目前越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)采取降價(jià)促銷，降價(jià)將有利于緩解高房?jī)r(jià)、低收入矛盾和高存貨、低銷售的矛盾。

　　高存貨、低銷售

　　逼開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷

　　由于1998年才開(kāi)始實(shí)施房改，截至2005年底城鎮(zhèn)房地產(chǎn)消費(fèi)累計(jì)滿足率只有10.2%。同時(shí)根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局將城鎮(zhèn)人口收入分成的7檔平均收入水平(“最低”、“低”、“低中”、“中”、“中高”、“高”、“最高”)和全國(guó)每年的平均房?jī)r(jià)計(jì)算而得出的各檔人群的房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)，我們認(rèn)為2005年之前的房地產(chǎn)消費(fèi)者應(yīng)該主要是高收入以上人群，這部分具有較強(qiáng)購(gòu)買力的人群的購(gòu)買力啟動(dòng)市場(chǎng)向上發(fā)展。

　　但隨著2006、2007年房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的火熱發(fā)展，2007年底城鎮(zhèn)房地產(chǎn)消費(fèi)的累計(jì)滿足率已達(dá)到15.5%，主流剛性消費(fèi)人群越來(lái)越多地向中高收入和中等收入人群轉(zhuǎn)移，但他們所面對(duì)的房?jī)r(jià)收入比明顯是偏高和難以承受的，這是促使市場(chǎng)調(diào)整的重要內(nèi)在原因之一，所以需通過(guò)降價(jià)解決當(dāng)前開(kāi)發(fā)商高存貨和消費(fèi)者持幣觀望的問(wèn)題。

　　開(kāi)發(fā)商在2008年4月以來(lái)降低了開(kāi)工面積的同比增速，同時(shí)開(kāi)發(fā)商從2008年8、9月份后已經(jīng)對(duì)降價(jià)銷售形成共識(shí)。但由于年初以來(lái)銷售面積的增速下降更猛，而且開(kāi)工面積增速向下調(diào)整持續(xù)的月份數(shù)相對(duì)較短，因此全行業(yè)的在建項(xiàng)目消化掉所需要的時(shí)間逐步在增長(zhǎng)，與2006、2007年已經(jīng)不可同日而語(yǔ)，市場(chǎng)壓力可想而知：2008年10月，全部房地產(chǎn)需要4.3年，住宅需要3.8年，而2006年同期分別是2.7年和2.32年，2007年同期分別是3.2年和2.7年。顯然短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的存貨壓力、銷售壓力比前期更大了。

　　但是，比較而言，目前的狀況并不比2004年和2005年的上半年更嚴(yán)重。而且，自房貸新政發(fā)布以來(lái)，加之開(kāi)發(fā)商加大降價(jià)力度，11月份的市場(chǎng)銷售已經(jīng)表現(xiàn)出了階段性回暖跡象。因此，只要開(kāi)發(fā)商加大降價(jià)促銷力度、政策進(jìn)一步支持，這將是有利于加快存貨出清的。

　　價(jià)格調(diào)整具有

　　“去概念化”特征

　　在這波價(jià)格調(diào)整過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的“去概念化”特征，即一線城市中心區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)堅(jiān)挺，而一些前期通過(guò)概念把房?jī)r(jià)炒上去的一線城市外環(huán)區(qū)域、投資客較多的二三線城市則下降明顯，典型樓盤比最高點(diǎn)時(shí)的價(jià)格平均都有30%-40%的下降。

　　從觀察到的北京、上海、深圳、天津、成都、武漢等城市一些典型樓盤價(jià)格來(lái)看，自2008年以來(lái)下降幅度較大的樓盤集中在城市遠(yuǎn)郊，像北京的六環(huán)外、上海的外環(huán)、郊環(huán)、深圳的關(guān)外等，某些投資概念炒作較強(qiáng)的二三線城市如武漢等城市的房?jī)r(jià)整體也都呈現(xiàn)比較明顯的下降。

　　降價(jià)使租金收益率

　　重新變得有吸引力

　　隨著房?jī)r(jià)的下跌和存款利率的下調(diào)，租金收益率正重新變得具有吸引力。京滬深三地的平均租金收益率從2001年開(kāi)始持續(xù)下降，2006、2007年分別為4.33%、3.68%，而同期五年期存款利率為4.14%、5.58%。2008年下半年，央行開(kāi)始大幅度降息，五年期存款利率已經(jīng)降至3.87%，而且預(yù)計(jì)還會(huì)下調(diào)，而租金收益率在2008年小幅上升至3.72%。

　　高存貨、低銷售

　　矛盾正在逐步改善

　　截至2008年10月份，開(kāi)發(fā)商的存貨消化壓力比2006年和2007年同期有較大提高，但與2004年和2005年上半年相比，情況還不算嚴(yán)重。

　　而且，現(xiàn)在比較有利的狀況是，由于開(kāi)發(fā)商不斷降低開(kāi)工面積，全國(guó)商品房每月新增凈存貨自年初以來(lái)在不斷降低，因此存貨積累的速度在放慢，高存貨、低銷售矛盾改善的拐點(diǎn)正在到來(lái)。

　　北京商品房每月新增凈存貨也是從2008年初以來(lái)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。上海的狀況好許多，從2007年初至今的大部分時(shí)間，每月商品房?jī)舸尕洿蠖际秦?fù)積累，每月商品房存貨凈增加最高的時(shí)候也就是100萬(wàn)平米左右，遠(yuǎn)低于其每個(gè)月的消化量。預(yù)計(jì)在2008年11月份之后的一段時(shí)間內(nèi)，開(kāi)發(fā)商會(huì)進(jìn)一步大幅降低開(kāi)工面積。同時(shí)，隨著政策驅(qū)動(dòng)下銷售逐漸回暖，市場(chǎng)將步入存量逐步負(fù)積累的階段。

　　因此，高存貨、低銷售的最困難時(shí)期正在過(guò)去中。(安信證券 陶學(xué)明 李孔逸 )