開(kāi)征物業(yè)稅，一方面有利于緩解當(dāng)前房地產(chǎn)供需矛盾。由于對(duì)房產(chǎn)持有人征稅，增加房產(chǎn)的持有成本，將制約房地產(chǎn)投機(jī)者的投機(jī)行為，投機(jī)買(mǎi)房者不再買(mǎi)房，原來(lái)持有多套住房的會(huì)被擠壓出來(lái)，緩解房產(chǎn)供需矛盾；另一方面在一定程度上可以抑制房?jī)r(jià)，開(kāi)征物業(yè)稅由目前的“購(gòu)買(mǎi)成本高、使用成本低”向“購(gòu)買(mǎi)成本低、使用成本高”轉(zhuǎn)變，可以使購(gòu)房者理性購(gòu)買(mǎi)，防止人為炒作，控制房?jī)r(jià)。

　　日前，物業(yè)稅的爭(zhēng)論日趨白熱化，各地“兩會(huì)”上不時(shí)出現(xiàn)代表、委員們“盡快開(kāi)征物業(yè)稅”的呼吁聲。在此前北京市“兩會(huì)”上，北京市地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，北京最早將在明年年底開(kāi)征物業(yè)稅�？梢灶A(yù)見(jiàn)，今年全國(guó)“兩會(huì)”期間，關(guān)于“物業(yè)稅”的討論又將成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　“我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅存在著諸多操作難題，因此，預(yù)計(jì)開(kāi)征房地產(chǎn)物業(yè)稅至少在兩到三年之后，不會(huì)太快�！必�(cái)稅專(zhuān)家劉玉章在接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)如是說(shuō)。這一觀點(diǎn)得到了許多專(zhuān)家學(xué)者的認(rèn)同。興業(yè)銀行資深經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委認(rèn)為，物業(yè)稅的開(kāi)征至少在近幾年是不可能的事。

　　從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，政府一般都會(huì)對(duì)物業(yè)持有者進(jìn)行征稅，而且稅率比較高，以此來(lái)抑制投資者的需求。此次“物業(yè)稅”風(fēng)聲再起，與去年我國(guó)房?jī)r(jià)的“飆升”密切相關(guān)。從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)來(lái)看，繼去年上半年剛性需求釋放之后，投機(jī)性需求重新活躍，成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素。抑制投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，成為目前我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個(gè)重要方面。

　　為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局去年12月23日公布了調(diào)整后的個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策，免征年限“由2年到5年”的調(diào)整，對(duì)房市成交量帶來(lái)了很大影響。今年1月份二手房市場(chǎng)成交量的“銳減”，驗(yàn)證了這一點(diǎn)。另外，嚴(yán)格二套房信貸管理，部分商業(yè)銀行取消首套房貸7折利率優(yōu)惠，對(duì)購(gòu)房需求帶來(lái)了影響。相關(guān)政策措施的效果已經(jīng)初露端倪，日前“觀望”氛圍隱約可見(jiàn)，房市已然“退燒”。然而，雖然成交量出現(xiàn)“縮水”，但是房?jī)r(jià)依然高位運(yùn)行，高企的房?jī)r(jià)甚至讓城市“白領(lǐng)”都望而生畏。因此，物業(yè)稅再次走上了前臺(tái)。

　　劉玉章告訴記者：“開(kāi)征物業(yè)稅，一方面有利于緩解當(dāng)前房地產(chǎn)供需矛盾。由于對(duì)房產(chǎn)持有人征稅，增加房產(chǎn)的持有成本，將制約房地產(chǎn)投機(jī)者的投機(jī)行為，投機(jī)買(mǎi)房者不再買(mǎi)房，原來(lái)持有多套住房的會(huì)被擠壓出來(lái)，緩解房產(chǎn)供需矛盾；另一方面，在一定程度上可以抑制房?jī)r(jià)，開(kāi)征物業(yè)稅由目前的‘購(gòu)買(mǎi)成本高、使用成本低’向‘購(gòu)買(mǎi)成本低、使用成本高’轉(zhuǎn)變，可以使購(gòu)房者理性購(gòu)買(mǎi)，防止人為炒作，控制房?jī)r(jià)。此外，還可以解決地方財(cái)政收入的來(lái)源問(wèn)題，開(kāi)征物業(yè)稅，全額歸地方政府，調(diào)整地方財(cái)政結(jié)構(gòu)，使中央財(cái)政與地方財(cái)政的分配更加合理�！�

