總價(jià)高達(dá)255億元的中國(guó)新地王12月22日在廣州誕生。經(jīng)過(guò)40多個(gè)回合激戰(zhàn)，占地面積高達(dá)263.952萬(wàn)平方米的廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目，最終被富力、雅居樂(lè)、碧桂園聯(lián)合體摘得，較掛牌起始價(jià)165億元溢價(jià)54.5%，綜合樓面地價(jià)約合5800元/平方米。同臺(tái)叫陣的正是保利、萬(wàn)科和中海組成的聯(lián)合體，參與競(jìng)拍的還有中信地產(chǎn)。

　　開(kāi)發(fā)商抱團(tuán)捧地王

　　12月22日下午兩點(diǎn)半，廣州市房地產(chǎn)交易中心人頭攢動(dòng)，熙熙攘攘，距離正式拍賣(mài)還有半個(gè)小時(shí)，觀摩席已經(jīng)坐滿(mǎn)了前來(lái)觀戰(zhàn)的開(kāi)發(fā)商和媒體。不到三點(diǎn)鐘，6號(hào)中信地產(chǎn)、7號(hào)富力聯(lián)合體和舉88號(hào)牌的保利聯(lián)合體低調(diào)入場(chǎng)，場(chǎng)下氣氛卻已相當(dāng)緊張。

　　廣州亞運(yùn)城的掛牌起始價(jià)是165億元，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍開(kāi)始前，廣州國(guó)土局收到的最高報(bào)價(jià)是中信地產(chǎn)開(kāi)出的180億元，這也成為此次拍賣(mài)的起拍價(jià)。從180億元起拍，競(jìng)拍階梯為每次2億元，7號(hào)富力聯(lián)合體與88號(hào)保利聯(lián)合體開(kāi)始輪番舉牌，將價(jià)格迅速由180億元抬高至236億元。6號(hào)中信地產(chǎn)則全程未參與舉牌。

　　恰在此時(shí)，富力聯(lián)合體有人發(fā)問(wèn)競(jìng)價(jià)階梯能否改變，主持人隨之宣布競(jìng)價(jià)階梯由2億元降至1億元。隨后十幾個(gè)回合的爭(zhēng)奪更加激烈，最終富力、雅居樂(lè)和碧桂園的聯(lián)合體以255億元的總價(jià)拿下了廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目，綜合樓面地價(jià)約合5800元/平方米。而目前廣州亞運(yùn)城周邊樓盤(pán)售價(jià)約為8000元/平方米。

　　拍賣(mài)結(jié)束后，富力地產(chǎn)華南區(qū)總經(jīng)理朱榮斌表示對(duì)拍賣(mài)結(jié)果表示滿(mǎn)意，并認(rèn)為競(jìng)得價(jià)格在之前預(yù)料之內(nèi)。朱榮斌稱(chēng)，亞運(yùn)城項(xiàng)目對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)力要求高，富力、雅居樂(lè)和碧桂園都是在香港上市的廣東房企，只有三家強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，才有實(shí)力拿下亞運(yùn)城項(xiàng)目。

　　對(duì)于三家民企未來(lái)如何分配亞運(yùn)城項(xiàng)目，以及如何開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，朱榮斌并沒(méi)有透露，他表示，“今天才碰到蛋糕，最后會(huì)怎么吃，以后再說(shuō)�！�

　　而廣州市國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，根據(jù)廣州土地開(kāi)發(fā)建設(shè)相關(guān)規(guī)定，如果是聯(lián)合體通過(guò)公開(kāi)出讓競(jìng)得土地，允許成立項(xiàng)目公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，但須在辦理用地批準(zhǔn)、土地權(quán)屬登記等手續(xù)前，穩(wěn)定股權(quán)關(guān)系并實(shí)行共同開(kāi)發(fā)，不允許分割土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。

　　資金鏈成開(kāi)發(fā)關(guān)鍵

　　根據(jù)廣州市國(guó)土局公告，整個(gè)亞運(yùn)城項(xiàng)目占地面積263.952萬(wàn)平方米。地上規(guī)劃總建筑面積為438萬(wàn)平方米，其中，商業(yè)建筑面積20.76萬(wàn)平方米，公建及配套設(shè)施建筑面積32.36萬(wàn)平方米，居住建筑面積384.88萬(wàn)平方米。

