廣州最大規(guī)模地塊出讓 起拍樓面地價4714元/m2 琶洲村明年6月前完成拆遷

　　此次出讓屬于4宗融資地塊，捆綁全面改造拆遷復建責任和公共配套設施建設責任。

　　開發(fā)商必須負責琶洲村改造范圍內(nèi)的所有市政道路與綠化建設，包括但不限于琶洲公園東側(cè)市政路、環(huán)島路琶洲改造紅線范圍路段、珠江邊綠化景觀帶建設和琶洲村改造范圍東側(cè)綠化景觀帶以及改造紅線范圍內(nèi)的隧道建設。

　　廣州市國土房管局昨日透露，該局在今日會發(fā)出國有建設用地使用權出讓公告，定于今天起至10月20日整體掛牌出讓海珠區(qū)琶洲村“城中村”全面改造范圍內(nèi)4宗地塊的國有建設用地使用權，約40萬m2。

　　廣州市國土房管局新聞發(fā)言人在接受記者采訪時介紹，根據(jù)廣州獵德村等“城中村”改造經(jīng)驗，并借鑒西安、昆明、深圳等全國其他城市的成功做法，琶洲村全面改造采取市場運作模式，具體而言，就是將其中4宗經(jīng)營性用地作為融資地塊通過土地公開市場籌集改造資金，并將其主要用于村民和村集體的復建安置和拆遷補償、琶洲區(qū)域的綜合整治，以及市政道路、廣場、公共綠地等公建配套設施建設。

　　廣州市國土房管局表示，競得地塊的開發(fā)企業(yè)必須按照琶洲村改造項目的要求實施開發(fā)建設，并承擔全部改造成本。經(jīng)測算，預計全部改造成本總計約44.7億元。

　　13塊地整體賣4塊， 以商業(yè)金融業(yè)功能為主

　　根據(jù)廣州市有關部門出臺的《廣州市琶洲村改造規(guī)劃》和《關于申請琶洲村改造項目地塊規(guī)劃設計條件的復函》，琶洲村“城中村”全面改造地塊規(guī)劃總用地面積約757639平方米，總建筑面積1850000平方米，分為13宗地塊，其中一、三、四、五地塊公開出讓，其余地塊屬于村民復建安置用地、村集體經(jīng)濟發(fā)展用地，以及廣場、道路、學校、公共綠地等公建配套用地。

　　根據(jù)出讓公告，在出讓的4幅地塊中，用地面積達到23萬多平方米的一號地塊用途為二類居住用地和商業(yè)金融業(yè)用地，其余三塊面積均在5萬平方米左右，定位均為商業(yè)金融業(yè)用地。整體出讓起拍價為1.42億元，起拍樓面地價4714元/m2。

　　拆遷保證金將由區(qū)政府與琶洲村聯(lián)合專戶監(jiān)管

　　據(jù)悉，本次出讓屬于4宗融資地塊捆綁全面改造拆遷復建責任和公共配套設施建設責任的現(xiàn)狀出讓，加之該項目總投資可能逾100億元且以商業(yè)地產(chǎn)為主，本次公開出讓在充分征求琶洲村集體意見的基礎上，依法設定了較為嚴格的競買準入條件和出讓后監(jiān)控規(guī)定。其中對拆遷保證資金還將實行海珠區(qū)政府與琶洲村集體的聯(lián)合專戶監(jiān)管。

　　不接受聯(lián)合競買，競買人注冊資本15億以上

　　此次出讓不接受企業(yè)聯(lián)合競買，要求競買人為具有一級資質(zhì)的開發(fā)商，注冊資本在15億元以上，同時要具有成功開發(fā)建筑面積10萬平方米以上大型商業(yè)、辦公、酒店綜合項目的經(jīng)驗，還要在海珠區(qū)擁有5萬平方米以上的自有辦公、商業(yè)物業(yè)，確保琶洲村全面改造拆遷安置周轉(zhuǎn)使用。

　　專家：應圍繞會展配套購物娛樂

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江認為，與其他即將改造的城中村不同，琶洲出于控制人口的考慮，規(guī)劃容積率必然會更低，如果開發(fā)商品住宅，將針對琶洲會展中心附近的人流特點建設高檔住宅。不過由于此次出讓的地塊主要功能為商業(yè)金融業(yè)用地，開發(fā)商的興趣未必會像住宅用地那么大，所以預計即使拍出，拍得的總價也不會太高。

　　捷麥商業(yè)地產(chǎn)顧問公司商業(yè)總監(jiān)徐奕俊則分析，當前包括珠江新城在內(nèi)，寫字樓明顯呈現(xiàn)供過于求的狀態(tài)，空置率不小，而琶洲周邊目前還比較缺乏完善的配套，所以這4宗地塊不應過分考慮建設寫字樓，可以定位為服務周邊白領、金領人群，在充分發(fā)揮國際會展中心功能的同時，圍繞會展主題，配套完善酒店、購物、休閑、娛樂等綜合功能，也可以為參展商品提供一個常年展示的平臺。

　　開發(fā)商：只靠一家難做好

　　“珠江新城的開發(fā)現(xiàn)在已經(jīng)進入了一個成熟期，而琶洲相對還是一塊‘生地’，政府在公建配套上也投入了很多資源，如果規(guī)劃得當前景是不錯的。”一位不愿意透露姓名的開發(fā)商表示，在國際金融危機的大環(huán)境下，珠江新城的寫字樓尚且有待消化，有興趣競投的開發(fā)商是不會選擇在琶洲地塊上大規(guī)模建設寫字樓的，而如果要圍繞一個大型的高端商場物業(yè)打造商業(yè)中心，沒有經(jīng)驗和實力的開發(fā)商也不敢出手，而要真正達到期望更不是僅有一家獨力就可做好。

　　廣州10年內(nèi)

　　改造138城中村

　　廣州市國土房管局新聞發(fā)言人表示，加快推進“城中村”整治改造工作，是廣州市委、市政府的重點工作，根據(jù)部署，廣州將用10年左右的時間基本完成城市建成區(qū)范圍內(nèi)138條“城中村”整治改造，用3~5年左右完成其中52條“城中村”的全面改造，在亞運會召開前完成其中9條“城中村”的清拆工作，琶洲村“城中村”全面改造項目是9條“城中村”之一。根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃，此次出讓的4地塊屬于以商業(yè)金融業(yè)功能為主、輔之部分商品住宅功能的經(jīng)營性用地。

　　琶洲村全面改造地塊規(guī)劃總用地約757639m2，總建筑面積1850000m2，分為13宗地塊。一、三、四、五地塊公開捆綁出讓，約40萬m2。整體出讓起拍價為1.42億元，起拍樓面地價4714元/m2�！　�

　　琶洲村現(xiàn)有村民約3700多人。包括拆遷復建費用在內(nèi)的全部改造成本預計約44.7億元。

　　拆遷復建加上公共配套設施建設責任，項目總投資逾100億元�！　�

　　琶洲村明年6月前完成拆遷，出讓地塊須兩年內(nèi)動工。

　　復建安置房于 2011 年 12 月底前完成主體施工， 2012年6月底前完成回遷。(記者賴偉行、李婧 實習生顏英 通訊員穗房宣)