就在香港迪士尼擴(kuò)建工程確定落實(shí)的同時(shí)，上海市市長韓正近日透露，將于本周披露面積超過香港4倍的上海迪士尼最新進(jìn)展。在此同時(shí)，浦東新區(qū)針對迪士尼項(xiàng)目土地征用工作提前展開的消息也于昨天曝光。根據(jù)最新征地公告，上海迪士尼一期工程征地面積達(dá)到6000畝。

　　就在此時(shí)，上海房地產(chǎn)板塊聞風(fēng)而動(dòng)。據(jù)悉，今天上海將有一幅“迪士尼”地塊將要開拍。然而此“迪士尼”非彼“迪士尼”，這是一幅住宅用地，距離“上海迪士尼”意向用地的直線距離達(dá)3.3公里。然而就是這樣一塊借概念炒作的地塊，目前已有61家企業(yè)領(lǐng)取申請書，競買申請人超過17家，最新掛牌價(jià)格已較底價(jià)上漲接近六成。

　　“布宜諾”正是迪士尼用地

　　今年9月，上海市國土資源網(wǎng)低調(diào)掛出了一則征地公告。上海市人民政府以“滬府土[2009]480號(hào)”批文批準(zhǔn)為川沙新鎮(zhèn)A-1地塊土地儲(chǔ)備項(xiàng)目征收集體土地。公告中地塊的東、南邊界為“至布宜諾項(xiàng)目02建設(shè)單元”，也就是該項(xiàng)目的二三期建設(shè)用地。

　　有知情人士透露，布宜諾(Buena)其實(shí)就是迪士尼公司總部美國加利福尼亞州伯班克市南博韋大街500號(hào)(500 South Buena Vista Street)的地址所在。而Buena也常常在迪士尼的子公司和業(yè)務(wù)部門的名稱上出現(xiàn)，有時(shí)候Buena也作為迪士尼某些項(xiàng)目的代稱。

　　根據(jù)之前的資料，2006年4月，上海川沙鎮(zhèn)政府曾向浦東新區(qū)政府報(bào)送的“川沙新市鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃圖”上，川沙鎮(zhèn)的西南角500公頃的區(qū)域被規(guī)劃為一個(gè)名為“BuenalandShanghai”的主題公園。而當(dāng)時(shí)，由于迪士尼項(xiàng)目還在報(bào)批當(dāng)中，這塊地就是為該項(xiàng)目預(yù)留的。

　　今年9月的征地公告顯示，此次浦東新區(qū)所征土地范圍與2006年所公布的“布宜諾”項(xiàng)目一期工程土地范圍幾乎一致，目前令市場已肯定為上海迪士尼的征地行為。據(jù)悉，上海迪士尼征地項(xiàng)目總面積達(dá)到6134畝，涉及59家被征地單位。由于征地補(bǔ)償?shù)怯浧谙拗挥邪朐伦笥遥�分析人士認(rèn)為，政府部門可能已就拆遷方案等問題做了充分的準(zhǔn)備。預(yù)計(jì)迪士尼一期工程將在一年后展開，最快將于2014年建成啟用。

　　批復(fù)消息只待本周發(fā)布？

　　上海市委書記俞正聲7月曾表示上海今年重點(diǎn)要抓好6件大事，其中就包括大力爭取并推動(dòng)重大旅游建設(shè)項(xiàng)目落地。新浦東區(qū)政府在隨后的記者見面會(huì)上證實(shí)，重大旅游建設(shè)項(xiàng)目即指迪士尼。據(jù)透露，上海迪士尼項(xiàng)目的談判雙方已在重大原則問題上達(dá)成一致。迪士尼樂園項(xiàng)目一旦落地，投資規(guī)模將超過人民幣100億元。由于重大旅游項(xiàng)目審批權(quán)在于中央，上海迪士尼項(xiàng)目尚待中央進(jìn)行最后核準(zhǔn)。

　　11月1日，上海市市長韓正透露，由于迪士尼項(xiàng)目牽涉很多內(nèi)容，上海市政府將為此專門召開一個(gè)新聞發(fā)布會(huì)，時(shí)間“可能是下周”。昨天，各證券公司研究報(bào)告普遍認(rèn)為，迪士尼項(xiàng)目落戶上海確定性很高，目前只待中央最后批準(zhǔn)與上海市政府對外正式發(fā)布。

　　按美國迪士尼公司今年初的聲明，與東京迪士尼樂園建設(shè)費(fèi)用14億美元、巴黎迪士尼樂園建設(shè)費(fèi)用50億美元以及香港迪士尼樂園141億港元相比，上海迪士尼一期預(yù)計(jì)投資244.8億元，其中上海市政府下屬的企業(yè)將持股57%，迪士尼公司持股43%。

　　初步預(yù)期，上海迪士尼的面積為香港的4倍。按照上海本地居民數(shù)是香港的2.5倍，2007年外來旅客是香港的3倍，參照日本、巴黎迪士尼的人數(shù)，上海證券分析師屠駿認(rèn)為，上海迪士尼旅客量將達(dá)到香港的2.8倍，即每年可能達(dá)到1000萬-1200萬人次。

　　地產(chǎn)炒作聞風(fēng)而動(dòng)

　　香港迪士尼從簽訂協(xié)議到正式開園前后共歷時(shí)5年半多，其中前3年為填海、道路、鐵路、排污和樹木農(nóng)圃園藝工程等基礎(chǔ)設(shè)施工作。迪士尼樂園本身游樂設(shè)施和配套酒店等建設(shè)歷時(shí)2年半左右。參照香港迪士尼和上海世博會(huì)施工流程，若迪士尼成功落地上海，則將帶來道路、地面建筑、隧道、酒店房產(chǎn)等施工業(yè)務(wù)量增加。

　　為此，上海房地產(chǎn)板塊聞風(fēng)而動(dòng)。據(jù)悉，今天上海將有一幅“迪士尼”地塊將要開拍。不過上述被稱為“迪士尼地塊”的住宅用地，距離“上海迪士尼”意向用地的直線距離達(dá)3.3公里。此地塊并非真正“迪士尼”地塊，而是借概念炒作。據(jù)悉，目前已有61家企業(yè)領(lǐng)取上述地塊的申請書，競買申請人超過17家，上述地塊的最新掛牌價(jià)格已經(jīng)較3.268億元的底價(jià)上漲58.51%，至5.18億元。

　　對此，證券分析人士認(rèn)為，上海迪士尼主題公園目前正在進(jìn)入土地增值概念的行業(yè)受益最前端。部分公司所擁有的土地盡管在迪士尼輻射范圍內(nèi)，但最終可能會(huì)被政府部門以拆遷方式收回，企業(yè)不可能自行開發(fā)，因而很難出現(xiàn)土地價(jià)值的爆發(fā)式增長，可能存在炒作風(fēng)險(xiǎn)。

　　目前，由于在迪士尼項(xiàng)目周邊擁有地塊的股票炒作較多，價(jià)格已然不菲，如中路股份、界龍實(shí)業(yè)等熱門股票PB分別高達(dá)13 .9倍和18 .6倍，靜態(tài)PE分別達(dá)466倍和516倍。

　　本報(bào)記者　田愛麗