“如果說(shuō)2009年是政策推動(dòng)的增長(zhǎng)，那么明年則很可能是房地產(chǎn)及其相關(guān)消費(fèi)帶來(lái)的增長(zhǎng)�！彼坪跖c摩根士丹利中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王慶“英雄所見(jiàn)略同”，近期，國(guó)內(nèi)主流券商陸續(xù)出爐的中期策略報(bào)告，多數(shù)將房地產(chǎn)視為中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)引擎之一。他們?cè)诳春弥袊?guó)經(jīng)濟(jì)的理由中，賦予了房地產(chǎn)很大的“權(quán)重”。

　　一方面，以房地產(chǎn)等大宗支出為主的耐用消費(fèi)品銷售放量能否持續(xù)，成為內(nèi)需能否真正啟動(dòng)的基礎(chǔ)；另一方面，作為政府4萬(wàn)億投資后最有可能被帶動(dòng)的民間投資，房地產(chǎn)投資何時(shí)跟進(jìn)，跟進(jìn)程度有多大，又成為固定資產(chǎn)投資增速能否維穩(wěn)的關(guān)鍵。

　　在地產(chǎn)趨熱和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的預(yù)期下，地產(chǎn)股近期持續(xù)上攻。6月份，申萬(wàn)地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)漲幅已達(dá)22%。“看多房地產(chǎn)”成為多數(shù)券商中期策略的一大關(guān)鍵詞，并認(rèn)為，房地產(chǎn)將成為推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要因素。

　　但是，“過(guò)于樂(lè)觀往往會(huì)蒙蔽理性�！庇薪�(jīng)濟(jì)學(xué)者指出，房地產(chǎn)業(yè)迅速反彈值得警惕。上輪地產(chǎn)調(diào)整尚未釋放完畢的泡沫可能會(huì)再度膨脹。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原動(dòng)力，應(yīng)該是制度變革和技術(shù)創(chuàng)新帶來(lái)的財(cái)富集聚,僅靠寬松貨幣政策驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)顯然并不牢固。

　　看漲房?jī)r(jià)

　　在發(fā)布2009年下半年房地產(chǎn)行業(yè)策略報(bào)告的券商中，多數(shù)認(rèn)為未來(lái)房?jī)r(jià)仍將呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，一、二線城市漲幅將更加明顯。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)需求、寬松貨幣政策、房地產(chǎn)去庫(kù)存化完成后短期供不應(yīng)求以及房?jī)r(jià)泡沫預(yù)期等因素，成為支撐券商作出上漲判斷的主要理由。

　　對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持較為樂(lè)觀態(tài)度的安信證券認(rèn)為，未來(lái)3-6個(gè)月房?jī)r(jià)可能會(huì)達(dá)到甚至超過(guò)2007-2008年間的最高水平，全國(guó)房?jī)r(jià)可能比今年一季度上漲大約14%。

　　寬松貨幣政策成為券商看多房?jī)r(jià)最一致的理由。國(guó)泰君安認(rèn)為，寬松貨幣政策驅(qū)動(dòng)通脹和房?jī)r(jià)泡沫預(yù)期，無(wú)論經(jīng)濟(jì)前景是復(fù)蘇還是滯漲，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)都將呈上漲趨勢(shì)。貨幣政策松緊程度將直接決定房?jī)r(jià)上漲速度和地產(chǎn)股收益空間。安信證券認(rèn)為，如果未來(lái)3-6個(gè)月內(nèi)依然執(zhí)行寬松貨幣政策(可能性較高)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將加速走向高潮。平安證券認(rèn)為，寬松的貨幣政策和通脹預(yù)期提升資產(chǎn)價(jià)格。2009年寬松的貨幣政策預(yù)計(jì)不會(huì)改變，貸款增速上升會(huì)滯后影響貨幣流通速度和通脹。數(shù)據(jù)分析表明，通脹對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用十分明顯。

