四大銀行自發(fā)收緊二房，提高優(yōu)惠利率，似乎以另一種方式告訴大家，當(dāng)下樓市面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　首先從“銀行是開(kāi)發(fā)商的大東家，也是楊白勞”說(shuō)起。

　　依照慣例，開(kāi)發(fā)商60%~~70%的資金直接或間接的來(lái)源于銀行，一般情況下，一個(gè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本要占到總成本的20%左右，也就是說(shuō)銀行在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中攫取了大筆財(cái)富，也可以說(shuō)銀行是開(kāi)發(fā)商的大東家。

　　對(duì)于購(gòu)房者，銀行但當(dāng)?shù)氖菞畎讋诘慕巧�。由于�?gòu)房貸款一直是銀行的優(yōu)質(zhì)貸款，所以總是盡可能的拉攏購(gòu)房者以至于僅房貸款一項(xiàng)，就曾經(jīng)一度占到銀行總貸款的70%左右。真可謂慢慢人生路，銀行伴您走。購(gòu)房者買(mǎi)一套房就相當(dāng)于至少給銀行打20年的工。

　　拿成都來(lái)講，按照成都目前的市區(qū)成交均價(jià)(6300多)，購(gòu)房者如果購(gòu)買(mǎi)一個(gè)6400元/平米單價(jià)的項(xiàng)目，總價(jià)是640000，不算首付3成，貸款總額是448000元，20年之間支付的總利息款是212536元，也就是說(shuō)，利息占到了房?jī)r(jià)的33%還多。

　　但是，從另一個(gè)方面來(lái)講，一旦樓市出現(xiàn)崩盤(pán)的局面，銀行最終難逃一死。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商已經(jīng)把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行，自己大可以撈一把走人。所以，縱觀這些年的樓市發(fā)展歷程，一旦到了樓市最危險(xiǎn)的時(shí)候，銀行總是最先翻臉。就拿07年的前車之鑒來(lái)說(shuō)吧。

　　07年的927新政之前，銀行先是實(shí)際降低貸款審核標(biāo)準(zhǔn)，讓一批不具備貸款資格的炒作者以及一批恐慌性購(gòu)房者加入樓市，從而為把自己也蹦上了瘋狂的戰(zhàn)車，但當(dāng)樓市在07年下半年迎來(lái)價(jià)升量跌以及觀望情緒出現(xiàn)時(shí)，銀行卻在8月中旬就突然間翻臉，提高了入市門(mén)檻，不但購(gòu)房客戶入市受阻，就連自己的“親密戰(zhàn)友”開(kāi)發(fā)商的賬也不認(rèn)了，隨后就是中央的一系列調(diào)控組合拳。樓市從此走入一年多的沉寂。

　　無(wú)獨(dú)有偶，這一次二房收緊也有著深刻的背景。

　　據(jù)央行研究局局長(zhǎng)張健華，在11月20日在北京出席一個(gè)論壇講，去年年底住房信貸政策稍微松了以后，各大銀行都把利率下調(diào)了。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間，相關(guān)銀行可能覺(jué)得下調(diào)后的風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)較大，于是想把利率提高，但又怕市場(chǎng)有影響。于是相關(guān)銀行曾主動(dòng)要求央行改變優(yōu)惠政策，提高優(yōu)惠利率，比如從70%優(yōu)惠提高80%或者85%，但因?yàn)橹袊?guó)實(shí)行利率管制是設(shè)定下限，央行對(duì)貸款利率下浮的空間設(shè)定為10%，但是個(gè)人房貸的利率優(yōu)惠可以下調(diào)至70%。最終，四大銀行之間達(dá)成默契，決定提高優(yōu)惠利率。

　　這背后的潛臺(tái)詞是說(shuō)：09年這種猛烈的回暖，讓銀行自身感覺(jué)到了風(fēng)險(xiǎn)，以至于自發(fā)的提高入市門(mén)檻。

　　那么這次銀行之間“自覺(jué)”提高入市門(mén)檻，也就是提高優(yōu)惠利率的行為，是否也預(yù)示著新一輪風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)到來(lái)了呢？

　　筆者覺(jué)得應(yīng)該從兩個(gè)方面來(lái)看：

　　第一、提高利率是一種正常的經(jīng)營(yíng)行為。之前的救市政策確實(shí)釋放了需求，拉動(dòng)了樓市回暖，但過(guò)低的利率也同時(shí)意味著銀行的相對(duì)利潤(rùn)降低。說(shuō)到底，銀行也是企業(yè)法人，也是以追求利潤(rùn)最大化為目標(biāo)。在樓市回暖已成定局的情況下，也就是金融市場(chǎng)的供需形式發(fā)生轉(zhuǎn)變的情況下，提高自己產(chǎn)品的價(jià)格(貸款就是銀行的產(chǎn)品，利率就是價(jià)格)，實(shí)屬正常。

　　第二、銀行確實(shí)有著自控風(fēng)險(xiǎn)的考慮。經(jīng)過(guò)08年的行業(yè)低迷和雷曼兄弟的前車之鑒，銀行自控風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)和能力也都在提高。當(dāng)開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者以及銀行統(tǒng)統(tǒng)被綁在樓市這駕戰(zhàn)車上，也就意味著成了一榮俱榮，一損俱損的關(guān)系。由于開(kāi)發(fā)商大多比較分散，難以從全局的角度觀察到樓市的風(fēng)險(xiǎn)，而且通常以追求單個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化為目標(biāo)，因此，銀行就成為了最先警醒的主體之一。

　　綜上兩個(gè)可能，筆者認(rèn)為銀行提高入市門(mén)檻的原因，肯定有從經(jīng)營(yíng)方面去考慮，但樓市已經(jīng)面臨一定風(fēng)險(xiǎn)，則應(yīng)該是銀行自發(fā)提高利率的最主要原因。

　　另外，銀行自發(fā)提高利率是在防范風(fēng)險(xiǎn)這個(gè)結(jié)論，還因?yàn)槿嗣駧派�值預(yù)期強(qiáng)烈、國(guó)外熱錢(qián)涌入、以及房?jī)r(jià)激烈反彈等等因素。至于樓市究竟存在那些風(fēng)險(xiǎn)，之后會(huì)跟大家交流。（張宇良）