從7月份至今，已有包括濱江、綠城、萊茵置業(yè)等浙江房企，以及保利、萬科、金地等在內(nèi)的60多家房企發(fā)布或預(yù)告了半年業(yè)績。

　　今年股市、樓市雙雙低迷，曾經(jīng)在滬深大盤連續(xù)充當(dāng)領(lǐng)漲旗手的房地產(chǎn)板塊風(fēng)光不再，雖然在近期陸續(xù)出爐的房產(chǎn)上市公司半年報(bào)及業(yè)績預(yù)告中，銷售業(yè)績和盈利狀況大多數(shù)看上去挺風(fēng)光，但是現(xiàn)金流卻普遍不容樂觀，后市的風(fēng)險(xiǎn)為接下來的年報(bào)敲響了警鐘。

　　浙江房企板塊：

　　利潤大幅增長

　　濱江集團(tuán)上市僅2個(gè)月，其凈利潤的增長幅度名列目前已公布半年業(yè)績的房產(chǎn)上市公司首位。在7月24日濱江發(fā)布的上市以來的首份半年報(bào)中顯示：今年上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入13.01億元，同比增長達(dá)到852.2%；實(shí)現(xiàn)凈利潤3.27億元，去年同期凈利潤虧損約182.3萬元(2007年度凈利潤4.56億元。記者注)；實(shí)現(xiàn)每股收益0.7元。收益的主要來源為金色海岸項(xiàng)目的結(jié)算。

　　隨后，萊茵置業(yè)(000558)于7月26日發(fā)布2008年半年報(bào)，上半年主營業(yè)務(wù)收入為5.72億元，比去年同期增長38.38%；但凈利潤為4308萬元，同比減少了20.16%；基本每股收益0.1097元。由于今年上半年，對客戶的賠償支出大幅增加，萊茵置業(yè)營業(yè)外支出增加20余倍。為此萊茵置業(yè)伸手向大股東及其子公司借用了7744萬元。

　　廣宇集團(tuán)(002133)發(fā)布的上半年業(yè)績公告則顯示，上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入2.71億元，同比增長260.85%；凈利潤5663.22萬元，同比增長461.99%；基本每股收益0.11元。廣宇之所以營業(yè)總收入、營業(yè)利潤、凈利潤均實(shí)現(xiàn)了較大幅度增長，主要原因是報(bào)告期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入比上年同期有大幅提高。

　　港股的綠城中國(3900.HK)，日前也發(fā)布了公告，表示上半年房地產(chǎn)銷售額總計(jì)人民幣78億元，較上年同期增長53%。這一銷售額已高于公司早先所定上半年的銷售額目標(biāo)，但約為全年銷售額目標(biāo)的三分之一。為避免公司現(xiàn)金流緊張，綠城中國還計(jì)劃通過與其他開發(fā)商或公司建立合資企業(yè)來收購新的地塊以備將來開發(fā)。

　　此外，浙江廣廈、新湖中寶、以及來自紹興的臥龍地產(chǎn)(600173)，也分別發(fā)布了業(yè)績預(yù)告。其中廣廈預(yù)計(jì)上半年凈利潤同比增長50%以上；新湖中寶預(yù)計(jì)凈利潤同比增長320%~420%；臥龍地產(chǎn)由于去年實(shí)施資產(chǎn)重組，主營業(yè)務(wù)由水泥轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，目前經(jīng)營狀況良好，預(yù)計(jì)上半年業(yè)績較去年大幅增長，歸屬于母公司所有者的凈利潤約為7700萬元。

　　在杭大鱷板塊： 業(yè)績提升強(qiáng)勁

　　8月5日，萬科和首開都發(fā)布了各自的2008年中期報(bào)告。

　　雖然此前萬科的6月份報(bào)告令市場擔(dān)心，但是在半年報(bào)中，萬科的整體業(yè)績水平還是相當(dāng)不錯(cuò)的。

　　2008年上半年，萬科營業(yè)收入172.6億元，凈利潤20.6億元，較2007年同期分別增長55.5%和23.6%；基本每股收益0.187元。實(shí)現(xiàn)銷售面積265.8萬平方米，銷售金額241.3億元，同比分別增長15.0%和38.1%，其中，上海、廣州、深圳三大城市仍然是萬科的主要市場，為其帶來93.4億元的銷售額；杭州是萬科布點(diǎn)的二線城市中銷售業(yè)績最好的，其中魅力之城的銷售金額為6.4億元。此外，萬科的半年報(bào)中還提到，報(bào)告期末公司尚有319.8萬平方米已售面積未參與本期結(jié)算，合同金額合計(jì)約286.4億元。這意味著萬科的業(yè)績還有巨大潛力可挖。

　　首開股份(600376)，其前身是天鴻寶業(yè)，也是國內(nèi)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)之一，其在杭州的項(xiàng)目天鴻·君邑即將在9月份正式開盤。在首開股份的半年報(bào)中，上半年?duì)I業(yè)收入13.26億元，比去年同期1310萬元的營業(yè)收入增長超過100倍；凈利潤1.9億元，比起去年同期737萬元的虧損，實(shí)現(xiàn)了大幅度扭虧為盈；基本每股收益提高到0.26元，每股凈資產(chǎn)4.53元。

