年的銷售目標(biāo)預(yù)設(shè)得比較務(wù)實。(葉國靖）