　　物業(yè)稅討論了很多年，仍然處在部分地區(qū)試點(diǎn)模擬“空轉(zhuǎn)”，尚沒(méi)有在全國(guó)推行，可見(jiàn)物業(yè)稅的開(kāi)征面臨著許多困難，涉及到方方面面的利益�！拔飿I(yè)稅開(kāi)征前投入大，征管成本高。征收物業(yè)稅前，要摸清每個(gè)居民的房產(chǎn)情況，前期準(zhǔn)備工作量很大，投入會(huì)更大。開(kāi)征之后，要每隔2到3年進(jìn)行一次房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，征管成本會(huì)很大。”劉玉章告訴記者。在他看來(lái)，不僅物業(yè)稅征管成本高，而且我國(guó)缺乏合格有效的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，缺乏評(píng)估人才，現(xiàn)有的評(píng)估數(shù)字缺乏可信度。

　　從當(dāng)前我國(guó)房屋市場(chǎng)和土地市場(chǎng)來(lái)看，土地出讓的收入是地方政府的主要收入來(lái)源，這也是地方政府對(duì)物業(yè)稅開(kāi)征熱情不高的一個(gè)主要原因。正如劉玉章所言：“地方政府阻力很大�，F(xiàn)在有的地方政府是土地財(cái)政，靠出讓土地使用權(quán)解決財(cái)政來(lái)源，害怕降低或取消土地出讓金影響當(dāng)?shù)刎?cái)政收入，對(duì)開(kāi)征物業(yè)稅不感興趣�！蓖瑫r(shí)，劉玉章還表示，我國(guó)土地所有權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)分離，土地所有權(quán)歸國(guó)家，房產(chǎn)所有權(quán)歸私人。將來(lái)要按照房產(chǎn)評(píng)估價(jià)開(kāi)征物業(yè)稅，房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)里面既有地價(jià)又有房?jī)r(jià)，統(tǒng)一向房產(chǎn)所有人征稅，有失公允。

　　劉玉章認(rèn)為，現(xiàn)在無(wú)論是居民手中的房產(chǎn)，還是開(kāi)發(fā)商待售的房產(chǎn)以及房地產(chǎn)商保有的土地使用權(quán)包含了大量的土地出讓金，開(kāi)征物業(yè)稅后已征的土地出讓金怎么處理是一個(gè)問(wèn)題。此外，我國(guó)現(xiàn)在房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，有企事業(yè)單位的公房、集資建房、商品房、自建房、農(nóng)民的村屋等各種類(lèi)型的住房，這也增加了開(kāi)征物業(yè)稅的難度。

　　正是由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜性，決定了物業(yè)稅的征收不可能簡(jiǎn)單“一刀切”，一步到位。因此，劉玉章建議，首先，對(duì)企事業(yè)單位所有的工業(yè)、商業(yè)、辦公用房開(kāi)征物業(yè)稅，企事業(yè)單位原來(lái)交納的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)，改變稅種，征收物業(yè)稅。取得經(jīng)驗(yàn)之后，再全面鋪開(kāi)。

　　此外，物業(yè)稅的設(shè)計(jì)和征收還要考慮到公平的原則，考慮到民生問(wèn)題。劉玉章認(rèn)為，我國(guó)應(yīng)該本著“量能課稅”的原則，對(duì)于高檔住宅、多套住房多征稅。年稅率大約為房產(chǎn)現(xiàn)價(jià)的1%至3%左右。

　　然而，也有專(zhuān)家對(duì)于物業(yè)稅開(kāi)征對(duì)抑制房?jī)r(jià)的作用持有不同的看法。中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)所研究員楊志勇認(rèn)為，物業(yè)稅與房?jī)r(jià)應(yīng)該是兩回事。短期內(nèi)物業(yè)稅可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降，但長(zhǎng)期來(lái)看，二者沒(méi)有什么關(guān)系。有專(zhuān)家表示，物業(yè)稅并不是為了抑制房?jī)r(jià)而出臺(tái)的一個(gè)政策，開(kāi)征物業(yè)稅的主要目的是完善財(cái)產(chǎn)稅制和地方稅制，調(diào)節(jié)收入分配和增加地方稅收來(lái)源等。

　　物業(yè)稅的開(kāi)征并不是一件簡(jiǎn)單的事情，相關(guān)配套措施的缺失決定了在短期內(nèi)開(kāi)征物業(yè)稅并不現(xiàn)實(shí)。然而，我們也看到，雖然面臨諸多困難，但是物業(yè)稅的開(kāi)征已是大勢(shì)所趨，物業(yè)稅開(kāi)征的腳步越來(lái)越近。