不是沒(méi)有公攤面積，而是買(mǎi)房時(shí)不用為公攤面積埋單

　　近期，太原市一新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)打出了“零公攤”的廣告。對(duì)此，大家眾說(shuō)紛紜，業(yè)內(nèi)人士表示，這可能是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行促銷(xiāo)、借以宣傳的一個(gè)噱頭，至于這個(gè)“零公攤”是如何計(jì)算出來(lái)的，還有待論證。

　　“零公攤”現(xiàn)身太原

　　“你的房子公攤有多大？”“15%�！薄澳愕哪�？”“20%�！薄肮珨偺�大了吧！”我們經(jīng)常能聽(tīng)到這樣的對(duì)話。

　　“得房率+公攤率=100%。公攤率越低，就意味著得房率越高，套內(nèi)建筑面積越大�！焙秃芏嗍忻褚粯樱瑒傇谔�原市橋東街買(mǎi)了高層住宅的王建梅女士也是把公攤率小，當(dāng)成選房的一項(xiàng)重要指標(biāo)。近日，打出“零公攤”廣告的一些樓盤(pán)開(kāi)始在太原市粉墨登場(chǎng)，還真是吸引了不少消費(fèi)者的目光。

　　“***花園，森林公園里現(xiàn)房精裝小戶(hù)型，買(mǎi)一層送一間、零公攤、小戶(hù)型36-70平方米，即買(mǎi)即住�！�五一’假日特惠搶購(gòu)，僅30套，先來(lái)先得�！痹摌潜P(pán)還祭出“小戶(hù)型，大空間”的殺手锏來(lái)吸引和刺激消費(fèi)者。

　　“零公攤”究竟是怎么一回事？據(jù)省測(cè)繪局權(quán)屬界線測(cè)繪處副處長(zhǎng)趙衛(wèi)平介紹，這可能是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行促銷(xiāo)、借以宣傳的一個(gè)噱頭，至于這個(gè)“零公攤”是如何計(jì)算出來(lái)的，還有待論證。

　　公攤率真的是越小越好嗎？搞了多年建筑設(shè)計(jì)的王建峰認(rèn)為，這實(shí)際上是走入了一個(gè)認(rèn)識(shí)的誤區(qū)�！昂侠淼墓珨偮适且粋�(gè)綜合平衡的區(qū)間。公攤率過(guò)高固然會(huì)損害消費(fèi)者的利益，但市民如果過(guò)度追求低公攤率，也會(huì)傷害到住宅自身的品質(zhì)�！蹦硺I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，用于自住的房子不應(yīng)過(guò)分追求低公攤率。

　　“零公攤”成讓利方式

　　“公攤面積為零？”當(dāng)你滿心歡喜地來(lái)到售樓部，卻發(fā)現(xiàn)“零公攤”的房子原來(lái)也是有公攤面積的。只不過(guò)，在計(jì)價(jià)時(shí)，公攤面積沒(méi)有被計(jì)入總房?jī)r(jià)之內(nèi)。“這只是開(kāi)發(fā)商為了吸引眼球而推出的一項(xiàng)促銷(xiāo)舉措而已�！碧�原市工商局“12315”投訴舉報(bào)中心主任鄭晉文提醒道，“零公攤”的房子是不可能存在的。

　　推出“零公攤”樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商也坦承，這只是樓盤(pán)采取的一種讓利方式。“零公攤”不是說(shuō)房子真的沒(méi)有公攤面積。而是說(shuō)，購(gòu)房時(shí)不用為公攤面積埋單�！伴_(kāi)發(fā)商以‘零公攤’作宣傳，是為了迎合一部分購(gòu)房者的購(gòu)房心理�！蹦硺I(yè)內(nèi)人士表示，很多購(gòu)房者認(rèn)為，公攤率可以直接告知他們所要付出的“外在”成本，故而會(huì)“迷信”小公攤率的房子。這是導(dǎo)致“零公攤”房層出不窮的直接原因。

　　房子的公攤系數(shù)應(yīng)以多大為宜？太原市房地產(chǎn)面積測(cè)算鑒定站工作人員表示，國(guó)家對(duì)此并沒(méi)有一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)。不過(guò)，趙衛(wèi)平表示，業(yè)內(nèi)已有共識(shí)：7層以下多層住宅公攤率為7-12%，7-11層住宅公攤率為10-16%；12-18層住宅公攤率為14-20%；18-33層住宅公攤率為16-24%；獨(dú)立別墅公攤率為1-5%，聯(lián)排、疊加別墅公攤率為1-8%。

　　公攤面積問(wèn)題多

　　省測(cè)繪局工作人員告訴記者，0351-4038762是省測(cè)繪局向社會(huì)公布的房產(chǎn)測(cè)繪咨詢(xún)熱線電話。據(jù)了解，市民投訴商品房面積和公攤面積的問(wèn)題居多，尤以公攤面積引發(fā)的糾紛最多。如公攤面積不透明、將不該公攤的部位列入公攤范圍、套內(nèi)面積減少或者開(kāi)發(fā)商將公攤的部位出租出售、將不應(yīng)該計(jì)算面積的部位計(jì)算面積等。