　　保利地產(chǎn)早在7月24日就公布了上半年業(yè)績公告。其公告顯示，今年上半年保利實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入53.81億元，凈利潤10.34億元，分別比去年同期增長156.4%和272.18%。其中房地產(chǎn)銷售面積131.4萬平方米，銷售金額107億元，完成年度計(jì)劃的44.6%，比去年同期分別增長39.4%和34.5%。與萬科類似的是，報(bào)告期內(nèi)，保利的已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積達(dá)144.6萬平方米，金額計(jì)130億元，其利潤空間仍然較大。

　　中海(0688.HK)日前公布的業(yè)績數(shù)據(jù)表明，上半年中海地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額158.1億港元，同比增長84.9%，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積147萬平方米，同比增長58.3%。其中，長江三角洲地區(qū)銷售額增長了54.2%，其在杭州的首個(gè)項(xiàng)目錢塘山水開盤兩天就銷售了近4億元。

　　金地集團(tuán)在7月30日公布了2008半年報(bào)：實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入20.71億元，比上年同期增加2.72個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤2.41億元，比上年同期增長17.13%；實(shí)現(xiàn)基本每股收益0.14元。從營業(yè)收入的地區(qū)分布來看，北京、廣州是大戶。

　　現(xiàn)金、后市、融資三大難題困擾

　　多家房企流動資金比去年大減

　　雖然各家公司的半年報(bào)普遍呈現(xiàn)增長態(tài)勢，但是房地產(chǎn)作為一個(gè)周期性行業(yè)，其預(yù)算和結(jié)算一般存在半年以上的時(shí)間差。也就是說，目前紅火一片的房產(chǎn)公司2008中報(bào)業(yè)績，在很大程度上依賴于2007年完成的銷售，受益于去年樓市的景氣，房企今年的中報(bào)業(yè)績增速仍維持在較高水平，但是今年的市場大幅收縮，讓人們對下半年的房企業(yè)績打了一個(gè)大大的問號。

　　在證券分析師們的眼中，現(xiàn)金流壓力、后市惡化擔(dān)憂、融資困境，是房產(chǎn)上市公司最頭疼的三大難題。

　　與整體業(yè)績的攀升相比，中報(bào)透露出,流動性收緊在各大房企普遍存在。如金地集團(tuán)，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-14.74億元，每股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-0.88元；首開股份，其每股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-2.15元，而去年同期則為-0.47元，同比上升達(dá)357%；保利地產(chǎn)每股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-2.63元，去年同期則為-0.50元，同比上升達(dá)426%；萊茵置業(yè)每股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為0.001元，也明確傳遞出手頭缺少活錢的跡象。在港上市的世茂房地產(chǎn)，也因?yàn)榱鲃淤Y金周轉(zhuǎn)不足，面臨被國際評級機(jī)構(gòu)下調(diào)等級的風(fēng)險(xiǎn)。

　　即使手頭持有153.7億元現(xiàn)金的萬科，也明確表示要秉持現(xiàn)金為王的經(jīng)營思路，更注重財(cái)務(wù)的穩(wěn)健性和資金的安全性，以應(yīng)對調(diào)整期內(nèi)市場存在的短期不確定性。事實(shí)上，萬科的充�，F(xiàn)金，很大程度上要?dú)w結(jié)于其合作的經(jīng)營思路，2008年1至6月，萬科76.2%的項(xiàng)目資源通過合作方式獲取，新增土地平均成本約2155元/平方米，遠(yuǎn)低于2007年平均水平。

　　由于現(xiàn)金緊張，流動性不足，引發(fā)了房地產(chǎn)上市公司的再融資風(fēng)潮。從5月以來相繼有萬科、新湖中寶、保利、北辰、中糧等共計(jì)145億元公司債獲批，此外招商地產(chǎn)、華僑城增發(fā)83億元和80億元也獲批。證監(jiān)會頻頻發(fā)行地產(chǎn)企業(yè)融資，業(yè)內(nèi)開始傳出政策松動、銀根放松的聲音，被困已久的企業(yè)似乎看到了一絲曙光。

　　然而能夠獲批的再融資方案畢竟是少數(shù)，絕大多數(shù)公司不得不通過其它途徑募集資金。

　　后市的走勢會否繼續(xù)惡化，更是關(guān)系到房企的生死存亡。一位業(yè)內(nèi)人士表示，宏觀調(diào)控對不同區(qū)域、不同產(chǎn)品、不同企業(yè)所產(chǎn)生的影響是有差異的：去年房價(jià)非理性快速上漲的珠三角地區(qū)所受影響較大，而長三角地區(qū)相對受影響較��；對投資型產(chǎn)品影響較大，對自住型和稀缺資源型產(chǎn)品影響較�。毁Y金狀況良好、專業(yè)化程度高的企業(yè)受影響較小，資金鏈緊張、專業(yè)化程度低的企業(yè)受影響較大。從整體來看，宏觀調(diào)控會促使市場資源重新分配，資本實(shí)力較強(qiáng)的房企將獲得更大發(fā)展空間。

　　隨著行業(yè)整合的進(jìn)一步深入，行業(yè)競爭的核心將更多歸于專業(yè)能力的競爭，優(yōu)勝劣汰的市場機(jī)制將體現(xiàn)得更為充分。(記者 徐叔競)