5月27日，國務院發(fā)布《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》(下稱《通知》)，對各行業(yè)固定資產投資項目的最低資本金比例進行調整。其中，水泥項目最低資本金比例為35%；煤炭、電石、鐵合金、燒堿、焦炭、黃磷、玉米深加工、機場、港口、沿海及內河航運項目，最低資本金比例為30%。

　　最令市場關注的是房地產業(yè)，《通知》明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。

　　一位房地產企業(yè)研究機構的高層稱，此次政策調整對地產股來說將是重大利好。

　　五年來首度“松綁”

　　房地產貸款自有資金比例下調有著重要的意義。專家表示，這是在2004年以來執(zhí)行了近五年的35%自有資本金貸款比例首次下調。也預示著緊縮了數年的房地產信貸政策開始“松綁”。

　　“一直以來，房地產開發(fā)項目到銀行申請貸款，需要其自有資金比例達到35%。相對于土地資源的稀缺性和保值性來說，銀行設定35%這個比例是不低的。當時政策出臺的背景是房價地價猛漲，房地產泡沫亟待調控。顯然今天的形勢已經有所不同。”一位杭州大型房地產開發(fā)商向記者表示。

　　也正是35%的門檻，卡住了部分房地產企業(yè)的資金命門。到2008年，房地產市場又面臨空前的銷售困境，一些開發(fā)商資金鏈緊張。上海一位房地產研究機構高層表示，包括萬科、中海、保利等房地產上市企業(yè)，都未能完成內部制定的年度回款計劃。這直接導致其在2009年沒有資金實力大量儲備土地。如何在信貸方面得到更寬松的支持，成為房地產投資增長的關鍵。

　　政策體現保增長意圖

　　正是基于這樣的背景，提高房地產業(yè)投資能力被提上議程。4月底，國務院常務會議提出調整包括商品住房在內的固定資產投資項目在貸款時的自有資金比例。此舉被市場視為房地產開發(fā)貸款門檻放松的重要標志，并直接導致地產股此后連續(xù)飆升。

　　而隨著樓市成交日益火爆，政策也出現了微妙信號。根據5月13日央行會議，相關部門明確表示“對固定資產投資項目的貸款，要嚴格執(zhí)行國家規(guī)定的最低項目資本金要求，堅持獨立審貸�！贝撕螅�與開發(fā)貸款自有資金比例調整有關的細則遲遲未出。

　　一位私募基金經理告訴記者，對于房地產業(yè)，政策考慮一直相當謹慎，一方面要保增長、促成交，另一方面還要時刻進行結構性微調，讓樓市不出現短期的暴漲暴跌。

　　但顯然，這次明確下降的房地產信貸門檻預示著政策重點放在了保增長上。根據《通知》精神，固定資產投資項目資本金制度既是宏觀調控手段，也是風險約束機制。此次對包括房地產在內的固定資產投資項目資本金比例進行適當調整，是為了“應對國際金融危機，擴大國內需求，有保有壓，促進結構調整，有效防范金融風險，保持國民經濟平穩(wěn)較快增長�！�

　　土地市場有望高增長

　　信貸“松綁”的目的除了刺激供給外，還有對土地市場的支持�？硕�瑞(中國)上海區(qū)高層介紹，目前，全國各地的樓市供需情況不一，包括上海在內的一些樓市出現新增供給嚴重不足，而商品房銷售量的增長也推動了土地釋放的趨勢。與前一輪房地產牛市不同，此次，雖然房屋銷售價格在上漲，但地方政府對土地出讓價格的定價卻相當謹慎，希望著眼于房地產長期的穩(wěn)定發(fā)展。于是，在開發(fā)商看來，目前成為低價拿地的最好時機。而資金鏈緊張的開發(fā)商們苦于資金壓力，無法有效拉動土地成交。于是，要想帶動鏈條全面復蘇，給開發(fā)商更多貸款是有效手段。

　　上海證券報獲得消息，包括中石油在內的大型國資都在積極進入土地市場，康佳彩電等非地產主業(yè)的大型企業(yè)也正在全面考量土地市場，希望有所收獲。“不可否認，一些地方的樓市仍存在大量庫存壓力，但經濟要素會在政策出臺后自行調節(jié)，開發(fā)商融資松綁后，增加土地儲備將成為趨勢�！睒I(yè)內人士稱。

　　克而瑞(中國)研究中心總監(jiān)陳嘯天則表示，選擇目前時機推出這一政策也存在一定風險，即開發(fā)商有可能在資金壓力得到緩解的情況下提高銷售價格，這可能導致房價泡沫進一步擴大。