　　太原市一位消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)一套商品房時(shí)，約定面積約406平方米，事后實(shí)測(cè)面積僅298平方米略多。

　　商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的另一投訴熱點(diǎn)是：交房時(shí)的公攤面積比預(yù)售時(shí)增大了。“預(yù)測(cè)的公攤面積是測(cè)繪部門(mén)根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的圖紙測(cè)算的，如果開(kāi)發(fā)商在建設(shè)過(guò)程中不按設(shè)計(jì)施工，擅自改變規(guī)劃，如將露臺(tái)改成陽(yáng)臺(tái)、增高規(guī)劃樓層等，就會(huì)與實(shí)測(cè)結(jié)果有較大出入。由于公攤比例沒(méi)有上限，不少小區(qū)就出現(xiàn)了變更設(shè)計(jì)導(dǎo)致公攤面積增大的情況，并由此引發(fā)了一些房產(chǎn)糾紛。

　　多個(gè)房產(chǎn)文件看花眼

　　記者在采訪中了解到，很多購(gòu)房者特別是初次買(mǎi)房的人，想把自家的住房面積算清楚并不容易。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商手中拿著國(guó)家下發(fā)的有關(guān)房產(chǎn)方面的多個(gè)規(guī)范性文件，究竟哪個(gè)真正適用自己，消費(fèi)者很難弄明白。由于消費(fèi)者對(duì)相關(guān)的房產(chǎn)知識(shí)知之甚少，在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中可能出現(xiàn)的問(wèn)題是防不勝防，稍不留神就可能落入不法開(kāi)發(fā)商設(shè)下的陷阱。

　　據(jù)趙 衛(wèi) 平介紹，2000年2月22日，國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布了由建設(shè)部和國(guó)家測(cè)繪局提出的GB/T17986.1-2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范第一單元：房產(chǎn)測(cè)量規(guī)定》與GB/T17986.2-2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范第二單元：房產(chǎn)圖圖式》，并于2000年8月1日起實(shí)施。這是目前唯一用于商品房銷(xiāo)售面積測(cè)量的依據(jù)。

　　不適用于房屋權(quán)屬登記的現(xiàn)行國(guó)家規(guī)范有：GB50096—1999《住 宅設(shè) 計(jì)規(guī)范》、GB50368-2005《住宅建筑規(guī)范》、GB/T50353-2005《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》。這三個(gè)規(guī)范性文件僅適用于建筑工程中的住宅建筑設(shè)計(jì)和建筑工程建筑面積的計(jì)算，不能用作房屋權(quán)屬證書(shū)登記的面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。

　　由于一些停止使用的規(guī)范性文件目前仍能在網(wǎng)上找到并可下載，使得很多消費(fèi)者誤認(rèn)為它們還在使用中。

　　房產(chǎn)測(cè)量須提防“黑測(cè)繪”

　　目前，我省在房產(chǎn)測(cè)量管理中存在的諸多問(wèn)題不容忽視。

　　《山西省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》規(guī)定：當(dāng)事人對(duì)商品房銷(xiāo)售合同約定的面積與實(shí)際交付的面積有異議的，可以委托具有相應(yīng)測(cè)繪資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪。據(jù)了解，雖然，我省具有房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位共71個(gè)，但許多有資質(zhì)的測(cè)繪單位并未從事房產(chǎn)測(cè)繪，許多縣(市)至今沒(méi)有合格的房產(chǎn)測(cè)繪單位，僅有極個(gè)別縣有合格的房產(chǎn)測(cè)繪單位，絕大多數(shù)為無(wú)證從事房產(chǎn)測(cè)繪。

　　更有甚者，一些無(wú)證測(cè)繪單位用于房產(chǎn)測(cè)繪的計(jì)量器具不僅未經(jīng)質(zhì)監(jiān)部門(mén)鑒定合格，而且使用的測(cè)量依據(jù)竟然還是上世紀(jì)80年代出版的《房屋建筑造價(jià)》，而此版書(shū)早已過(guò)時(shí)。還有一些縣級(jí)房管所與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為同一法人，房產(chǎn)測(cè)繪單位為其下屬，建設(shè)、辦證、測(cè)量，一家說(shuō)了算，未做到管建分離和管測(cè)分離。測(cè)量單位不是獨(dú)立的法人單位，不能按照GB/T17986.1—2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》進(jìn)行計(jì)算。

　　目前，太原市能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)共有4家，分別是：太原今通測(cè)繪有限公司、鼎元測(cè)繪、太原市佳信房地產(chǎn)測(cè)繪有限公司、太原市宜鉦測(cè)繪有限公司。