在“地價(jià)升浪”和開(kāi)發(fā)商的新一輪“圈地運(yùn)動(dòng)”中，部分城市財(cái)政的土地收入急速增長(zhǎng)。截至9月底，北京、上海等城市土地出讓金已超過(guò)前兩年的全年水平。

　　一直以來(lái)，土地收入作為財(cái)政收入來(lái)源中的重要一項(xiàng)，在各地方政府財(cái)政中占有很大份額。2009年，樓市快速回暖帶動(dòng)土地市場(chǎng)升溫，更使得地方政府的“土地財(cái)政”模式發(fā)揮了明顯的作用，北京等城市的土地出讓金已占當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的三分之一。

　　受信貸寬松和樓市回升影響，地產(chǎn)商拿地意愿顯著增強(qiáng)，但土地儲(chǔ)備轉(zhuǎn)化為新開(kāi)工的狀況仍不太理想。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家建議，在土地收入實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，作為公共財(cái)政項(xiàng)的保障性住房建設(shè)應(yīng)進(jìn)一步提速，以此帶動(dòng)新建商品房開(kāi)工率的復(fù)蘇。

　　土地收入大增

　　為保地方財(cái)政收入不降，北京等城市從二季度便開(kāi)始“放量賣(mài)地”。北京市副市長(zhǎng)陳剛曾公開(kāi)表示，確保國(guó)有土地有償使用收入征繳入庫(kù)總額與去年持平，本著“多儲(chǔ)快供”的原則，加快供地，增加政府土地收益。

　　根據(jù)北京土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)，2009年至今，北京共出讓土地184宗，土地收入價(jià)款共計(jì)511.74億元。而2008年共出讓土地148宗，土地收入價(jià)款共計(jì)502.69億元。

　　前三季度北京市土地收入價(jià)款已經(jīng)超過(guò)去年全年水平。由于四季度仍有多塊重要地塊等待入市，因此業(yè)界普遍預(yù)期今年北京的土地收入將達(dá)到700億元，創(chuàng)歷史新高。土地收入預(yù)計(jì)將占北京地方財(cái)政目標(biāo)的三分之一強(qiáng)。

　　無(wú)獨(dú)有偶，今年以來(lái)，多個(gè)城市的土地財(cái)政收入明顯提高。上海全年預(yù)計(jì)可供住宅用地1597公頃，分別比2007年、2008年增加5.7%、16.0%。從年初至今，上海市公告出讓的土地收入已高達(dá)526.1141億元，其中住宅土地收入為291.9147億元，處于全國(guó)領(lǐng)先水平。而上海2008年土地出讓金收入為398.1842億元，2007年為481.294億元。目前上海市的土地收入已經(jīng)超過(guò)前兩年的全年水平。

　　從全國(guó)來(lái)看，2006年全國(guó)土地出讓金收入約為7000億元人民幣，2007年猛增至1.3萬(wàn)億元人民幣，其中，招拍掛出讓土地收入超過(guò)9000億元人民幣，同比增長(zhǎng)約6成。2008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)低迷，土地市場(chǎng)降溫，但全國(guó)土地出讓總收入仍高達(dá)9600多億元。今年，由于土地市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)將較去年同期有大幅提高。

　　尤其是部分城市計(jì)劃加大供地力度，將使政府售地收入進(jìn)一步增加。對(duì)此，克而瑞(中國(guó))研究中心總經(jīng)理陳嘯天表示，今年二季度以來(lái)土地市場(chǎng)成交逐漸火熱，部分城市計(jì)劃加大住宅用地供應(yīng)。上海下半年預(yù)計(jì)可供應(yīng)住宅用地約120幅、1196萬(wàn)平方米，接近上半年的3倍。

　　截至8月份，上海住宅用地供地完成率僅為35%，這意味著近65%的住宅用地將要在未來(lái)4個(gè)月內(nèi)推出。而北京國(guó)土資源局也表示，將于3季度完成整年土地供應(yīng)，4季度合理增加土地供應(yīng)，整個(gè)住宅用地供應(yīng)量預(yù)計(jì)將達(dá)1000公頃。

　　行業(yè)景氣向好

　　盡管7、8月份我國(guó)部分城市商品房銷(xiāo)售回落引發(fā)了人們關(guān)于樓市“轉(zhuǎn)向”的擔(dān)憂，不過(guò)，土地市場(chǎng)的表現(xiàn)，給行業(yè)未來(lái)的發(fā)展注入了“強(qiáng)心劑”。

　　統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-8月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資21147億元，同比增長(zhǎng)14.7%，增幅比1-7月提高3.1個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開(kāi)工面積6.31億平方米，雖然同比下降5.9%，但是降幅比1-7月縮小3.2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)自4月份以來(lái)繼續(xù)保持上升趨勢(shì)，8月數(shù)據(jù)較上月提高2.07點(diǎn)至100.08點(diǎn)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，土地市場(chǎng)依然保持火熱態(tài)勢(shì)，高價(jià)地相繼涌現(xiàn)，土地成交樓面價(jià)格也水漲船高。這表明，開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期樂(lè)觀。

