醞釀已久的物業(yè)稅風聲再起。有消息稱，國家稅務總局有關文件在內(nèi)部相關司局已進入征求意見階段，但尚未反饋回來。據(jù)稱物業(yè)稅“空轉”工作在部分地區(qū)試點了6年多之后，將推廣至全國。一個“將”字，可能是懸而未決也可能是箭在弦上。但無論如何，這一消息還是引發(fā)業(yè)內(nèi)外的廣泛關注。但多方聲音顯示，目前開征難度不小。

　　所謂物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。物業(yè)稅的基本框架為：將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等合并，轉化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。簡言之，物業(yè)稅就是一種“合并稅種”。如果物業(yè)稅能夠破冰，無疑有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，從總體上看，有助于抑制投資、投機性需求，有利于穩(wěn)定房價。在如今房價高企之際，暢談一下物業(yè)稅的脈動，也是個恰當?shù)臅r機。

　　物業(yè)稅能否讓房價“剎車”？

　　“理論上講，開征物業(yè)稅，可降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，導致房價下降。但是，在實際實施過程中，需要面對許多問題，期待有立竿見影效果的想法并不現(xiàn)實。 ”這是記者在采訪中，業(yè)內(nèi)專家比較普遍的共識。

　　專家認為，開征物業(yè)稅，對穩(wěn)定房價有很大的作用。但對能否降低房價，這很難說，這關鍵還是要看開征以后相關管理部門的執(zhí)行力度。物業(yè)稅能否對房價起到真正的作用，需要一個漫長的傳導過程，在傳導過程，任何一個變量，都可能會影響到最終的結果。一個簡單的例子是，在歐美等一些國家，一直征收物業(yè)稅等持有稅種，卻并不能改變市場中存在大量投資性購房的現(xiàn)象。

　　蘇州一知名二手房中介公司分析，開征物業(yè)稅，會擠出部分投資者。蘇州樓市里有至少四成購房者買房的目的是投資。開征物業(yè)稅后，投資型的購房者在沒有轉讓房產(chǎn)之前，每年都要交稅，這對他們來說，增加了房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的負擔。對于以投資為目的購房者來說，持有成本將大大增加，利潤空間大幅減少，必然會謹慎投資。因此對遏制炒房，有很大的作用。

　　也有專家提出了物業(yè)稅的開征要有更細化的考慮，對于即將出臺的物業(yè)稅管理和征收辦法，對于一個收入不高，既要生活又要還房貸的工薪階層而言，希望物業(yè)稅的出臺能更多站在普通消費者的立場上考慮，不能為了抑制房產(chǎn)的泡沫而“一刀切”，更不希望是一個“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的不治本的處方。

　　物業(yè)稅開征最快要到明年？

　　從2003年5月開始，財政部和國家稅務總局分3批在北京等10個省區(qū)市和計劃單列市的32個縣、市、區(qū)開展了房地產(chǎn)模擬評稅試點工作。目前已初步建立了房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，開發(fā)了若干套評稅軟件，形成了專家支持隊伍。

　　對于今年會否進行全國征收，財政部財科所相關專家接受媒體采訪時透露，2010年不會啟動物業(yè)稅，最快也得等到2011年。

　　這位專家給出了兩個原因：一是今年還處于經(jīng)濟復蘇階段，推出物業(yè)稅將對房地產(chǎn)形成很大打擊。另一方面，根據(jù)稅務總局每年的征稅慣例，一般比較大的稅收政策都是在年初出臺。年初不出臺，就意味著整個年度不會出臺了。

　　物業(yè)稅并非簡單的稅費改革，而是涉及到土地使用制度、市場調(diào)控手段、住宅建設方式等，牽涉非常復雜的社會利益關系，背后隱藏了各方利益的博弈，必然會遭遇各種阻力。在實施層面，開征物業(yè)稅也有很多相當復雜的問題有待解決。比如，我國目前缺乏統(tǒng)一完整的房屋和土地信息數(shù)據(jù)，評估人才匱乏，納稅人的抵觸等也將是一個很大的障礙。此外，如何與現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅費對接？征收范圍應該如何界定，是新房與舊房區(qū)分對待還是“一刀切”？自住物業(yè)與經(jīng)營性物業(yè)是否區(qū)分，又如何區(qū)分？普通住宅與非普通住宅是否區(qū)別對待？第一套房與第二套、第三套房應如何區(qū)別？征收方式是什么？按什么基數(shù)征收？是否隨市場價變動？這些問題都有待明確和解決。

　　中央財經(jīng)大學稅務學院教授劉桓也認為今年全國開征物業(yè)稅可能性不大。他認為“有可能在局部地區(qū)試點。 ”剛開始也只是對商業(yè)地產(chǎn)征稅。

　　物業(yè)稅開征的多元設想題

　　據(jù)了解，目前“空轉”的物業(yè)稅有兩種計算模式：如果房屋是自住，以房產(chǎn)評估價的70%為基準，征收1 .2%的物業(yè)稅；如果房產(chǎn)是出租投資用，就以投資回報為基準，征收12%的物業(yè)稅。根據(jù)國際慣例，征收不動產(chǎn)的物業(yè)稅需要定期對房地產(chǎn)市場價格進行評估，每年按照評估價值對房地產(chǎn)所有者征稅，因此稅值會隨著房產(chǎn)的升值而提高。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，盡管物業(yè)稅短期開征的難度較大，但不排除首先在個別城市試點“實轉”。易居房地產(chǎn)研究院有關專家認為，為了減少改革的阻力，極有可能分為三個序列進行征收：先商用物業(yè)，后住宅；先高檔住宅，后普通住宅；先投資用房(一個家庭有多套房)，后自住房(一套或兩套)。即使是普通住宅，也可以再分類，根據(jù)檔次、戶型面積、家庭收入情況、個人擁有住房的套數(shù)等確定不同的稅率，甚至像國外那樣，對部分特殊房屋免征。

　　物業(yè)稅開征可謂是 “牽一發(fā)而動全身”，如何平衡各方利益，消除潛在抵制力量和不利因素，還需要決策智慧和決心。

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　　國外征收物業(yè)稅面面觀

　　加拿大：政府對100%的物業(yè)征稅。對擁有二套住宅的人還以高稅率征收，對自居、退伍軍人、老人、殘疾人等有優(yōu)惠。

　　法國：政府采用土地年度稅的形式征收不動產(chǎn)稅。

　　荷蘭：地方政府和中央政府課征的財產(chǎn)稅，主要課稅對象是房屋。

　　美國：擁有房產(chǎn)后每年交不動產(chǎn)稅給州政府。各州稅率有所不同，幅度在房產(chǎn)價值的1%到2%之間。

　　澳大利亞：政府根據(jù)房屋的占地面積和每年進行評估的房屋價值按0.3%到1%征收。

　　國外通行做法

　　按房屋面積劃分等級，面積大的征稅、征重稅，面積小的減稅或免稅；

　　按房屋價值劃分等級，對價值高的征稅、征重稅，對價值低的減稅或免稅；

　　按房屋套數(shù)分類，對兩套或兩套以上的住房征稅、征重稅，對單套住房減稅或免稅；

　　按房屋用途分類，個人住房用于經(jīng)營的，稅負較重，個人住房用于自住的，稅負較輕；

　　對住房所有者按勞動能力分類，對老人、喪失勞動能力的人以及殘疾人居住用房實行稅收減免。