近日，央行公布的第三季度全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查顯示，未來(lái)3個(gè)月打算買房的居民人數(shù)占比為13.3%，創(chuàng)下了1999年此項(xiàng)調(diào)查開展以來(lái)的最低水平。其中，在調(diào)查的7個(gè)大城市中，北京、上海、廣州等一線城市未來(lái)3個(gè)月打算買房的人數(shù)占比均不足10%，甚至低于全國(guó)平均水平。從去年第四季度開始彌漫的觀望情緒，并未隨著國(guó)家系列新政的出臺(tái)而減弱，相反有愈演愈烈的跡象。

　　面對(duì)寒冬，房企紛紛以降價(jià)賣樓自救，據(jù)悉去年以高達(dá)8000元/平方米地價(jià)拿下的深圳金地梅隴鎮(zhèn)四期，近日開售價(jià)格居然為6670元/平方米起，大有“虧本跳樓大血拼”的架式。一位從天河起家，如今已進(jìn)入全國(guó)多個(gè)城市的開發(fā)商銷售負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)：“前幾年我們對(duì)行業(yè)判斷太樂觀，攤子鋪的太大了，現(xiàn)在能生存下去才最關(guān)鍵。12月和明年初，我們還有兩三次銀行貸款要還，如果市場(chǎng)還沒能好轉(zhuǎn)的話，我們只能犧牲兩三個(gè)項(xiàng)目，就算虧本促銷也要回籠資金。”

　　但是，降價(jià)促銷帶來(lái)的短期銷售回款畢竟只是杯水車薪，除了降價(jià)賣樓外，還有不少發(fā)展商正通過(guò)向政府陳情、多方面融資、縮減規(guī)模、退地賣地、調(diào)整計(jì)劃、改變區(qū)域策略、節(jié)約成本等方式，準(zhǔn)備好過(guò)冬棉被。

　　上書陳情

　　11月5日，廣東地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)、富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉在銀企高峰座談會(huì)上稱，“我們(廣東地產(chǎn)商會(huì))已經(jīng)聯(lián)合省政策研究中心，向省政府遞交了一份房地產(chǎn)白皮書�！� 這份白皮書就行業(yè)情況、金融政策等方面闡述了廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，希望金融方面加大政策力度，以喚起廣州市場(chǎng)的信心。

　　據(jù)悉，在此之前，早在今年9月份，中國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)就已向政府有關(guān)部門上呈研究報(bào)告，建議調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，據(jù)悉這也是促成本輪房地產(chǎn)新政出臺(tái)的一個(gè)背景。

　　調(diào)整目標(biāo)

　　保利地產(chǎn)在三季報(bào)披露后不久就公開表示，將今年的銷售目標(biāo)下調(diào)20%左右；富力地產(chǎn)李思廉11月5日在接受記者采訪時(shí)坦承要下調(diào)180億元的銷售目標(biāo)；合景泰富地產(chǎn)董事局主席孔健岷透露，該公司10月的銷售金額同比去年增加，達(dá)到4億-5億元，但整體的銷售目標(biāo)也將下調(diào)；碧桂園地產(chǎn)據(jù)稱到10月底完成的銷售金額為140多億元，距離320億元的銷售目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)，因此也會(huì)調(diào)整今年與明年的年度計(jì)劃。

　　除年度計(jì)劃外，不少發(fā)展商還根據(jù)各地市場(chǎng)變化，調(diào)整企業(yè)在各區(qū)域的發(fā)展計(jì)劃，如有發(fā)展商收縮在深圳、廣州等價(jià)格調(diào)整幅度較大城市的投資，改向部分前景看好的二三線城市發(fā)展；也有發(fā)展商堅(jiān)定大城市或熟悉的本土市場(chǎng)發(fā)展計(jì)劃，收縮向外地的拓展計(jì)劃，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　發(fā)公司債

