從南京萬科涉嫌價格欺詐到上海萬科金色雅筑的集體退房，從杭州前期業(yè)主的售樓處鬧事，到偽造的“萬科松山湖會議紀要”網(wǎng)上傳播，各種跡象都表明，本輪房地產(chǎn)市場的降價帶頭大哥萬科正面臨巨變。萬科降價有沒有達到實現(xiàn)快速回籠資金的目標？此輪樓市巨變中，北京乃至上海等其他各地開發(fā)商會不會受萬科影響，降價或不降價？這些都成了最近購房人和開發(fā)商最為關注的問題。

　　“拐點論”震動業(yè)內(nèi)

　　各地發(fā)生的萬科“降價門”事件，應該從去年年底萬科董事局主席王石的“拐點論”說起。

　　去年底在北京的一次新聞發(fā)布會上，有記者提到廣州、深圳的房價在下降，問王石這樣的下降是不是一個拐點，王石表示同意拐點說法，但他接著補充說中國東南西北中非常大，各地情況不一樣，不能一概而論。隨后，拐點論在網(wǎng)上、媒體都引起非常大的爭論。而從2007年12月23日起到2008年1月4日，王石在博客上共發(fā)表了七篇有關“拐點論”的日志，從多個角度詳細闡述“拐點論”，由此王石的樓市“拐點論”正式成立�！肮拯c論”引發(fā)了極大反響，業(yè)內(nèi)如同炸了鍋，房地產(chǎn)業(yè)的同行如潘石屹、任志強很多人都不同意王石的觀點，甚至有人說這是萬科的“陰謀”；而網(wǎng)民極力贊成，房價太高是不爭的事實，很多網(wǎng)民對此怨聲載道已久。

　　“降價歌”八地傳唱

　　樓市在拐點論的爭論中出現(xiàn)了變化。先是北京、上海、深圳等地相繼出現(xiàn)了樓市交易量連續(xù)下滑，接著是開發(fā)商資金開始吃緊，然后就是“拐點論”主角萬科，于去年年底開始主動進行降價，以加快資金的周轉。從去年年底至今，萬科先后在8座城市——深圳、廣州、成都、武漢、天津、上海、北京、東莞高調(diào)降價，比最高點下調(diào)了5%-30%不等。

　　萬科企業(yè)股份有限公司執(zhí)行副總裁肖莉對此解釋說，萬科一貫堅持快速開發(fā)、快速銷售的策略，追求的是盡可能快的資金周轉速度。萬科這幾年諸如不拿“地王”、快速銷售的理性策略，使得盡管開發(fā)規(guī)模大，但資金周轉一直比較穩(wěn)健。

　　“退房門”上演多起

　　從去年年底開始至今的降價促銷策略，給萬科帶來“盡可能快的資金周轉速度”的同時，也讓萬科陷入了“退房門”事件。

　　8月底，上海萬科提前推出中秋促銷活動，其旗下金色雅筑、新里程、燕南園、白馬花園等8個樓盤都有集中“限時認購”活動。上周末，金色雅筑在前期價格折扣的基礎上，進一步推出了總價10萬元的優(yōu)惠。這一大幅度降價行動也引發(fā)了前期業(yè)主的不滿，在開盤當天，一些業(yè)主自發(fā)組成“雅筑退房團”向上海萬科提出退房要求。

　　之后，杭州萬科也陷入了退房門事件。9月3日，浙江萬科南都在杭州針對特定項目掀起的“金九銀十價格戰(zhàn)”，最大力度達7.5折。情緒激動的前期上百位購房者大鬧樓盤現(xiàn)場，導致部分樓盤不得不提前結束當日的銷售，關門“封盤”。

　　9月7日晚，一封名為《萬科松山湖會議紀要》的文章在網(wǎng)上迅速傳播，文章以萬科高管的語氣探討目前房地產(chǎn)市場的形勢以及萬科下一步的對策和行動，講話強調(diào)萬科要“敢于降價，勇于降價”，要將手頭的存貨和正在開發(fā)推出的新貨以最快的速度賣掉，再去買更便宜的土地，以更快的速度建設出更低成本的房子，以更低的價格快速出售。

　　9月8日，萬科執(zhí)行副總裁肖莉對上文作出澄清，稱此文系偽造，萬科集團近期沒有在松山湖召開過任何會議，文中的觀點系作者臆造，與萬科無關。同時，肖莉還對退房事件表態(tài)，明確：“市場進入調(diào)整期后，一段時間內(nèi)開發(fā)商和客戶之間的關系確實容易出現(xiàn)緊張局面。一些在價格高位買房的客戶擔心受到損失，希望從開發(fā)商那里獲得補償。而企業(yè)從股東的角度出發(fā)，對市場價格變化進行補償沒有法律依據(jù)，因此雙方短期內(nèi)不容易達成共識�！�

　　財經(jīng)觀察

　　“退房門”是否影響萬科品牌

　　從目前發(fā)生的事件看，作為行業(yè)領頭人，降價讓萬科連續(xù)深陷退房門事件。這些負面影響會不會影響萬科品牌？

　　先看一組杭州萬科方面發(fā)布的數(shù)據(jù)，9月3日當天推出的216套優(yōu)惠房源，實現(xiàn)銷售認購133套，認購金額1.08億元，套數(shù)認購率達61.5%；昨天新推的220套房源當日認購了99套，再加上前一天剩余房源的認購，當天共實現(xiàn)認購112套，認購金額1.05億元。如果按照認購套數(shù)產(chǎn)生的銷售額來算，萬科短短兩天實現(xiàn)資金回籠2.13億元。而根據(jù)8月份萬科集團發(fā)布的半年報，魅力之城是其在杭州項目中賣得最好的樓盤，上半年銷售金額也不過6.4億元。這意味著萬科的降價促銷達到了此前肖莉所說的“盡可能快的資金周轉速度”這一目的。

　　那么，萬科的品牌有沒有在退房門等事件中受到損害？對此，萬科總裁郁亮稱，萬科現(xiàn)在并不擔心降價帶來的負面影響。郁亮表示，影響購買者預期的因素有很多，除價格因素外，還有宏觀形勢對消費者收入的影響等等，所以特定時間、特定范圍的特別優(yōu)惠措施對不同購買者的影響是不同的，不會影響萬科品牌。

　　記者的調(diào)查也顯示，降價是把雙刃劍，在很多前期業(yè)主“退房”的同時，萬科的降價促銷卻同時贏得了新業(yè)主的青睞，多位購房人對此表示，“市場不好的時候，就是應該及時調(diào)整價格，讓利給購房人，這才是大公司的做法。”

　　而包括招商地產(chǎn)、首開等在內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也表示，“降價對萬科的品牌美譽度并沒有大的損害，萬科實現(xiàn)了快速回收資金，萬科的產(chǎn)品又是覆蓋面比較廣的，并不擔心因此而失去購房人——或者說，失去的同時，又贏得了新的購房人。當然，萬科可能也沒有料到，降價帶來的反響會如此巨大�！�

　　昨天，多位開發(fā)商談到，萬科退房事件給了大家一個很多的提醒。市場調(diào)整，在包括購房人在內(nèi)的各方都不成熟的情況下，如果采取降價的策略，老樓盤一定要事先考慮前期業(yè)主的心理接受能力，這是萬科作為帶頭大哥給業(yè)內(nèi)的重要啟示。同時很多業(yè)內(nèi)人士也表示，萬科的降價給業(yè)內(nèi)的另外一個重要啟示是，“先活著，才能想活得更好”，市場的調(diào)整中，萬科也不例外。