近日，有消息稱，由國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥牽頭，住房公積金監(jiān)管司、住房與改革發(fā)展司和政策研究中心等相關(guān)司局一把手參與的調(diào)研小組，已開始對我國10年房改的得與失進(jìn)行調(diào)研。該消息在引發(fā)人們對于“二次房改”的爭論的同時(shí)，也引發(fā)了人們對于上世紀(jì)90年代的第一次房改的回憶。

　　“過去10年房改最大的收益就是房子多了，不是多一倍兩倍，而是多了4倍。老百姓的住房改善了，這個(gè)是主流，要肯定。”回顧過去10年的房改歷程，北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究室主任周畢文認(rèn)為，過去房改最大的成績就是百姓住房條件得到了基本的改善。

　　上世紀(jì)90年代，隨著改革開放的進(jìn)一步深入，其涉及領(lǐng)域已開始擴(kuò)展到了房地產(chǎn)業(yè)。1994年，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》(國發(fā)[1994]43號)，確定房改的根本目的是：建立與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會化；加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。全面推行住房公積金制度，加快經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)。但由于當(dāng)時(shí)房改處于初級階段，全國各地大部分城鎮(zhèn)還繼續(xù)沿用單位的福利分房制度，因此，1994年的《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》并沒有取得巨大的突破。

　　直到1998年，由于受到亞洲金融危機(jī)的影響，有專家向當(dāng)時(shí)的政府決策層建議，可以考慮進(jìn)一步深化教育體系、房地產(chǎn)體系等方面的改革。之后，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國發(fā)[1998]23號)。通知進(jìn)一步確定了深化城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)是：停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。至此，我國實(shí)行了近40年的福利分房制度宣告終結(jié)，新的住房制度的開始。國發(fā)[1998]23號文件也就成為了中國住房制度改革的里程碑。

　　“過去房改所取得的功績不是明擺的嗎，你去看看現(xiàn)在幾代同房的家庭還像以前那樣嗎？老百姓住房面積不也是在提高嗎？改革的大方向和主流是不能否定的。目前，房改中有問題，結(jié)構(gòu)上支付能力上有問題，這需要政府反思，需要政府拿出補(bǔ)救措施。”中國社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)所研究員汪利娜在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示。

　　如果說國發(fā)[1998]23號文件是中國住房制度改革的里程碑的話，那么，2003年國務(wù)院發(fā)布的國發(fā)[2003]18號文件就是我國房地產(chǎn)市場繁榮的“穩(wěn)壓器”。2003年伴隨著我國申奧和入世的成功，我國的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展期，在此條件下，政府決策層適時(shí)地發(fā)布了(《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》)，適當(dāng)?shù)貙�國發(fā)[1998]23號文進(jìn)行了修正，并取得了一定的成效。

　　但隨著我國房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展，該市場一度出現(xiàn)失控的局面。特別是從2005年起，各地房價(jià)一路走高，房市問題變成了繼教育和醫(yī)療問題后的又一大熱門話題。為了對房價(jià)上漲過快的問題“加以全局性控制”，2005年國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》，就穩(wěn)定房價(jià)提出8條意見。

　　但此時(shí)房價(jià)過高的問題似乎較難憑借單一的政策手段來解決了。至此，我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個(gè)多方博弈的時(shí)代。這中間充斥著購房人與房產(chǎn)商之間的博弈、房產(chǎn)商與專家之間的博弈、房產(chǎn)商與政府間的博弈、房產(chǎn)商與媒體間的博弈等等。

　　“過去房改的不足之處就是現(xiàn)在的住房門檻太高了，中間缺少過渡層。原來我們說買不起房可以租房，現(xiàn)在租也租不起。你要想便宜就得在三五十公里外的遠(yuǎn)郊區(qū)縣，稍微貴一點(diǎn)的房租就得一兩千元。這給現(xiàn)在的年輕人一種緊迫感�！敝墚呂谋硎尽�

　　據(jù)了解，就世界范圍來說，房價(jià)一般是在居民工資收入的5至7倍左右，而我國房價(jià)已經(jīng)是居民工資收入的20多倍。因此，人們一直期待著政府什么時(shí)候能夠推出新政來解決問題。而此時(shí)的房地產(chǎn)市場就像一個(gè)巨大的“信息黑箱”，使得輸入的信息與輸出的信息差距較大，關(guān)于房價(jià)的言論眾說紛紜，直到最近又有學(xué)者提出“二次房改”方案。因此，從本質(zhì)上說，這10年來，我國政府一直在進(jìn)行著房改方面的探索，因此也就不存在“二次房改”之說。

　　十年政策回顧

　　1998年6月：國務(wù)院決定，黨政機(jī)關(guān)停止實(shí)行40多年的實(shí)物分配福利房的做法，推行住房分配貨幣化。

　　1998年7月：在中國一直延續(xù)實(shí)行的住房福利制宣告結(jié)束。

　　1999年2月：中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于開展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見》，貸款買房、按揭等新概念開始登陸中國內(nèi)地。

　　2000年2月：國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會宣布：“住房實(shí)物分配在全國已經(jīng)停止！”

　　2001年1月：《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》開始執(zhí)行。

　　2001年4月：財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合出臺關(guān)于消化空置商品房有關(guān)稅費(fèi)政策的通知。

　　2001年6月：由建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》正式施行。

　　2002年5月：國土資源部簽發(fā)11號文件(《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》)。

　　2003年4月：中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》。

　　2003年8月：國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(又稱18號文件)。

　　2005年3月：國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》，就穩(wěn)定房價(jià)提出八條意見(國八條)。

　　2005年4月：溫家寶總理召開國務(wù)院常務(wù)會議，提出八項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(即“新國八條”)。

　　2005年5月：國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》。

　　2006年5月：國務(wù)院頒布了對房地產(chǎn)調(diào)控的六條意見，被業(yè)內(nèi)稱為“國六條”。

　　2006年6月：國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》，被業(yè)內(nèi)稱為“國十五條”。

　　2007年3月：《物權(quán)法》獲得通過。

　　2007年8月：國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。