　　銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸緊縮、資本市場(chǎng)的低迷，令企業(yè)融資困難，大大影響房企生存。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在股市大漲的2007年，企業(yè)融資活動(dòng)所帶來(lái)的現(xiàn)金流高達(dá)1064億元，而今年第一季度融資活動(dòng)的現(xiàn)金流為349.46億元，第二季度僅為94.66億元。為渡難關(guān)，發(fā)行公司債等融資方式成為不少房企緩解資金饑渴的選擇。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，自今年3月以來(lái)，金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、新湖中寶、萬(wàn)科、北辰實(shí)業(yè)和中糧地產(chǎn)等數(shù)家房企發(fā)行了總額達(dá)157億元的公司債。金融街、泛海建設(shè)等發(fā)展商也在積極籌備公司債的發(fā)行。11月6日，富力地產(chǎn)發(fā)公告表示有意在國(guó)內(nèi)發(fā)行不超過(guò)60億元的公司債。

　　另外，更多房企祈求通過(guò)上市獲得發(fā)展資金支持，據(jù)悉僅2008年2-8月，排隊(duì)在香港上市的內(nèi)地企業(yè)就有幾十家，可惜因樓市調(diào)控力度加大，加上美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴影響，令今年房企的上市形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，恒大百億元IPO計(jì)劃擱置、備受矚目的地產(chǎn)巨頭龍湖地產(chǎn)上市也一次次延期。盡管如此，仍有眾多房企為上市做著鍥而不舍的努力，除恒大外，廣州還有方圓、星河灣、光大等房企依然在積極籌備著上市。

　　還有部分房地產(chǎn)企業(yè)鋌而走險(xiǎn)，不惜拆借高息貸款以過(guò)冬。有業(yè)界人士透露，如今房地產(chǎn)企業(yè)借高利貸膽子越來(lái)越大，有的房企為渡過(guò)難關(guān)，月利10%也敢借。這種借貸通常是兩三個(gè)月的短期借貸，風(fēng)險(xiǎn)非常高。如果到時(shí)銷售回款跟不上沒法還貸款，開發(fā)商就只有逃跑。

　　減少開工

　　一方面要找錢，一方面也要省錢。為了把有限的資金更好地用在“刀刃”上，一些房地產(chǎn)企業(yè)開始減少開工面積，減小投資規(guī)模。香港富商李嘉誠(chéng)的旗艦公司和記黃埔，日前宣布將暫停全球業(yè)務(wù)的新投資。在明年年中之前，所有未落實(shí)或未作承擔(dān)的開支都會(huì)省下來(lái)，并要檢討全部投資項(xiàng)目。

　　而在今年年中，萬(wàn)科執(zhí)行副總裁肖莉就曾對(duì)媒體表示，該集團(tuán)今年下半年不僅會(huì)調(diào)減項(xiàng)目，還會(huì)調(diào)整原計(jì)劃開工的部分項(xiàng)目的規(guī)劃和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，使產(chǎn)品與目前的市場(chǎng)需求更匹配，為公司搭建一個(gè)堅(jiān)實(shí)而安全的平臺(tái)，以保障公司未來(lái)業(yè)績(jī)的持續(xù)增長(zhǎng)。今年下半年，萬(wàn)科的開工面積由原計(jì)劃的848萬(wàn)平方米減少到683萬(wàn)平方米，減幅19.5%。同時(shí)，竣工面積也從原計(jì)劃的689萬(wàn)平方米減少到586萬(wàn)平方米，減幅達(dá)14.9%。首創(chuàng)置業(yè)也曾公開表示，公司動(dòng)工面積將由原定的150萬(wàn)平方米降至60萬(wàn)平方米，降低60%。2009年的竣工面積，也將由200萬(wàn)平方米大幅減至88萬(wàn)平方米。

