國資委轄下78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的直屬中央企業(yè)已被勒令退出房地產(chǎn)市場。在此之前，這些企業(yè)或下屬子公司斥巨資購入的“地王”接二連三出現(xiàn)，引致非議不斷。那些要求央企退出房地產(chǎn)市場的人士傾向于認(rèn)為，資金雄厚的國有企業(yè)不斷捧出“地王”，導(dǎo)致市場嚴(yán)重失衡，資源配置趨于惡化，必須全面退出市場。

　　將非主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的國有企業(yè)清理出局，可以消除土地資源環(huán)節(jié)日益嚴(yán)重的壟斷狀況，但清退房地產(chǎn)市場里的國資，其效用也僅限于此。我以為，此舉并不能夠進(jìn)一步撫平趨于惡化的房地產(chǎn)市場格局。這一判斷，基于這樣一種前提預(yù)設(shè)得以確立，就是“地王”的出現(xiàn)，房屋價格的推高，并不取決于拿地的企業(yè)是什么樣的一種性質(zhì)，是受政府體制管轄，還是純屬于民間資本性質(zhì)。

　　土地溢價高達(dá)230%，這并不是國有企業(yè)參與拿地的錯誤。土地市場向來高燒不退，國有企業(yè)如今不過是在這個市場里火上澆了點(diǎn)兒油而已。按照目前的情況繼續(xù)下去，就算是連主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)的國有企業(yè)也一并清理干凈，同樣是無濟(jì)于事的，誰進(jìn)入市場，都繞不開“地王”難題。

　　土地招拍掛的規(guī)則是承認(rèn)價高者得。對于一塊土地的爭奪，歷來只以出價額作為唯一角逐依據(jù)。因?yàn)榧榷ǖ挠螒蛞?guī)則就是這樣的，現(xiàn)在只有國有企業(yè)出得起這個價格，他們自然就來拿地了。進(jìn)一步來看，我們這些年實(shí)際上一直在鼓勵資本金雄厚的企業(yè)進(jìn)入市場。以資本金說話，這首先就是一種資信保證，應(yīng)該成為房地產(chǎn)市場開發(fā)環(huán)節(jié)參與主體競相仿效的風(fēng)氣。大家原本也希望國有企業(yè)在這一點(diǎn)上可以起模范帶頭作用。

　　現(xiàn)行的土地出讓制度，是地價與房價雙雙被點(diǎn)燃的根性總因。中國的城市土地，要轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地必須全部納入到土地儲備系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行分配，進(jìn)而以一種限量方式在招、拍、掛市場上推出，看似不錯的計(jì)劃性資源配置手段，同時也削減了入市的用地?cái)?shù)量，因其更多是在控制過于分散的土地資源，收緊協(xié)議出讓土地時期的低門檻，導(dǎo)致價格只能上去不能下來，所以才會有“面粉貴過面包”的說法。

　　此種土地出讓制度并不能夠保證建設(shè)用地有效利用，也無什么公允可言。所謂魚有魚道、蝦有蝦道，舊有的游戲規(guī)則沒有改變，串標(biāo)現(xiàn)象無法杜絕，桌下商議、桌上交易風(fēng)氣不減，到了最后，開發(fā)商對土地部門的欠賬不斷。填這個窟窿有兩種辦法，要么去貸款拆借；要么先行取得預(yù)售款。再不就是一個拖字訣。都是典型的資源錯配。這還不算，囤地現(xiàn)象也隨之出現(xiàn)，很多人責(zé)怪開發(fā)商不應(yīng)該，問題是，出讓制度本身就于無形之中鼓勵他們這樣做。土地閘門一收緊，資源尤顯稀缺，不囤地干什么？土地部門有計(jì)劃，開發(fā)商同樣會有自己的“算盤”，他們不急于變現(xiàn)。所以我們看到，控制非理性的土地競價，北京國土局已嘗試更改土地交易方式，以設(shè)立地價合理區(qū)間，超出專家就該塊土地訂定的合理區(qū)間的叫價，就不再以“價高者得”為原則，據(jù)媒體引述該局負(fù)責(zé)人說，新辦法將會綜合評定競標(biāo)開發(fā)商的資質(zhì)、資金能力、開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，特別是配建保障房和承擔(dān)公益性設(shè)施建設(shè)等內(nèi)容，來確定最終競得者。新方法的效果會如何，且讓我們拭目以待。

　　出讓制度背后，實(shí)質(zhì)還是一個土地財(cái)政的問題。一年動輒上萬億的出讓金額，使天下人皆知：土地來錢快，來錢多。1994年分稅制實(shí)行后，地方的財(cái)權(quán)與事權(quán)分配已經(jīng)不相稱，財(cái)權(quán)大部分被上收，結(jié)果就是各地自己要想方設(shè)法去找錢謀生存。在協(xié)議出讓土地時期，土地市場資源是分散的，無序的，地方政府拿到的出讓金未必最高。不走市場，而在部門意志、機(jī)構(gòu)意志的主導(dǎo)下，協(xié)議拿地的源頭價格可能會失去其真實(shí)性和市場性，在這一點(diǎn)上，地方政府實(shí)際上是大大吃虧了的。因?yàn)橐粔K土地的使用權(quán)在中間環(huán)節(jié)還可以通過進(jìn)行二次乃至多次轉(zhuǎn)手出讓，炒出更高的利潤，這些利潤最終都在土地炒家或開發(fā)商等中間主體那里被分配了。

　　回顧2008年末經(jīng)濟(jì)危機(jī)發(fā)生之前，中國樓市的非理性狂熱不遜于當(dāng)下，“地王”頻現(xiàn)。那時候拿地的主體，差不多都是非國有開發(fā)企業(yè)，即便是在危機(jī)之后的困難時期，在一線城市，民營開發(fā)企業(yè)追出來的土地高溢價現(xiàn)象也不鮮見，很多開發(fā)商單獨(dú)吃不下一塊地皮，就幾家聯(lián)手，以聯(lián)合體的形式進(jìn)入市場競買土地。

　　這說明，假如現(xiàn)有的土地出讓制度不能進(jìn)行有效變革，那么就很難指望高地價情況會消失，由地而引起的一系列公共成本也不可能自行消解，這必然損及社會福利。有官員建議中央政府實(shí)際上可將各地的出讓金全部繳入國庫，再有相應(yīng)的轉(zhuǎn)移性支付。我認(rèn)為這種設(shè)想是可行的，這筆錢當(dāng)中的一部分可以轉(zhuǎn)移給地方政府支持其因事而需的、合理的財(cái)力配套，另一部分恰恰可以彌補(bǔ)土地高利潤引起的公共福利缺失，投入到民生住房建設(shè)領(lǐng)域上去。 (章劍鋒 作者系房地產(chǎn)事務(wù)專欄作家)