“國十條”新政出臺后，樓市調(diào)控政策效果漸顯，量跌價挺，各方觀望。近來，被稱為后市調(diào)控殺手锏的稅收措施引起了市場的強烈反應(yīng)，有專家認(rèn)為，這預(yù)示著繼信貸調(diào)控樓市之后，稅收調(diào)控手段已經(jīng)啟動。

　　土地增值稅先行

　　國稅總局繼5月26日公布了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》后，又于6月3日發(fā)布了《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》(以下簡稱《通知》)，要求各地須對目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。

　　《通知》還明確指出，各級稅務(wù)機關(guān)要全面加強土地增值稅的預(yù)征工作，把預(yù)征率的調(diào)整與房價上漲的情況結(jié)合起來，使預(yù)征率更加接近實際稅負(fù)水平，改變目前部分地區(qū)存在的預(yù)征率偏低、與房價快速上漲不匹配的情況。通過科學(xué)、精細(xì)的測算，研究預(yù)征率調(diào)整與房價上漲的掛鉤機制。

　　對此，安信證券發(fā)布報告稱，土地增值稅清算細(xì)則如果能夠嚴(yán)格執(zhí)行，對于毛利率40%以上房地產(chǎn)項目的利潤影響應(yīng)在20%以上；如果在全國范圍內(nèi)集中清繳過往未繳的稅款，甚至可能對企業(yè)當(dāng)期利潤和現(xiàn)金流構(gòu)成相當(dāng)大的沖擊。

　　“相較于房產(chǎn)稅來說，嚴(yán)征土地增值稅容易執(zhí)行，同時也不會對經(jīng)濟(jì)形成較大的沖擊。在執(zhí)行過程中，還可以根據(jù)形勢變化靈活調(diào)整力度，以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。”東北財經(jīng)大學(xué)財政學(xué)教授吳東在接受本報記者采訪時表示。

　　從《通知》的內(nèi)容看，宏觀當(dāng)局對房地產(chǎn)市場的調(diào)控依然較為審慎。這次國稅總局對土地增值稅的扣除項目做了較為清晰的界定，為后續(xù)的操作打下了基礎(chǔ)，而具體的調(diào)控效果還取決于地方政府的執(zhí)行力度。

　　日信證券地產(chǎn)行業(yè)研究員邱晟 表示，短期來看，提升土地增值稅預(yù)繳比例會降低上市房企的盈利能力，但從中長期看，成本的增加會逐漸轉(zhuǎn)嫁到消費者身上，對房價可能起到相反的作用。

　　房產(chǎn)稅改革仍待時機

　　5月31日，國務(wù)院同意國家發(fā)改委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點工作的意見》，其中“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”的表述使房產(chǎn)稅成為焦點。消息一出，滬深兩市地產(chǎn)板塊再次大幅跳水，上證綜指再度跌穿2600點。

　　房地產(chǎn)稅可能的征收辦法被媒體廣泛報道，成為影響市場的最大的不確定性因素。但是，報道只限于外界猜測，并沒有獲得權(quán)威部門的證實。有媒體報道，上海已經(jīng)向國務(wù)院上報了房產(chǎn)稅方案，確定房產(chǎn)稅的稅率為0.8%，征收方式以契證上的購房金額為基數(shù)進(jìn)行征收。房產(chǎn)稅可能從第三套房子起征，但起征面積等細(xì)則目前尚未得知。

　　對此，中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強認(rèn)為，中央已經(jīng)有了“逐步推出房產(chǎn)稅改革”的明確表態(tài)，此時在個別城市推出房產(chǎn)稅是順理成章的事。雖然目前房產(chǎn)稅改革的具體內(nèi)容、征稅對象、稅率等尚未公布，但市場的預(yù)期正逐步明朗，對房地產(chǎn)由開發(fā)單一環(huán)節(jié)征稅逐步轉(zhuǎn)向開發(fā)、轉(zhuǎn)讓和持有多環(huán)節(jié)征稅是大勢所趨。

　　而對于房產(chǎn)稅改革的時機，中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓在接受本報記者采訪時表示，樓市調(diào)控政策實施一段時間以來，房地產(chǎn)市場漸趨平穩(wěn)，加之市場對經(jīng)濟(jì)二次探底有所擔(dān)憂，相信宏觀調(diào)控當(dāng)局還在等待房產(chǎn)稅改革推出的合適時機。

　　基于推行此稅項的技術(shù)性困難，交銀國際也認(rèn)為短期內(nèi)推行房產(chǎn)稅的可能性不大。即使上海首先推出房產(chǎn)稅的消息屬實，其實質(zhì)影響仍需視政策的內(nèi)容而定，如豁免征稅的范圍是否廣泛、征稅的標(biāo)準(zhǔn)、稅率高低等。本報記者 李雨謙