某知名經(jīng)濟(jì)學(xué)者日前在成都大放豪言：“京滬房價(jià)五年內(nèi)至少翻一倍，很可能會(huì)突破30萬元/平方米”，繼日本泡沫經(jīng)濟(jì)破碎之后，“未來二三十年很可能經(jīng)歷中國超級(jí)泡沫崛起和破滅的過程”。

　　本人以為：有社會(huì)責(zé)任感的經(jīng)濟(jì)學(xué)家豈能用興高采烈的口吻鼓吹“超級(jí)泡沫”？中國不應(yīng)該重蹈日本泡沫破滅的覆轍，日本當(dāng)年的泡沫是富裕社會(huì)的泡沫，而中國在社會(huì)整體還不富裕的情況下如果出現(xiàn)超級(jí)泡沫，其災(zāi)難性的后果將比日本還可怕。

　　A. 中國須防房產(chǎn)“超級(jí)泡沫”

　　北京房價(jià)虛高到連圈內(nèi)大佬潘石屹都感到吃驚時(shí)，某學(xué)者卻在預(yù)言京滬房價(jià)五年內(nèi)至少還要翻一倍，未來很可能會(huì)突破30萬元/平方米，并且言辭里洋溢著興高采烈。

　　相信那些“太太炒房團(tuán)”也許就是受了類似他這樣的言論的鼓動(dòng)。30萬元/平方米的房價(jià)，比日本樓市泡沫高峰期東京新宿高達(dá)1.7萬美元/平方米的房價(jià)，還要高出2倍多。他也講了日本“樓市泡沫破碎的進(jìn)度也非常之快，”但他不去分析日本樓市泡沫破滅導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)持續(xù)衰退的教訓(xùn)，卻反而鼓吹比日本泡沫更大的“中國超級(jí)泡沫”。

　　日本樓市泡沫為何會(huì)破滅？很簡單，就是民生的承受力和資產(chǎn)的全球性價(jià)比。上世紀(jì)80年代末日本樓市泡沫高峰期，到美國旅行、游學(xué)的日本人傻眼了：美國的地價(jià)、房價(jià)便宜得讓他們吃驚，那時(shí)世界氣候最好的加州舊金山的房價(jià)還不到800美元/平方米。于是，越來越多的日本人作出選擇：賣掉日本的一套公寓，到美國買幾棟別墅，連打高爾夫球都寧愿打“飛的”到夏威夷、佛羅里達(dá)去，因?yàn)榧由蠙C(jī)票都比日本本土便宜。從此，日本資本像海潮一樣流往美國等經(jīng)濟(jì)體。日本資金買走了大半個(gè)檀香山，買走了當(dāng)時(shí)的世界第一高樓西爾斯大廈和紐約地標(biāo)洛克菲勒中心。

　　于是乎，日本本土地價(jià)、房價(jià)連跌十幾年。這就是在全球化時(shí)代，資產(chǎn)的全球性價(jià)比將主宰資本流向。那些資產(chǎn)價(jià)格過高的泡沫化經(jīng)濟(jì)體，將因資本流出而衰退。日本當(dāng)年房價(jià)創(chuàng)了世界記錄，泡沫破碎后的下跌當(dāng)然最慘，日本經(jīng)濟(jì)從此一蹶不振。

　　日本當(dāng)年泡沫的破滅，是一個(gè)富裕國家出現(xiàn)的泡沫破滅，日本社會(huì)還勉強(qiáng)能承受。而中國目前還是一個(gè)發(fā)展中國家，社會(huì)整體還不富裕，如真出現(xiàn)某學(xué)者樂見的那種“中國超級(jí)泡沫”，引發(fā)的將不僅僅是經(jīng)濟(jì)災(zāi)難，而且會(huì)引發(fā)社會(huì)危機(jī)。相信中國決策層當(dāng)會(huì)汲取日本泡沫破滅的教訓(xùn)，抑制哄抬資產(chǎn)價(jià)格制造泡沫的投機(jī)。因?yàn)橹袊�社�?huì)不能承受“超級(jí)泡沫”。

