一年前，為應(yīng)對全球金融危機、實現(xiàn)“保增長”的戰(zhàn)略目標，一系列房地產(chǎn)刺激政策先后出臺�？v覽一年間樓市全景，房地產(chǎn)業(yè)迅速走出房價和成交量的寒冬，成交火熱、房價大漲、土地市場活躍，為穩(wěn)樓市保增長而制定的刺激政策取得了超預(yù)期效果。目前,我國宏觀經(jīng)濟呈現(xiàn)出全面回暖的跡象，這為房地產(chǎn)短期刺激政策的退出，提供了堅實的基礎(chǔ)。而相關(guān)部門也已開始對政策是否延續(xù)進行調(diào)研。但對于優(yōu)惠政策是否延續(xù)，如何選擇性退出，還應(yīng)盡早明確，留給市場足夠的預(yù)熱和消化時間。中國證券報記者認為，房產(chǎn)刺激政策的選擇性退出應(yīng)主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

　　首先，首次置業(yè)消費需繼續(xù)鼓勵，投資甚至投機需求應(yīng)予以抑制。從房地產(chǎn)市場歷史來看，首次置業(yè)消費一直是其健康穩(wěn)定的基礎(chǔ)，投資甚至投機需求往往是大起大落的導(dǎo)火索。今年以來投資需求助推房價節(jié)節(jié)攀升，已超出普通民眾承受能力，首次置業(yè)的剛性需求逐漸被擠出市場，對過度投資和投機加以抑制刻不容緩。

　　抑制過度投資的撒手锏當是收緊二套房貸。年中，銀監(jiān)會曾重申嚴格執(zhí)行二套房貸政策，但一些商業(yè)銀行依然暗地拓寬尺度，助推樓市炒風(fēng)。究其根源依然是政策界定不清晰，給投資客和銀行留有可操作空間。對改善型需求的優(yōu)惠政策應(yīng)逐步退出，應(yīng)以家庭為單位區(qū)分首次置業(yè)和改善型需求，對改善型需求提高首付門檻和利率標準，取消所有二次置業(yè)貸款利率優(yōu)惠，并嚴格執(zhí)行四成首付比例。

　　其次是取消二手房交易相關(guān)稅費優(yōu)惠。去年底放寬二手房營業(yè)稅征收年限以及降低營業(yè)稅，旨在減少購房費用，促進二手房流轉(zhuǎn)和成交。而今若退出，適當增加買賣成本，可抑制快進快出式的短炒之風(fēng)。而對于契稅最低1%的優(yōu)惠政策是否需要退出，尚可觀察，畢竟相較于二手房交易營業(yè)稅等，契稅優(yōu)惠影響較小。

　　第三，部分城市的公積金貸款額度可能下調(diào)。去年救市以來各地提高公積金貸款優(yōu)惠，上海市民購買自住普通住房的，基本公積金最高可貸額度從20萬元提高到了30萬元，每戶最高為60萬元。北京住房公積金貸款也從原來的60萬元提高到80萬元。隨著年底一些地方政府刺激政策的到期，公積金貸款政策將會出現(xiàn)調(diào)整。

　　第四，地方性政策和全國性政策退出未必同步。眼下國家層面是否取消優(yōu)惠政策還未定調(diào)，湖南、吉林等省份已通過不同方式表示，2008年當?shù)厥〖壵�府出臺的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策不會取消，順延到2010年底。因此，在政策退出的時點上，將會出現(xiàn)北京、上海等高房價城市，將會先進行政策微調(diào)，抑制投資需求；而二三線城市由于房地產(chǎn)市場復(fù)蘇周期稍慢，可能會繼續(xù)順延。

　　此外，需要我們注意的是，涉及房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的寬松政策，似乎還未到需要退出之時。今年1-10月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資28440億元，同比增長18.9%，增幅比1-9月提高1.2個百分點，但比去年同期回落5.7個百分點。房屋新開工面積10月份才出現(xiàn)年內(nèi)首次同比正增長，增幅為3.3%。刺激房地產(chǎn)開發(fā)投資、增加市場供應(yīng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資景氣程度仍有待提高。本報記者 萬晶