臨近年末，房價剎不住車，仍一路高歌猛進。根據(jù)中國房地產(chǎn)研究機構中國指數(shù)研究院的最新報告，截至今年10月，北京市的平均房價已達到每平方米16057元，比1月份時10403元的平均價漲了54%。在上海,10月份的平均住房價格為16954元，自1月份以來上漲了22%。而江蘇省內(nèi)樓市“標桿價”已經(jīng)沖到了55000元／平方米。然而，這是懸在高空的房價，因為投資乃至投機的購房行為已漸趨普遍。

　　按照業(yè)內(nèi)的通常說法，一個投資比例15%左右的市場是較為健康的，當投資比例超過30%，就應引起警惕，而現(xiàn)在不少樓盤已跨越50%的投資“紅線”，這不能不讓人憂慮：一個充滿投資與炒作意味的市場能走多遠？

　　時下，手中有一點閑錢的市民已經(jīng)不再將錢存入銀行獲取少得可憐的利息作為首選的投資項目。伴隨著房價漲勢一浪高于一浪，很多投資者對于投資房產(chǎn)產(chǎn)生濃厚的興趣，買漲不買跌的心理更是催人出手，投資房地產(chǎn)正成為許多投資者十分看好的投資渠道。

　　隨著福利分房政策的終結，農(nóng)民進城人數(shù)急劇增加，進一步促使城市商品房需求出現(xiàn)“井噴”行情。1998年以來，在國內(nèi)許多城市無論是開發(fā)商還是購房者，都沐浴在房市價格急劇攀升的一浪高于一浪的“幸福時光”之中，真切地感受著房地產(chǎn)業(yè)流金淌銀般的“財富效應”。與股市上資產(chǎn)急劇“縮水”形成鮮明對比，房地產(chǎn)價格卻一路攀高，從而極大增強了人們投資房產(chǎn)的信心。在許多人眼里，投資房地產(chǎn)是一樁“只賺不賠”的買賣，很多人不惜舉債投資于房市。炒房者慣用的手法無外乎有兩種，或是在樓盤內(nèi)部認購時定好房子，在正式簽訂購房合同之前再將房子轉手倒賣，從中賺取差價；或是先“吃下”一套至數(shù)套有“升值潛力”的房子，待房價上升后再拋出去，從中獲取溢價款。值得關注的是，與樓市日趨火爆景象相比，在不少城市房屋租賃市場卻出現(xiàn)急劇下滑的趨勢。如滬上的房屋租賃價格平均跌幅已高達30%~50%，尤其是高價房的租金，跌勢更為明顯。租金下跌意味著投資回報縮水，回報縮水便會影響到投資性購房的需求，而此類需求的抑制，又會促使市場拋盤套現(xiàn)，抽離資金。

　　從經(jīng)濟規(guī)律來看，投資的回報率越高，風險也就越大，房地產(chǎn)業(yè)也莫過如此。由于房產(chǎn)投資者并不是真正意義的居住者和使用者，他們購房之后，房屋仍停留在流通階段，成為無法統(tǒng)計的空置房。在這種情況下，高房價并不是“真實需求”的實際反映，大量投機性購房，會放大虛擬需求傳遞給人一種虛假的需求訊息。房地產(chǎn)業(yè)近年來出現(xiàn)的高位放量增長，過度投資，結構失衡等現(xiàn)象，使得一些有識之士憂心忡忡。目前，百姓手中的儲蓄存款余額近20萬億元人民幣，而金融機構貸出的房地產(chǎn)貸款卻已達8萬多億元，在整個國民財富中出現(xiàn)超分配態(tài)勢。而社會資金過度集中在房地產(chǎn)業(yè)這種暴利性行業(yè)之中，不僅加劇房地產(chǎn)業(yè)自身的結構性矛盾，而且也使整個經(jīng)濟運行的平衡被打破，從而蘊積著極大的系統(tǒng)風險�？梢哉f，房地產(chǎn)業(yè)在拉動經(jīng)濟增長的同時，過度投資也會帶來過度消費和過度投機，無疑會對正常的消費比例和產(chǎn)業(yè)結構帶來負面沖擊。

　　20世紀80年代，日本經(jīng)濟呈現(xiàn)出高速增長的態(tài)勢，大量社會資金涌向房地產(chǎn)業(yè)，當時許多日本人天真地認為，日本國土狹窄，資源貧乏，人口密集，房價只升不降，許多日本人都熱衷于炒房地產(chǎn)。面對火火紅紅的房地產(chǎn)業(yè)，日本政府和金融管理當局聽之任之，等閑視之，結果因經(jīng)濟結構調(diào)整，導致房地產(chǎn)“泡沫”破滅后，銀行和房地產(chǎn)商大批破產(chǎn)，大量房產(chǎn)投資者淪為負債一族。日本經(jīng)濟從此跌入低谷，復蘇艱難，停滯不前。日本經(jīng)歷這場房市“泡沫”的浩劫后，從一個發(fā)展勢頭最猛的發(fā)達國家退化為景氣狀況最差的發(fā)達國家，房市風險在這個國家真正演變?yōu)橐环N國家風險的教訓，讓人刻骨銘心。

　　因此，從國內(nèi)外經(jīng)驗來看，一個城市的房市應該是一個以當?shù)鼐用駷橹鲗�消費群體的市場，當?shù)厥忻裣�費特性塑造著當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的個性特征。而過度性投機，無節(jié)制投資于房市，就會加大房市“泡沫”破滅的幾率。20世紀90年代國內(nèi)海南、廣西等地房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)的泡沫危機就是前車之鑒。

　　房地產(chǎn)業(yè)“一半是海水，一半是火焰”的特性已經(jīng)初現(xiàn)端倪，一旦風險顯現(xiàn)必將殃及金融安全。如果越來越多的商品房并未真正進入“消費領域”，而是作為投資者獲利的載體，其高“空置率”無疑會導致房價越來越高。虛擬需求的不斷放大，實質(zhì)供應又在不斷增加，兩者疊加，極易形成“泡沫”。同時，房市作為一個完全依賴于資金推動的市場，一旦資金投入乏力，就猶如人之失血，出現(xiàn)疲軟性調(diào)整也是理所當然。加之相當一部分房產(chǎn)投資者無視規(guī)則，過度投機，必然會使房市風險暴露無遺。無論是已經(jīng)折戟沉沙于房市的“賭命富豪”楊斌、“神秘富豪”仰融，還是“地產(chǎn)富豪”錢永偉、“上海首富”周正毅，房地產(chǎn)業(yè)的巨富商賈們在崩盤性毀滅的同時，還會將巨量的金融資產(chǎn)化為烏有。

　　筆者認為，當前日漸火紅的投資性購房理應引起政府和全社會的關注，經(jīng)驗表明，投資性購房應該控制在20%以下，否則，過度的投機性“炒房”將有可能進一步放大房市風險，演變成一個積重難返的惡性循環(huán)。 (赤天)