　　B. 不能為哄抬價(jià)格編造理論依據(jù)

　　這名學(xué)者把住宅分類為投資品，而非民生消費(fèi)品，對(duì)此，恐怕沒幾個(gè)人能同意。

　　住房當(dāng)然可以成為投資品，但它首先是民生消費(fèi)品。脫離了民生需求的房地產(chǎn)市場，是非理性、不正常的市場。地價(jià)、房價(jià)并不是可以無限上漲的，而是有極限的，這個(gè)極限就是民生承受力和資產(chǎn)的全球性價(jià)比。當(dāng)房價(jià)瘋漲到遠(yuǎn)離經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和民生承受力，房子就異化為只在富人之間炒作的類金融產(chǎn)品，那么泡沫破滅就近在咫尺了。

　　國際上，成熟市場體一般房價(jià)收入比為6倍左右，即房價(jià)應(yīng)該相當(dāng)于一個(gè)家庭年收入的6倍左右，也就是一個(gè)家庭6年左右的總收入就能買一套住宅。北京、上海的房價(jià)收入比，已達(dá)27倍左右，已經(jīng)把兒孫的房價(jià)上漲空間都透支了。

　　想想吧，如果京滬房價(jià)真像金先生所說漲到30萬/平方米，要多高的人均收入才能支撐這樣的房價(jià)？家庭平均年收入得超過400萬元，10以后北京能達(dá)到那樣的水平嗎？我們的子孫從大學(xué)校門出來，要多少年不吃不喝才買得起住房？難道只有讓他們一輩一輩去“啃老”，依賴父輩才能生存，這樣的社會(huì)正常嗎？為什么京滬房價(jià)暴漲而租金卻在持續(xù)下跌？就是因?yàn)榉績r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了民生承受力。在歐、美買房投資，租金收入基本上能承受按揭貸款支出，10年左右的租金收入就能收回投資，也就是房價(jià)租金收入比為10倍左右，才比較正常，而京滬的房價(jià)租金收入比已高達(dá)70多倍甚至超過100倍，這樣的房子還有投資價(jià)值嗎？鼓吹人們?nèi)ァ巴顿Y”這樣的房子，是負(fù)責(zé)任的言論嗎？房價(jià)越高，真正需要住房但卻買得起的就越少，有效需求就越小。房子只在富人之間炒賣，這市場能撐得住嗎？這就是近期房市價(jià)漲量跌的原因。

　　有人拿香港樓市與內(nèi)地樓市相比，認(rèn)為香港樓價(jià)上漲將成為內(nèi)地樓市標(biāo)桿。其實(shí)，香港樓市是一個(gè)畸形的特殊市場，不僅因?yàn)橄愀蹫橐粡椡柚�地，地皮有限，樓市容易炒作，更主要的是，香港高房價(jià)是內(nèi)地黑白資金撐起來的，內(nèi)地的灰色資金為了安全紛紛到香港置產(chǎn)，推高了香港摟價(jià)。還有，香港的經(jīng)濟(jì)政策主要是房地產(chǎn)利益相關(guān)者主導(dǎo)的，不利于房地產(chǎn)的遺產(chǎn)稅一直通不過，原因也在于此。內(nèi)地不可能仿效香港的房市，更不可能向香港的樓價(jià)看齊。

　　某學(xué)者為房價(jià)虛漲提供的一個(gè)理論依據(jù)，就是在城市化進(jìn)程中的土地開發(fā)性溢價(jià)和房產(chǎn)的交易性溢價(jià)，然而他應(yīng)該知道，完成城市化進(jìn)程的歐美的地價(jià)房價(jià)比京滬的地價(jià)房價(jià)便宜得多。美國人均收入是北京上海的8倍左右，大城市住宅地價(jià)不到北京上海的1/20，房屋(主要是獨(dú)棟房屋)中間價(jià)不到18萬美元/棟(套)，遠(yuǎn)比北京上海的房價(jià)低。京滬的房價(jià)早已透支了未來若干年的空間，還能有多少溢價(jià)空間？

　　中國樓市還有一大奇觀，可以稱為“中國式的囤房炒樓”，許多人買了幾套、幾十套甚至上百套毛坯房，三五年不裝修也不出租，就放在哪兒等著漲價(jià)炒。全國城市這樣的“空置房”起碼有幾百萬套，京、滬等城市還有很多上世紀(jì)90年代囤的房子至今沒裝修還庫存在那里。世界上沒有一個(gè)經(jīng)濟(jì)體有中國這種巨大的住宅透支與浪費(fèi)。數(shù)量龐大的空置房只不過是存量的轉(zhuǎn)移，一但房價(jià)上漲難以為繼或下跌，多達(dá)數(shù)億平方米的轉(zhuǎn)移庫存就會(huì)對(duì)市場造成更大的沖擊。 （羊慧明）