　　券商報(bào)告對(duì)一、二線城市房?jī)r(jià)上漲作出較為樂(lè)觀預(yù)計(jì)。中金公司認(rèn)為房?jī)r(jià)將呈結(jié)構(gòu)性上漲，由于去庫(kù)存化的結(jié)束以及新增投資、土地進(jìn)入市場(chǎng)的滯后性，有效供給將呈區(qū)域和結(jié)構(gòu)性短缺，但因潛在庫(kù)存較大，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)普漲，土地供給相對(duì)有限的一線城市，城市中心及高檔商品房項(xiàng)目?jī)r(jià)格漲幅將明顯；供應(yīng)量較大的二三線城市、城市郊區(qū)房?jī)r(jià)漲幅有限，而商業(yè)和寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍將低迷。安信證券也預(yù)計(jì)，一、二線城市核心區(qū)域的物業(yè)價(jià)格表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，進(jìn)而提升全國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格；同時(shí)，三、四線城市房地產(chǎn)價(jià)值將會(huì)進(jìn)一步提升。投資性購(gòu)房占比將進(jìn)一步提高。平安證券也指出，一、二線城市的去庫(kù)存化已經(jīng)完成，由于短期內(nèi)供不應(yīng)求以及政策繼續(xù)扶持，預(yù)計(jì)下半年房?jī)r(jià)將繼續(xù)呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。

　　對(duì)于寬松貨幣政策推生泡沫導(dǎo)致政策轉(zhuǎn)向，中金公司認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)的前景仍不明朗，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的抑制政策將很有限，預(yù)計(jì)下半年需求仍將維持較高水平。國(guó)泰君安也指出，可能導(dǎo)致貨幣政策緊縮的是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇確立并走向景氣、通脹惡化和房?jī)r(jià)泡沫進(jìn)入半理性半狂熱狀態(tài)。

　　但聯(lián)合證券卻持較為謹(jǐn)慎觀點(diǎn)，聯(lián)合證券認(rèn)為，擴(kuò)張的貨幣政策可以促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，同樣緊縮的政策也可以終結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度繁榮。井噴的貨幣投放量可能無(wú)法被實(shí)體經(jīng)濟(jì)所吸納，轉(zhuǎn)而溢出到房地產(chǎn)市場(chǎng)，并推動(dòng)房?jī)r(jià)與地價(jià)持續(xù)上漲，最終令房地產(chǎn)市場(chǎng)由復(fù)蘇階段過(guò)快地走向泡沫化階段。考慮到土地資源的稀缺性以及開(kāi)發(fā)商資金狀況的改善，預(yù)計(jì)地價(jià)漲幅將超過(guò)房?jī)r(jià)。

　　經(jīng)濟(jì)引擎

　　對(duì)于房地產(chǎn)，多數(shù)研究人士給予了太多的期待。在券商中期策略中，較為一致的看法是：較高的財(cái)富積累加歷史低點(diǎn)的利率，有效形成了現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)需求；在房地產(chǎn)銷售的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)投資增速有望繼續(xù)回升。今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的雙輪驅(qū)動(dòng)將是“政府投資+房地產(chǎn)”，而明年的雙輪將是“房地產(chǎn)+出口”。

　　申銀萬(wàn)國(guó)認(rèn)為，在流動(dòng)性總體寬裕的情況下，投資仍將是保增長(zhǎng)的主要途徑。房地產(chǎn)銷售的提前恢復(fù)，使得房地產(chǎn)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的正向循環(huán)提前啟動(dòng)，為亟待拯救的中國(guó)經(jīng)濟(jì)增添了政府投資之外的驅(qū)動(dòng)力。

　　中信證券也認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)回升的主要拉動(dòng)力將是內(nèi)需，出口型投資也將向內(nèi)需型投資轉(zhuǎn)型，而城市化繼續(xù)深化是推動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿�。城市化將帶�?lái)房地產(chǎn)與汽車投資行業(yè)的高速增長(zhǎng)。中信證券房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告指出，2009年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍，商品房成交金額大幅提高，增速迅速回升。房地產(chǎn)投資一般滯后房屋銷售大約半年左右，三季度正是房地產(chǎn)投資恢復(fù)的時(shí)間區(qū)間。