　　這個(gè)亞運(yùn)城項(xiàng)目是目前廣州市單次出讓面積最大的項(xiàng)目,占地比深圳蛇口還要大,遠(yuǎn)超過(guò)今年以來(lái)廣州出讓的所有住宅用地面積的總和。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)廣州掛牌出讓了19幅住宅用地，用地面積約146萬(wàn)平方米，僅為亞運(yùn)城項(xiàng)目用地的55%。

　　成功摘得亞運(yùn)城項(xiàng)目，意味著富力、雅居樂(lè)和碧桂園三家聯(lián)合體獲得的是14塊未開(kāi)發(fā)用地和已建成的約106.65萬(wàn)平方米物業(yè)。這106.65萬(wàn)平方米已建成物業(yè)包括住宅建筑面積80.34萬(wàn)平方米、商業(yè)建筑面積約6.58萬(wàn)平方米、公建配套建筑面積約19.73萬(wàn)平方米。其中，住宅物業(yè)主要是亞運(yùn)城的媒體村、運(yùn)動(dòng)員村和技術(shù)官員村，以?xún)扇�房單位為主，開(kāi)發(fā)商拿到項(xiàng)目以后就能直接推向市場(chǎng)銷(xiāo)售。

　　據(jù)了解，目前廣州亞運(yùn)城周邊房屋的均價(jià)為8000元/平方米左右，廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文表示，亞運(yùn)城樓面地價(jià)達(dá)到5800元/平方米，將來(lái)建好住宅價(jià)格肯定在10000元/平方米以上，亞運(yùn)城的出讓將帶動(dòng)該板塊及周邊樓盤(pán)漲價(jià)。

　　由于最近政策規(guī)定開(kāi)發(fā)商繳納土地首期款必須在50%以上，廣州亞運(yùn)城土地出讓金繳納會(huì)否變動(dòng)也成為議論的焦點(diǎn)。廣州市國(guó)土局解釋?zhuān)�由于亞運(yùn)城項(xiàng)目掛牌先于國(guó)家新政出臺(tái)，亞運(yùn)城土地出讓金繳納仍將按照之前掛牌公告文件的約定執(zhí)行。

　　這意味著亞運(yùn)城總地價(jià)分三期付，首期付總地價(jià)的40%，在12月25日前付清；第二期和第三期分別為總地價(jià)的30%，分別在2010年12月10日和2011年12月10日付清。以亞運(yùn)城整體出讓255億元總價(jià)計(jì)算，12月25日富力、雅居樂(lè)和碧桂園三家需要湊齊的首期資金就高達(dá)102億元。

　　廣州社會(huì)科學(xué)院研究員彭澎認(rèn)為，亞運(yùn)城交給開(kāi)發(fā)商時(shí)已經(jīng)有86萬(wàn)多平方米已建成住宅和商業(yè)物業(yè)，如果按1萬(wàn)元/平方米的房?jī)r(jià)計(jì)算，亞運(yùn)會(huì)前后開(kāi)發(fā)商如能順利出手，則可回收86億元，迅速套回首期款。再以土地合同抵押給銀行獲得第二期資金開(kāi)發(fā)14塊土地，以320萬(wàn)平方米可售面積計(jì)算，如果房?jī)r(jià)保持每平方米1萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商又可收回320億元�？傮w算來(lái)，開(kāi)發(fā)商至少可實(shí)現(xiàn)400億元銷(xiāo)售收入。

　　也有業(yè)內(nèi)人士分析，對(duì)于大開(kāi)發(fā)商而言，拿下該項(xiàng)目，不僅能取得較大的土地儲(chǔ)備，還可借土地融資圈錢(qián)，只要想出辦法付出首期款后，后面的日子應(yīng)該不難過(guò)。

　　地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同提出質(zhì)疑，5800元/平方米樓面地價(jià)意味著房?jī)r(jià)到8000元/平方米方可保本。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍不明朗，救市政策退出之后，如果房?jī)r(jià)重現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)，該項(xiàng)目則可能面臨較大壓力。

