兩會尚未閉幕,針對房地產市場的新一輪調控已經悄然出臺。3月10日,國土資源部公布了《關于加強房地產用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》,要求房企拿地前必須先繳20%的保證金,同時50%的地價首付款1月內須交清。南京市國土局昨日表示,上述政策已經在南京陸續(xù)“落地”,部分條款還將更加嚴格。
首付款50%是道硬杠杠
國土部新規(guī):土地出讓成交后,必須在10個工作日內簽訂出讓合同,合同簽訂后1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款,余款要按合同約定及時繳納,最遲付款時間不得超過一年。
解讀:南京市國土局相關負責人昨日表示,目前該市執(zhí)行的現(xiàn)有規(guī)定是“5個工作日內簽訂出讓合同,同時繳納50%的首付款,尾款一般六個月付清,最長不超過一年”。從上述比較中不難看出,南京市的規(guī)定更為嚴格。換句話說,開發(fā)商要想拿地的話,“門檻”更高了。該負責人還告訴記者,過去南京市出讓土地的首付比例一般在30%左右,通常在6個月內交完剩余的出讓金,現(xiàn)在不僅首付比例提高了,交清全款的時間也將大為縮短。
如果開發(fā)商沒有按規(guī)定繳納50%的首付款,怎么辦?“一旦首付繳納時間超過了5個工作日,那將按照每天千分之一的比例繳納滯納金!痹撊耸窟表示,在50%首付款中,有20%是作為定金,如果開發(fā)商因各種原因選擇主動退地,那么這20%的定金將被沒收。
競買保證金將提至20%
國土部新規(guī):競買保證金不得低于出讓最低價的20%。
解讀:記者了解到,目前南京市的土地出讓公告中,對開發(fā)商繳納競買保證金的標準為15%,以剛剛掛牌的今年第3號土地出讓公告為例,江寧開發(fā)區(qū)一地塊的出讓底價為1.25億元,其競買保證金為2000萬,比例為16%;江寧區(qū)另一幅地塊的底價為5900萬,競買保證金為900萬,比例為15.3%。
南京市國土局相關人士表示,該市已經調高了保證金的比例,至少是土地出讓底價的20%,在下一期(即今年第4號)土地出讓公告中將按照新的標準執(zhí)行。
70%土地用于保障
國土部新規(guī):確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地,確保上述用地不低于住房建設用地供應總量的70%。要嚴格控制大套型住房建設用地,嚴禁向別墅供地。
解讀:保障性住房建設是今年南京穩(wěn)定房地產市場一系列舉措當中的重要一環(huán),南京市國土局相關負責人稱,這一新提法與當年的“9070”(即90平方米以下戶型的建設面積須占市場供應總量的70%)較為相似,也是抑制房價過快上漲的積極手段。
不過,該人士表示,由于保障性住房牽涉到國土、規(guī)劃、房產、城建等多個部門,政府需要統(tǒng)籌考慮。據透露,南京市將于近期公布今年的土地供應計劃。屆時,保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房用地等細節(jié)也將一同公布。
此外,國土部新規(guī)中再次重申“嚴禁向別墅供地”,而南京近期在寧南、江寧等片區(qū)陸續(xù)推出了多幅容積率小于1.0的別墅地塊。南京市國土局人士稱,這些地塊都是過去規(guī)劃好的,并非新近批準的上市土地。今后將嚴格執(zhí)行國家禁令。
違規(guī)者一年內不得拿地
國土部新規(guī):對用地者欠繳土地出讓價款、閑置土地、囤地炒地、土地開發(fā)規(guī)模超過實際開發(fā)能力以及不履行土地使用合同的,市、縣國土資源管理部門要禁止其在一定期限內參加土地競買。
解讀:南京市國土局人士表示,該市對于有退地歷史以及違規(guī)操作記錄的開發(fā)商,在再次拿地時將受限制。具體來說,凡是有違規(guī)記錄的開發(fā)商,一年內不得再次拿地;另外,同一塊地,無論是主動退出或是被沒收的,這家開發(fā)商都不允許再次競買。
不過,該人士也承認,如果開發(fā)商以注冊子公司的形式出現(xiàn)在土地市場上,目前還沒有相應對策!坝袝r候連我們都無法查實這家公司的背景,又怎么去限制它呢?”
業(yè)內觀點
“門檻”抬高難抑制房價
“土地競買的‘門檻’全都提高了,但是對于抑制房價作用不大”,南京福舍投資顧問公司總經理史東表示,去年底廣州亞運村地塊拍到了255億的天價,沒過幾天開發(fā)商就將100多億的首付款交到了國土部門,能抑制高房價嗎?他還認為,提高首付款可能會令部分小開發(fā)商出局,但只要土地拍賣現(xiàn)有的“價高者得”的游戲規(guī)則沒有根本性變化,指望土地的調控政策來影響市場,可能性不大。
也有業(yè)內人士表示,此次國土部出臺的新規(guī),其“信號”作用大于實際意義:對于開發(fā)商來說,土地新規(guī)意味著今后的樓市政策將越收越緊,而且不排除中央繼續(xù)推出信貸等金融政策調控房地產市場。“可以肯定的是,今年開發(fā)商的日子沒去年那么好過了!瘪R祚波
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