　　暫停施工

　　11月3日，萬(wàn)科上海公司證實(shí)，原定于2009年6月30日竣工的上海萬(wàn)科城花新園的住宅樓已停工。而該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人之一湯小菁也表示，6月份時(shí)還做過(guò)城花新園的宣傳和推介活動(dòng)，項(xiàng)目一直在順利進(jìn)行中。

　　在廣州金地荔湖城的業(yè)主論壇上，有不少業(yè)主反映該項(xiàng)目已經(jīng)停工。同樣是金地，在目前深圳熱銷的梅隴鎮(zhèn)旁還有一塊土地剛施工不久，但現(xiàn)在也已經(jīng)暫停了。

　　有業(yè)內(nèi)人士稱，金地、萬(wàn)科高層表示，明年將會(huì)停止所有虧損不盈利的項(xiàng)目工程。據(jù)說(shuō)金地、萬(wàn)科經(jīng)初步估算后，估計(jì)可能停工的項(xiàng)目將占到整個(gè)施工項(xiàng)目數(shù)量的1/3以上。

　　轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2007年，包括南京、廣州、上海、成都、重慶等多個(gè)城市誕生10余個(gè)“地王”。個(gè)別地塊在上百輪競(jìng)價(jià)后，以3倍甚至更高于底價(jià)的價(jià)格成交。而今年，以底價(jià)成交甚至流拍的土地眾多，房企拿地積極性大減。退地、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等在前“地王”身上上演。例如，神州融信地產(chǎn)不惜損失7000萬(wàn)元土地保證金，將去年以9.04億高價(jià)拿到的福州“地王”退回；上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司損失3000萬(wàn)元保證金，退回普陀長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號(hào)東南地塊；萬(wàn)科東莞“地王”等也通過(guò)項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)資金回籠。

　　11月6日，萬(wàn)科發(fā)公告稱將去年收購(gòu)“富春東方”股權(quán)包中的南京恒邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓。股權(quán)轉(zhuǎn)讓總價(jià)為2.268億元。該資產(chǎn)為去年3月21日萬(wàn)科以10.05億元拿下富春東方股權(quán)包中的資產(chǎn)之一，包括位于南京新街口商圈核心地段的東方名苑裙樓商業(yè)等物業(yè)。

　　近日，大連乾豪地產(chǎn)公司旗下的三個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的權(quán)益以4.8億元被遠(yuǎn)洋地產(chǎn)收購(gòu)，收購(gòu)?fù)瓿珊笄�豪地產(chǎn)將成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的全資附屬公司。同時(shí)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)還擬以7.2億元的代價(jià)收購(gòu)大連天基全資附屬公司宏多集團(tuán)有限公司的全部已發(fā)行股本。　　

　　謀求轉(zhuǎn)型

　　之前，廣州發(fā)展商恒大地產(chǎn)、珠江投資都曾有投資鋼鐵、路橋基礎(chǔ)設(shè)施等行業(yè)，美林地產(chǎn)投資家居建材及旅游，碧桂園也傳出向旅游、文化娛樂等產(chǎn)業(yè)發(fā)展的消息，不少以地產(chǎn)起家的發(fā)展商，早已在謀求多行業(yè)共同發(fā)展的突破。而今年以來(lái)，北京、上海的上市房企國(guó)興地產(chǎn)(000838)和新湖創(chuàng)業(yè)(600840)都已在公司公告上顯示將把主營(yíng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型到化工，另外還將參股金融。另一上市企業(yè)新湖中寶(600208)也正變賣股權(quán)投身金融，其第三季報(bào)顯示，該公司第三季度業(yè)績(jī)預(yù)增的主要原因是報(bào)告期內(nèi)公司部分房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算收入有一定增長(zhǎng)，以及公司轉(zhuǎn)讓乍浦開發(fā)集團(tuán)等股權(quán)所產(chǎn)生的投資收益。上半年，該公司增資控股浙江天地期貨，出資認(rèn)購(gòu)盛京銀行3億股增發(fā)股，認(rèn)購(gòu)了長(zhǎng)城證券1000萬(wàn)股增發(fā)股。

