自2004年“8·31大限”后，國(guó)有土地出讓通行“招拍掛”方式，但是，6年來(lái)，城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，尤其是一線城市的開(kāi)發(fā)用地卻越供越少，價(jià)格也越拍越高。顯然，“價(jià)高者得”的市場(chǎng)化原則與政府壟斷土地供應(yīng)的做法，在很大程度上減少了“暗箱操作”等土地腐敗問(wèn)題的同時(shí)，也降低了土地整理、儲(chǔ)備和供應(yīng)的效率。業(yè)內(nèi)人士建議，現(xiàn)行的土地招拍掛方式亟待改進(jìn)。

　　3月底，國(guó)土資源部公開(kāi)表示將選擇城市作為試點(diǎn)，進(jìn)行土地招拍掛制度的改革。此次改革主要是在北京、上海、廣州等一線城市試點(diǎn)，改革的方向是著重完善招標(biāo)制度，增加招標(biāo)在土地出讓中的份額，改變價(jià)高者得的游戲規(guī)則。不過(guò)，如何完善招標(biāo)制度，防止重蹈此前協(xié)議出讓的覆轍，依然將考驗(yàn)管理者的智慧。

　　對(duì)此，國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，招標(biāo)沒(méi)有拍賣透明的難題將通過(guò)信息公開(kāi)的方式來(lái)解決。包括招標(biāo)過(guò)程將向行政監(jiān)管部門、司法部門、監(jiān)察部門，甚至社會(huì)公眾和媒體參與和公開(kāi)，改變由一兩個(gè)專家說(shuō)了算的局面。不過(guò)，這種方式的可操作性值得懷疑，畢竟，增加監(jiān)管環(huán)節(jié)意味著增加交易成本，眾多部委參與進(jìn)來(lái)，必然將進(jìn)一步降低土地供應(yīng)的效率。

　　招拍掛制度包含招標(biāo)、拍賣、掛牌三種出讓形式，一直以來(lái)，由于招標(biāo)方式在操作上容易產(chǎn)生不公正現(xiàn)象，因此，實(shí)際通過(guò)招標(biāo)方式出讓的土地項(xiàng)目并不多。而掛牌出讓也因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)者多而拍賣，最后主要是拍賣出讓土地。招拍掛價(jià)高者得的原則將中小開(kāi)發(fā)商排斥在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)門檻之外，同時(shí)讓資金充裕的大型開(kāi)發(fā)商把持了土地的定價(jià)權(quán)，造成各大城市地王頻現(xiàn)。

　　在流動(dòng)性泛濫預(yù)期的影響下，房企、投資客等樓市主體紛紛將手中的貨幣資產(chǎn)化。由此，土地、房產(chǎn)成為眾多資金追逐的對(duì)象。而土地的招拍掛制度，無(wú)疑也在為高地價(jià)和高房?jī)r(jià)推波助瀾。從開(kāi)發(fā)商的角度看，高價(jià)拍得一塊土地，可以引發(fā)周邊乃至更大區(qū)域范圍內(nèi)房產(chǎn)的大幅增值，從而使其持有的其他項(xiàng)目獲得高溢價(jià)。而坐擁土地的大開(kāi)發(fā)商，則掌握了與地方政府博弈的籌碼，通過(guò)保證金的杠桿效應(yīng)以及延遲交款等方式，開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地實(shí)際上起到了“四兩撥千斤”的效果。

　　因此，有專家建議，土地出讓之前，應(yīng)設(shè)定詳細(xì)的配套設(shè)施、限制房?jī)r(jià)等多種招標(biāo)條件，滿足眾多條件后，再價(jià)高者得。有了這些前提條件，投標(biāo)企業(yè)就會(huì)考慮成本投入與限定房?jī)r(jià)之間是否會(huì)有利潤(rùn)，再去想是否參與投標(biāo)，使企業(yè)的決策更理性。

　　不過(guò)，樓市虛高的根本原因是供應(yīng)不足，改進(jìn)招拍掛制度只是遏制地產(chǎn)泡沫的第一步，更重要的是調(diào)整土地管理制度，比如政府土地儲(chǔ)備制度改革等。降低土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)之間的巨大價(jià)差，提高一級(jí)開(kāi)發(fā)的積極性，這是擴(kuò)大土地供應(yīng)的治本之道。

　　本報(bào)記者 林喆