　　亞運(yùn)城整體出讓遭質(zhì)疑

　　對(duì)于廣州亞運(yùn)城的整體出讓?zhuān)瑥囊婚_(kāi)始就充滿(mǎn)質(zhì)疑。廣州市政協(xié)委員吳名高曾質(zhì)疑亞運(yùn)城的拍賣(mài)方案，認(rèn)為整體拍賣(mài)給某一家公司會(huì)造成壟斷，帶來(lái)房?jī)r(jià)虛高，建議分成三四塊分別出讓。人大代表黃鐮也認(rèn)為，亞運(yùn)城整體出讓?zhuān)�由開(kāi)發(fā)商一次性拿出錢(qián)來(lái)可能很難，只能是分期付款，但如果切分成三塊或五塊，賣(mài)給多個(gè)開(kāi)發(fā)商，每家只需拿出30億或50億，可能會(huì)有很多企業(yè)能一次性付清。

　　現(xiàn)場(chǎng)觀摩的一家小型房企負(fù)責(zé)人表示，大多數(shù)房企都很看好廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目，都想分一杯羹，但最終采取整體出讓?zhuān)�高達(dá)165億元的掛牌起始價(jià)，讓他們望地興嘆。國(guó)土部門(mén)還對(duì)參與競(jìng)買(mǎi)的房企做出了一些門(mén)檻上的限制，能夠入圍的只有少數(shù)大型房企。

　　但廣州市國(guó)土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，整體出讓只是為完整打造亞運(yùn)城，整體項(xiàng)目分6年分期分批出售，每年銷(xiāo)售面積約60多萬(wàn)平方米，占全市同期出售面積的8%，形成壟斷話語(yǔ)權(quán)的可能性不大。

　　正值樓市敏感期，業(yè)內(nèi)對(duì)于亞運(yùn)城地塊的前景一直存有疑慮。有業(yè)內(nèi)人士表示，如果已建成物業(yè)賣(mài)得好，則可以實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。而如果房?jī)r(jià)下行，成交冷清，開(kāi)發(fā)商運(yùn)作亞運(yùn)城則將面臨巨大的資金鏈考驗(yàn)。而一旦出現(xiàn)被套或資金鏈緊張，退地也是極有可能的。

　　而翻閱廣州市近年來(lái)拍地和退地的歷史，不難發(fā)現(xiàn)，已有多家地產(chǎn)巨頭以各種形式成功退地。2008年底，恒大將廣州員村絹麻廠地塊以政府變更用地性質(zhì)為由推掉，廣州市把這塊本為住宅用地的地塊變更為商業(yè)用地，而恒大則以政府違約更改規(guī)劃為由，要求退還土地以及已經(jīng)繳納的土地款1.3億元。今年5月中旬，富力宣布拿出其位于金沙洲的10萬(wàn)平方米限價(jià)房用地改建保障房，變相從國(guó)土局退地，并拿回5.05億出讓金。不久前金地也發(fā)布公告，將2007年下半年在廣州番禺拍得的地王退掉。公告稱(chēng)，合同簽訂后對(duì)方始終未能交付土地，經(jīng)與當(dāng)?shù)卣�府方面協(xié)商，雙方解除該地塊出讓合同，政府退回金地已繳納的3億元地價(jià)款。

　　不過(guò)，根據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者對(duì)富力、雅居樂(lè)、碧桂園這三大地產(chǎn)巨頭的梳理，今年以來(lái)它們銷(xiāo)售回款情況較為理想，似乎“不差錢(qián)”。

　　在12月1日發(fā)布的業(yè)績(jī)快報(bào)中，富力宣布完成銷(xiāo)售額約人民幣226.21億元，再加上55億元公司債的發(fā)行，富力彷佛“不差錢(qián)”。富力在公告中明確表示，富力未支付的土地出讓金約47億元，可在未來(lái)18個(gè)月償付。此外，截至11月30日，碧桂園共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售認(rèn)購(gòu)額212億元人民幣，其中已簽約合同銷(xiāo)售金額約194億元人民幣，提前超額完成全年190億元合同銷(xiāo)售金額目標(biāo)。而雅居樂(lè)地產(chǎn)前11個(gè)月累計(jì)合約銷(xiāo)售面積達(dá)242萬(wàn)平方米，已超越228萬(wàn)平方米的全年目標(biāo)。