1月12日,央行出乎意料地上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,表明政府即使2010年的“適度寬松的貨幣政策”,但依然可以收緊政策,上調(diào)準(zhǔn)備金率。擔(dān)憂的情緒開(kāi)始波及國(guó)內(nèi)一線房地產(chǎn)市場(chǎng),近期京滬杭開(kāi)始不同程度地上演投資客出逃的現(xiàn)象。而有意思的是,面對(duì)政府嚴(yán)控房?jī)r(jià)的決心,地方政府的態(tài)度顯得曖昧不清,有些地方政府重點(diǎn)支持自住和保障型住房。

　　京滬杭:投資客出逃

　　從南至北,資金從樓市迅速撤離的景象隨處可見(jiàn)。江浙的一線城市一向被視為“溫州炒房團(tuán)”的發(fā)家之地,他們對(duì)政策的敏感度也顯得“高人一籌”,在越來(lái)越嚴(yán)厲的調(diào)控措施下,“退房”的風(fēng)潮開(kāi)始集中上演。

　　自去年年底,樓市收緊的風(fēng)聲在市場(chǎng)上傳開(kāi)之后,杭州的市場(chǎng)立即掀起波瀾。而到了一月份,退房浪潮越來(lái)越兇。元旦假期后的第一天,1月4日當(dāng)天退房高達(dá)43套,光這一天的退房套數(shù),就要高于余杭區(qū)去年12月份全月退房的總和。

　　1月15日,杭州市房管局主辦的杭州透明售房網(wǎng)顯示,杭州主城區(qū)單日退房21套,其中,去年被熱炒的杭州錢(qián)江新城區(qū)塊的贊成太和廣場(chǎng)當(dāng)日退房18套,另外,杭州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的之江銘樓和朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)退房為2套和1套。

　　上海樓市的動(dòng)靜則更大。在去年易居中國(guó)發(fā)布的上海豪宅市場(chǎng)年終報(bào)告中,一位匿名的買(mǎi)家以9100萬(wàn)元天價(jià)買(mǎi)下了“古北臻園”一幢700多平方米的別墅,而按照其471.29萬(wàn)平方米的地上面積來(lái)計(jì)算,成交單價(jià)高達(dá)19.3萬(wàn)元,超越了湯臣一品,登上了上海豪宅榜的榜首。僅僅不到4個(gè)月,該買(mǎi)主已經(jīng)將價(jià)值近億元的房子退掉。更冷清的是二手房交易。來(lái)自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)中心的最新門(mén)店調(diào)查顯示,1月上半月上海各板塊的二手房成交量較去年12月上半月有5成左右的降幅,并且在失去交易量支撐的情況之下,愿意做出價(jià)格讓步的業(yè)主正在增加,幅度也從原先的3%至4%加大至10%左右。

　　在北京,新房的交易量也連續(xù)四周走低。協(xié)成機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示,1月上旬期房商品住宅總銷(xiāo)售簽約套數(shù)為1321套,環(huán)比下降30%。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,新年過(guò)后的最近兩周,二手房掛牌量開(kāi)始增加,可售房源數(shù)量逐漸上升。1月上旬平均每天新發(fā)布二手房源比前一周增加了23%。

　　地方政府態(tài)度模糊

　　就在中央政府密集出臺(tái)一系列樓市調(diào)控政策,樓市逐漸轉(zhuǎn)冷之時(shí),不少地方政府出臺(tái)的一系列“土辦法”卻惹來(lái)爭(zhēng)議。

　　2009年12月25日,就在中央釋放嚴(yán)控房地產(chǎn)價(jià)格的信息僅僅幾天之后,南京市政府出臺(tái)“20條新政”。規(guī)定南京市2010年將繼續(xù)支持群眾自住型和改善型購(gòu)房。凡屬于自住型購(gòu)房的,購(gòu)買(mǎi)普通住房,給予房款總額0.5%的購(gòu)房補(bǔ)貼；凡屬于改善型購(gòu)房的,給予房款總額0.5%的購(gòu)房補(bǔ)貼。

　　繼續(xù)出臺(tái)政策扶持房地產(chǎn)行業(yè)的地方政府還包括杭州。杭州市政府在1月9日出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)保障性住房建設(shè)的意見(jiàn)》規(guī)定,在杭州市區(qū)首次購(gòu)買(mǎi)140平方米以下的普通住房,享受房款總額1.3%的購(gòu)房補(bǔ)貼；在市區(qū)僅有一套住房,在2010年1月1日至2010年12月31日期間出售住房,并重新購(gòu)買(mǎi)普通住房,享受房款總額1.3%購(gòu)房補(bǔ)貼；因房屋拆遷(含危舊房改造)選擇貨幣安置的,在市區(qū)購(gòu)買(mǎi)普通住房給予超過(guò)貨幣補(bǔ)償款部分1.3%購(gòu)房補(bǔ)貼。

　　有專(zhuān)家分析,這些政策明顯和中央調(diào)控房地產(chǎn)精神相悖。

　　兩天之后,北京市政府開(kāi)始表態(tài)支持保障型住房。該市住建委副主任、市住房保障辦公室主任王成國(guó)在“北京市保障性住房建設(shè)情況發(fā)布會(huì)”上透露:2010年,北京市保障住房的建設(shè)規(guī)模將大幅提高,1250公頃的住宅用地將用于保障住房的建設(shè)。同時(shí),還將啟動(dòng)210億元的公積金貸款用來(lái)建設(shè)、收購(gòu)包括經(jīng)濟(jì)適用住房、公租房在內(nèi)的保障房。

　　樓市背后是利益博弈

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚在接受記者采訪時(shí)表示,目前的退房風(fēng)波以及投資客撤離樓市,原因還是要?dú)w于連續(xù)出臺(tái)的政策改變了市場(chǎng)的預(yù)期,觀望情緒濃厚。

　　“為什么會(huì)出現(xiàn)這種觀望的情緒,出現(xiàn)預(yù)期的改變呢?這次國(guó)家的宏觀調(diào)控政策導(dǎo)致效果非常明顯。根據(jù)市場(chǎng)分析,真正影響投資者買(mǎi)房的因素有兩點(diǎn),一個(gè)是首付的成數(shù),這對(duì)資金需求量的影響非常大。第二個(gè)就是利率,就是你還款多少�！�

　　浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)趙杭生在接受外界采訪時(shí)也認(rèn)為,“有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的新政策剛剛出臺(tái),后市不明朗,購(gòu)房者信心不足,大家都在觀望,這是首要原因。”

　　而對(duì)于一些地方政府執(zhí)行政策打折的現(xiàn)象,國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融所所長(zhǎng)夏斌表示,這與我們目前的財(cái)政體制有關(guān),如果收緊了房地產(chǎn)市場(chǎng),“地方財(cái)政中占百分之五十的土地財(cái)政怎么辦?”顯然,目前仍沒(méi)有找到根本的解決辦法。

　　全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任吳曉靈指出,房?jī)r(jià)問(wèn)題折射出的是中國(guó)住房制度問(wèn)題、土地供應(yīng)制度問(wèn)題和金融制度問(wèn)題。在土地供應(yīng)制度問(wèn)題中,最主要的是解決地方政府的土地財(cái)政問(wèn)題�！巴恋爻山坏奶煳臄�(shù)字、房?jī)r(jià)的猛漲不過(guò)是表象,背后有局外人所看不到的利益鏈條。以往的調(diào)控政策之所以一直未能取得預(yù)期效果,關(guān)鍵原因在于中央政府、地方政府和開(kāi)發(fā)商之間的利益博弈”。