　　安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文更是直接用“地產(chǎn)復(fù)蘇與經(jīng)濟(jì)回暖”作為中期策略演講標(biāo)題，他認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)全面恢復(fù)勢(shì)頭的確立，意味著在中期之內(nèi)以房地產(chǎn)投資為龍頭的投資增長(zhǎng)率有望逐步回升，從而使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的恢復(fù)和回升在中期之內(nèi)變得更加可以維持，并在這樣的背景之下逐步推動(dòng)企業(yè)部門(mén)盈利能力的回暖和改善。

　　高善文同時(shí)表示，從短期內(nèi)來(lái)看，中國(guó)的地產(chǎn)市場(chǎng)很可能正在全面回暖并將逐步支持經(jīng)濟(jì)的全面復(fù)蘇，在中期之內(nèi)可能逐步形成一定程度和一定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)泡沫，新一輪房地產(chǎn)泡沫的啟動(dòng)在中期之內(nèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)是及時(shí)的和必要的，但是在中長(zhǎng)期之內(nèi)非常嚴(yán)重的挑戰(zhàn)是宏觀經(jīng)濟(jì)政策如何管理和應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化的基本趨勢(shì)：收縮的過(guò)程太早，經(jīng)濟(jì)的修復(fù)過(guò)程就基本停止并可能再次掉頭向下；收緊的過(guò)程太晚，則會(huì)發(fā)生類似日本、美國(guó)的嚴(yán)重后果。

　　不過(guò)，也有部分券商認(rèn)為房地產(chǎn)等內(nèi)生增長(zhǎng)難以推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)U型復(fù)蘇。海通證券認(rèn)為，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較高依賴出口，一旦外需持續(xù)不振，未來(lái)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增速存在二次回落風(fēng)險(xiǎn)。

　　盈利改善

　　在銷售放量、房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率、增長(zhǎng)率、凈資產(chǎn)收益率等業(yè)績(jī)指標(biāo)有望持續(xù)改善，盈利能力見(jiàn)底回升成為券商中期策略中一致的看法。

　　平安證券預(yù)測(cè)，2009年，全國(guó)住宅銷售金額預(yù)計(jì)同比增長(zhǎng)24.9%。雖然在目前通縮經(jīng)濟(jì)背景下，開(kāi)發(fā)商仍然擔(dān)心未來(lái)的需求，但房?jī)r(jià)見(jiàn)底的預(yù)期基本上已經(jīng)形成一致；由于2007年高價(jià)拿地導(dǎo)致2009年報(bào)表毛利率的修復(fù)仍然需要時(shí)間，但房地產(chǎn)實(shí)際銷售的毛利率仍然具有吸引力。

　　長(zhǎng)城證券認(rèn)為，隨著樓市步入復(fù)蘇，未來(lái)兩年，行業(yè)收入有望進(jìn)入新一輪的增長(zhǎng)。具體來(lái)看，土地成本將明顯提升，建安成本變動(dòng)對(duì)盈利影響較小，稅費(fèi)占比將略有下降，行業(yè)毛利率和凈利率小幅下降，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)逐步恢復(fù)。預(yù)計(jì)行業(yè)2009和2010年可實(shí)現(xiàn)10%和25%的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，重點(diǎn)公司平均可實(shí)現(xiàn)30%的增長(zhǎng)。同時(shí)，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)城證券的敏感性分析，房?jī)r(jià)上漲使項(xiàng)目毛利率低的公司受益程度更大。

　　國(guó)都證券則指出，投資熱情與投資能力雙升，土地需求必然上升，而商品住宅供給有限，很有可能推動(dòng)地價(jià)上漲，加劇土地資源的爭(zhēng)奪之戰(zhàn)，這將使得具有土地資源優(yōu)勢(shì)的企業(yè)受益較大。