　　裁員減薪

　　此前“財(cái)大氣粗”的房地產(chǎn)企業(yè)造就了不少“勤勞致富”的打工皇帝，年薪上百萬(wàn)元、幾十萬(wàn)元的職業(yè)經(jīng)理人比比皆是，普通銷售人員的工資也明顯比其他行業(yè)要高得多。但今年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)這一黃金職業(yè)已風(fēng)光不再，不少房企開始從內(nèi)部做起，紛紛裁員減薪，以求減少開支、降低成本。如今，這場(chǎng)房企“瘦身”運(yùn)動(dòng)已逐漸蔓延到廣州、深圳、北京等城市，許多新招的大學(xué)畢業(yè)生剛就業(yè)就失業(yè)，有的小企業(yè)裁員幅度甚至超過(guò)50%。

　　深圳市勞動(dòng)保障局發(fā)布的上半年人力資源市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，由于房?jī)r(jià)不斷下跌，深圳市今年上半年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)員工需求僅需2507人，而2006年僅第二季度房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)員工的需求就高達(dá)34615人，今年比2006年下降幅度超過(guò)九成。

　　近日，網(wǎng)上有一自稱是某地產(chǎn)集團(tuán)下屬建筑工程有限公司員工在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)表留言，表示“由于今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，整個(gè)集團(tuán)公司這段時(shí)間開始大裁員，我們建筑公司也要裁掉近半人員，前幾日就裁去了被公司視為臨時(shí)工的近200人”。合景泰富主席孔健岷近日曾在接受記者采訪時(shí)透露，合景泰富暫未有裁員計(jì)劃，但將研究薪酬調(diào)整。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，人力成本、管理成本所占比例相當(dāng)小，裁員雖然只是“下下策”，但面對(duì)漫長(zhǎng)的冬天，裁員也不失是個(gè)直接減少經(jīng)營(yíng)成本的好辦法。

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　　美國(guó) 房企自救看準(zhǔn)：搶占先機(jī)

　　在美國(guó)的地產(chǎn)危機(jī)中，地產(chǎn)商各顯神通，無(wú)論是降價(jià)、賣地，目的只有一個(gè)就是加速周轉(zhuǎn)，在這個(gè)過(guò)程中搶占先機(jī)。賣房子是產(chǎn)生現(xiàn)金渡過(guò)危機(jī)的唯一可靠方法。美國(guó)最大房地產(chǎn)公司帕爾迪為渡難關(guān)，一早就采用了包括降價(jià)、促銷等各種手段賣樓回籠資金。另兩家排名第七、第八位的地產(chǎn)上市公司，也是采取積極價(jià)格戰(zhàn)的策略，早在2007年第三季度就開始發(fā)起促銷。

　　根據(jù)美國(guó)一個(gè)獨(dú)立的地產(chǎn)研究公司研究顯示，在地產(chǎn)危機(jī)時(shí)期，買房人對(duì)低端房產(chǎn)興趣更濃，因此有不少原先專注豪宅的企業(yè)改變策略，開發(fā)更多低端住宅適應(yīng)市場(chǎng)變化。此外，美國(guó)還有大房企，如勒納則從2007年中開始就大刀闊斧地賣地，而且還是大幅度折價(jià)賣地來(lái)謀求自救，其折價(jià)水平從目前看是美國(guó)低價(jià)的正常水平，但在當(dāng)時(shí)就很轟動(dòng)，被業(yè)界稱為是“燃燒土地”。該公司一系列大膽舉措令其得到分析師的肯定，有些分析師還在地產(chǎn)危機(jī)中調(diào)高了勒納的投資指數(shù)。因?yàn)樵谖�機(jī)中大量的土地儲(chǔ)備已沒有意義，只有手里有現(xiàn)金才可能抄底地產(chǎn)行業(yè)的低谷。(記者　李琳)