　　克而瑞(中國(guó))研究中心統(tǒng)計(jì)，8月份全國(guó)土地成交總價(jià)612億元，土地成交樓面價(jià)平均為1795元/平方米，與上月相比大幅上漲17.8%。從經(jīng)營(yíng)性用地成交價(jià)格來(lái)看，8月成交樓面價(jià)平均為2177元/平方米，環(huán)比上漲14%，高出2008年以來(lái)的平均值約35個(gè)百分點(diǎn)。其中，23幅地塊溢價(jià)率在100%以上，住宅類(lèi)用地最高溢價(jià)率高達(dá)295%，是2009年以來(lái)住宅類(lèi)用地溢價(jià)率最高的一個(gè)月。

　　9月10日，上海長(zhǎng)風(fēng)地塊以70.06億元的天價(jià)拍出，其樓面價(jià)格達(dá)到22409元/平方米。而在一年前，此次拍賣(mài)中的長(zhǎng)風(fēng)7C地塊曾以起始價(jià)16.053億元、樓面價(jià)1.4萬(wàn)元/平方米出現(xiàn)在土地市場(chǎng)，由于無(wú)人問(wèn)津而最終流拍。

　　分析人士指出，土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，表明房地產(chǎn)企業(yè)正在積極回補(bǔ)庫(kù)存，加大戰(zhàn)略儲(chǔ)備力度。部分地塊高價(jià)成交的現(xiàn)象也說(shuō)明開(kāi)發(fā)商資金鏈充裕。

　　在國(guó)家信貸政策刺激和行業(yè)回暖的影響下，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流得到了極大緩解，雖然近期銀行信貸有所收縮，但總額較去年同期仍有大幅增加。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源33689億元，同比增長(zhǎng)34.2%。其中，國(guó)內(nèi)貸款7384億元，增長(zhǎng)46.3%；企業(yè)自籌資金11045億元，增長(zhǎng)12.6%；定金及預(yù)收款8712億元，增長(zhǎng)43.2%；個(gè)人按揭貸款4507億元，增長(zhǎng)94.1%。

　　保障房供應(yīng)待提升

　　“作為資金驅(qū)動(dòng)型樓市的受益者，地方政府在獲取高額土地收益后，應(yīng)加大保障性住房的建設(shè)，以保證樓市的穩(wěn)定。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇指出。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，近期房?jī)r(jià)大幅攀升，主要源于存貨和開(kāi)工率不足。而政府在引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商增加供給的同時(shí)，也應(yīng)增加保障房的建設(shè)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。保障性住房作為一項(xiàng)準(zhǔn)公共產(chǎn)品，是社會(huì)福利的綜合體現(xiàn)；而興建保障性住房也可以帶動(dòng)開(kāi)工率的回升。

　　國(guó)務(wù)院在去年年底時(shí)曾表示，2009年是加快保障性住房建設(shè)的關(guān)鍵一年。政府將主要以實(shí)物方式，結(jié)合發(fā)放租賃補(bǔ)貼，解決260萬(wàn)戶城市低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。其中，計(jì)劃新增廉租住房房源177萬(wàn)套，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼83萬(wàn)戶。到2011年年底，基本解決747萬(wàn)戶城市低收入家庭的住房問(wèn)題。2009年到2011年，全國(guó)計(jì)劃平均每年新增130萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用住房。

　　為了全面推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，中央和地方不斷加大資金投入力度。截至8月底，全國(guó)廉租房新開(kāi)工133萬(wàn)套，完成投資481億元，新增發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼154萬(wàn)戶，經(jīng)濟(jì)適用住房新開(kāi)工4718萬(wàn)平方米，完成投資659億元。

　　中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系副教授曲衛(wèi)東表示，保障性住房建設(shè)應(yīng)根據(jù)生活水平和收入的不同而劃分多個(gè)層次，包括廉租房、公租房、兩限房、經(jīng)濟(jì)適用房等。雖然由于市場(chǎng)需求不同，推出保障性住房對(duì)目前房?jī)r(jià)影響較小，但是推進(jìn)保障房建設(shè)，發(fā)展不同層次的住房市場(chǎng)，是規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)和解決民生問(wèn)題的重要舉措。

　　中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌指出，目前保障房建設(shè)仍存在幾方面問(wèn)題需要解決：一是政府投資資金應(yīng)落實(shí)，要繼續(xù)加大投資力度；二是在管理上，應(yīng)明確標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)準(zhǔn)入機(jī)制管理；三是相關(guān)配套建設(shè)和住房質(zhì)量等應(yīng)有所提高。