番禺“公證調證”有豁免 但炒家已少用公證委托函出貨

　　從上月開始，廣州市房屋交易登記部門出臺新規(guī)定，要求對房產交易的公證委托函實行“公證調證”或“公證調函”，即房管部門需要就買賣雙方出示的公證書向公證處發(fā)函核實，這為買賣雙方增加不可估算的時間。而番禺區(qū)公證處發(fā)出的公證函獲得番禺區(qū)房管局的豁免，交易時間不會因新措施而拖長。

　　據了解，房管部門出臺此措施，是希望堵住不法分子利用假公證書盜賣他人房屋的漏洞。業(yè)內人士向記者透露，公證函尤其是全權委托的公證函可以賦予委托人處理房屋買賣一切事宜，從簽約到收款，全部可以由委托人辦理，因此也容易被炒家利用來轉手買賣。炒家的具體做法如下，炒家買入房屋后并不過戶，利用業(yè)主出具的全權委托書和業(yè)主的房產證放售房屋，省去過戶交稅的一道流程。2007年番禺某大盤曾爆出中介人員利用公證委托函炒樓的丑聞，當時炒家就是利用擁有業(yè)主授權的全權委托函放盤售屋。

　　曾被炒家奉為“圣旨”的“全權委托書”是否法力無邊？買家遇到憑全權公證書交易的單位，應如何防范風險？記者曾聽說番禺區(qū)有一宗房產交易有17份委托函，是否炒家轉手十幾道的結果？……記者帶著滿腹疑問采訪了房地產和按揭中介業(yè)人士，為大家揭開“全權委托書”的真面目。

　　全權委托公證書 并非法力無邊

　　良策按揭阮學林說，一些剛出道的炒家認為全權委托書“法力無邊”，有了它就相當于有房產證，可轉手倒賣房屋。炒家入貨而不轉手，其實風險很大，因為全權委托公證書只是由業(yè)主授權受托人辦理房屋買賣手續(xù)的一份授權書，若原業(yè)主因經濟糾紛、繼承等原因出現房屋產權問題，房屋買賣可能被凍結，授權書將隨之失去效力。番禺一些銀行之前曾一度拒向代收樓款的代理人付款，須業(yè)主本人前來收款，炒家為此背上很大風險，有可能賣了房收不到錢。

　　17份委托函并非轉手17道

　　記者之前曾經采訪番禺區(qū)一名中介人士，他回憶2007年樓市瘋狂期時曾見過一宗帶有17份全權委托公證書的房產交易，他懷疑這是一個轉手17道的樓市炒賣“擊鼓傳花”個案。

　　良策按揭區(qū)域總監(jiān)阮學林告訴記者：17份委托函可能是該房產有17名產權人，每名產權人可能因身處外國或因事忙而不能前來辦理產權轉移手續(xù)，故此各自委托代理人操辦此事。從理論上說，全權委托公證書可注明“受托人有轉委托權”，的確有可能出現一個房屋接力轉手倒賣的“擊鼓傳花”現象。不過，公證處一般只可接受一次的轉委托，即“業(yè)主—炒家—下手炒家—買家”，第一名炒家從業(yè)主處接貨，業(yè)主可到公證處辦理全權委托并注明受托人有轉委托權，若下手接貨人同為炒家，第一手炒家可到公證處做一份轉委托，第二名炒家此時若出手房屋，不可以再到公證處辦轉委托。用一句俗話形象地說，委托只可一次“托上托”。

　　正規(guī)中介 必須聯(lián)系到業(yè)主本人

　　據介紹，炒家利用全權委托書售出本人購進的房屋，是為規(guī)避購入房屋所需的稅費并省卻等候過戶出新證的時間，這在樓市極度暢旺時才會發(fā)生，經過近年樓市動蕩和行業(yè)的規(guī)范，有關操作已很少見。阮學林估計，目前利用公證委托書交易的番禺房產約為總數的10%~15%左右，且絕大部分都是業(yè)主有事而委托他人辦理房屋交易，并非炒家出貨。合富置業(yè)業(yè)務營運中心黃智生表示，該公司對于出示全權委托書的代理人，必須要求能直接聯(lián)系到業(yè)主，以驗證代理人的身份。另外，會通過查冊等確定房屋產權人資料。廣東中原市場總監(jiān)李粵湘表示，該公司不接受未完成過戶手續(xù)的房屋放盤，買賣雙方必須完成過戶手續(xù)才算是一筆完整的房產交易。

　　認清委托公證書

　　防范交易風險

　　一名讀者最近看中番禺區(qū)一處房屋，出售房屋的是一名具有全權委托公證書的人士。該讀者向記者查詢全權委托公證書是否具有風險。

　　據法律界人士介紹，“全權委托公證書”從法律性質上講是一種委托法律關系，即委托人授權給受托人代為處理某些事務。根據《合同法》第四百一十條規(guī)定，受托人可隨時解除委托。這種委托授權，即使是經過公證，委托人也可以通過合法的形式隨時撤銷委托。目前，二手樓交易中由“全權委托書”引發(fā)的風險主要體現在產權轉移風險和司法訴訟風險兩個方面。

　　專家表示，憑一紙“全權委托公證書”并不能表示房屋的產權一定能順利轉移。因為二手樓買賣交易的過程所涉部門、環(huán)節(jié)較多，作為非專業(yè)人士的買家一般很難將辦理二手樓產權過戶所需的委托事項一一列示清楚。

　　法律專家提醒消費者及投資人士，房屋買賣的最終依據是權屬轉移條約，而不是公證，即使進行了公證，二手樓交易未進行權屬轉移而發(fā)生法律糾紛的風險還是比較大。

　　中原地產有關人士提醒，業(yè)主要盡量避免做全權委托，自己的物業(yè)自己去簽署合約；其次，買家應要求與業(yè)主本人見面，即使見不了面，也一定要拿房產證的編號進行查冊，看業(yè)主是誰、物業(yè)權屬狀況等，盡量減少不必要的風險。此外，無論是業(yè)主還是買家，都應簽署三方合約，需留意合約上賣方、買方是否與一直商洽的人對上號。最后，買賣雙方最好在中介公司的見證下，去委托第三方做房款的資金監(jiān)管，等交易全部結束后，再付款給對方，這樣能保障雙方的利益不受到損害。

    （李鳳荷）