營(yíng)業(yè)稅征免兩年恢復(fù)到五年，五年以?xún)?nèi)按差額征收，五年以上免征營(yíng)業(yè)稅

　　2009年結(jié)束前，中央政府接連對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓作出規(guī)定，12月9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年；12月23日，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)通知，明確從2010年1月1日起個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房不足5年的普通住宅，按差額征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅；轉(zhuǎn)讓五年以上的普通住宅免征營(yíng)業(yè)稅。中央政府兩周內(nèi)推出對(duì)二手住宅市場(chǎng)的政策，有如“高高舉起，輕輕放下”，地產(chǎn)人士認(rèn)為，這表明政府扶持樓市的本意不變，希望普通住宅市場(chǎng)保持活躍，但政府出臺(tái)溫和政策的同時(shí)，也在觀(guān)察市場(chǎng)的反應(yīng)，若樓價(jià)持續(xù)走高，不排除政府使用其他招數(shù)來(lái)調(diào)控樓市。

　　市場(chǎng)不至于出現(xiàn)劇烈縮量

　　合富置業(yè)首席市場(chǎng)分析師龍斌表示，政府有關(guān)營(yíng)業(yè)稅征收的細(xì)則對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一大好消息，之前地產(chǎn)人士預(yù)計(jì)按全額征收5.5%營(yíng)業(yè)稅可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)成交急劇縮量，這種情況應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)。不足五年的二手房營(yíng)業(yè)稅按差額征收，消費(fèi)者消化有關(guān)政策的時(shí)間也不會(huì)太長(zhǎng)，對(duì)正常買(mǎi)賣(mài)影響不大。

　　廣東中原項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜對(duì)政府溫和“用藥”非常贊賞。他認(rèn)為，政府出臺(tái)按差額征稅的細(xì)則，一是對(duì)政策的鞏固，二是給市場(chǎng)發(fā)出一個(gè)信息——政府會(huì)視乎市場(chǎng)的變化而推出適當(dāng)?shù)恼�策。從政府近期推出的政策�?lái)看，政府對(duì)開(kāi)發(fā)商的限制性措施較大，對(duì)二手市場(chǎng)限制不大。中原地產(chǎn)物業(yè)部副總經(jīng)理潘婉霞表示，營(yíng)業(yè)稅新政細(xì)則調(diào)控最嚴(yán)的僅限于144平方米以上、5年以?xún)?nèi)的豪宅，對(duì)整體樓市的大局影響不大，豪宅約占二手市場(chǎng)成交的20%左右，政府調(diào)控措施的關(guān)鍵是抑制投資、投機(jī)等范疇。

　　滿(mǎn)堂紅研究部經(jīng)理周峰表示，按全額征收營(yíng)業(yè)稅與按差額征收完全是兩種不同調(diào)控力度，市民因新政而出現(xiàn)的觀(guān)望期最多只是持續(xù)到明年春節(jié)后，3月份二手成交又開(kāi)始回暖。他原來(lái)預(yù)計(jì)從驚恐到接受的時(shí)間會(huì)持續(xù)一個(gè)季度，按最新政策，消費(fèi)者消化政策的時(shí)間可能只用一個(gè)半月左右。滿(mǎn)堂紅研究部主任沈銳培表示，營(yíng)業(yè)稅新政出臺(tái)對(duì)提升市場(chǎng)信心作用明顯。中央調(diào)控政策是緊中有松，一方面防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度投資，另一方面繼續(xù)“支持居民自住和改善性購(gòu)房需求”。中央在營(yíng)業(yè)稅方面沒(méi)有一刀切，而是考慮不同的置業(yè)需求，有保有壓。

　　買(mǎi)房短期投資 仍要慎之又慎

　　購(gòu)房者曾一度寄望于營(yíng)業(yè)稅恢復(fù)的政策會(huì)使樓價(jià)稍微下跌，但隨著營(yíng)業(yè)稅征免細(xì)則的出臺(tái)而顯得有點(diǎn)失落。搜房網(wǎng)廣州二手房頻道主編朱華清表示，五年以?xún)?nèi)的二手房營(yíng)業(yè)稅按差額征收，業(yè)主心態(tài)變強(qiáng)，甚至?xí)�再漲價(jià)，對(duì)消費(fèi)者入市比較不利。

　　據(jù)中原地產(chǎn)潘婉霞了解，業(yè)主得悉營(yíng)業(yè)稅新政細(xì)則后沒(méi)有“反價(jià)”，但起碼不急于出售物業(yè)或調(diào)低價(jià)格出手。目前，有較多自住需求的買(mǎi)家趁政策敏感期入市，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為這段時(shí)間業(yè)主不會(huì)“反價(jià)”，過(guò)些日子就很難說(shuō)了。

　　對(duì)于購(gòu)房者是否應(yīng)該入市，地產(chǎn)人士一致認(rèn)為，自住置業(yè)應(yīng)量力而行，投資需謹(jǐn)慎。潘婉霞表示，如果是自身居住或剛性需求、又找到了自己較為滿(mǎn)意的物業(yè)或手上持有較多的現(xiàn)金和較少的物業(yè)，現(xiàn)在確實(shí)也可以在市場(chǎng)上淘寶，讓自己的資金安全和分散投放，避開(kāi)部分風(fēng)險(xiǎn)。如果手上已有多套物業(yè)，或想用作短期投資的用途，則要審慎入市，不要盲目追漲。畢竟國(guó)家是會(huì)再度出臺(tái)其他調(diào)控措施的，現(xiàn)在只不過(guò)不想打擊民生的基本居住需求。而且從投資角度看，現(xiàn)在的出租回報(bào)率已達(dá)到2%~3%的歷史低位，投資的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)突現(xiàn)。潘婉霞認(rèn)為，房屋物業(yè)最終還是要看它的使用價(jià)值，假如自住或出租的價(jià)值偏離太多，最終還是要價(jià)值回歸的，所以投資者還請(qǐng)審慎。

　　周峰建議，持有多套市區(qū)物業(yè)的業(yè)主可慢慢出貨。持有多套郊區(qū)貨的業(yè)主，爭(zhēng)取在春節(jié)后先出一部分。主要是因?yàn)榻紖^(qū)供應(yīng)太大，大幅度升值的可能性沒(méi)有市區(qū)房屋高。

　　營(yíng)業(yè)稅新政關(guān)鍵詞

　　差額征稅：自2010年1月1日起，個(gè)人出售不足5年的非普通住房，將全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人出售超過(guò)5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房，將按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人出售超過(guò)5年(含5年)的普通住房，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　“非普通住宅”：根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，符合三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)中任意一個(gè)則是非普通住宅：1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下(不含1.0)；2.單套建筑面積在144平方米以上(不含144平方米)；3.實(shí)際成交價(jià)格高于同級(jí)別土地住房平均交易價(jià)格1.2倍。