隨著中央和各地政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，物業(yè)稅也成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，許多人心目中，把它看成遏制炒房和控制房地產(chǎn)投機(jī)的一劑良藥。不過(guò)，如果我們真正全面審視房地產(chǎn)市場(chǎng)和中國(guó)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，就會(huì)發(fā)現(xiàn)物業(yè)稅只是部分人的一廂情愿，很難達(dá)到期望的政策效果。

　　實(shí)際上，物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的作用有限。許多人津津樂(lè)道的是金融危機(jī)中美國(guó)1美元可以買(mǎi)一棟別墅的故事，認(rèn)為就是因?yàn)槊绹?guó)有物業(yè)稅才有如此好事。因此很多人也期望中國(guó)的物業(yè)稅出臺(tái)，讓炒房者倉(cāng)皇拋售，無(wú)房者可以輕松抄底。其實(shí)這只是一個(gè)空想，物業(yè)稅的作用只是加快了房地產(chǎn)價(jià)格上漲或者下跌速度，而對(duì)于上漲和下跌方向控制卻幾乎沒(méi)有作用，美國(guó)在金融危機(jī)之前多年的房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)證明了這一點(diǎn)。而在北京則更加極端，雖然法律明文規(guī)定了一些稅是賣(mài)房人承擔(dān)的，但實(shí)際上任何稅負(fù)最終其實(shí)都由購(gòu)房者承擔(dān)。因此，物業(yè)稅并不能保證讓房子更加便宜，除非金融危機(jī)和物業(yè)稅共同作用。

　　物業(yè)稅如果出臺(tái)，則意味著政策方向的徹底改變。其實(shí)我國(guó)已經(jīng)有稅率很低的房產(chǎn)稅，但是對(duì)于個(gè)人非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免征，其政策含義是鼓勵(lì)個(gè)人擁有住房。而物業(yè)稅意味著只有能繳納物業(yè)稅的人，才有資格擁有自己的房產(chǎn)。在完全市場(chǎng)化的環(huán)境中則不需要鑒別，市場(chǎng)規(guī)則保證有房產(chǎn)的都屬于有錢(qián)人，對(duì)他們征稅是應(yīng)當(dāng)?shù)�，沒(méi)有能力交稅的都在租房或者在住政府的保障房，中國(guó)的現(xiàn)狀很顯然達(dá)不到這個(gè)水平。如果開(kāi)征物業(yè)稅，其政策含義就是政府鼓勵(lì)“更”有錢(qián)的人購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，意味著我國(guó)住房政策的徹底轉(zhuǎn)向。

　　土地制度也使物業(yè)稅難以見(jiàn)效。我國(guó)的土地是國(guó)有的，地方土地供給是壟斷性�；�本的經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)告訴我們，壟斷供應(yīng)商獲取最大利益的方法就是控制供應(yīng)量，先滿(mǎn)足最有購(gòu)買(mǎi)能力的消費(fèi)需求。政府必須在土地出讓收入和物業(yè)稅收入中找到平衡點(diǎn)，否則會(huì)影響政府收益，這類(lèi)似于壟斷的電信運(yùn)營(yíng)商在初裝費(fèi)和月租費(fèi)上需要進(jìn)行綜合考慮。提高物業(yè)稅，降低土地出讓金收入，還必須考慮到購(gòu)房人群減少后，對(duì)政府保障房需求增加所帶來(lái)的成本。這些因素綜合起來(lái)，物業(yè)稅即使開(kāi)征，也不可能有很高的稅率，那么物業(yè)稅將和物業(yè)取暖費(fèi)一樣，不可能影響房?jī)r(jià)的變動(dòng)方向，甚至對(duì)變動(dòng)速度的影響都不大，只是增加了購(gòu)房者的成本。

　　最后，在執(zhí)行層面上，開(kāi)征物業(yè)稅的難度很大。我國(guó)目前的住房中，權(quán)屬非常復(fù)雜，有商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、單位公房、農(nóng)村住宅等等。單位公房中有些可以購(gòu)買(mǎi)，有些不能購(gòu)買(mǎi)，有的購(gòu)買(mǎi)了但是不能出售。而且即使同樣性質(zhì)的房產(chǎn)占地面積、市場(chǎng)價(jià)值相差非常大，到底按照面積、市場(chǎng)價(jià)值、人口、區(qū)域等因素中的哪些來(lái)計(jì)征物業(yè)稅，是一個(gè)非常困難的問(wèn)題。對(duì)于目前住宅中如此復(fù)雜的情況，如果簡(jiǎn)單制定一刀切的政策，不僅會(huì)引發(fā)新的不公平和市場(chǎng)混亂，而且很難執(zhí)行，反而影響稅法的權(quán)威性和嚴(yán)肅性。

　　眾多國(guó)家案例和中國(guó)的現(xiàn)狀證明，物業(yè)稅不可能解決目前的問(wèn)題，反而可能加重目前的市場(chǎng)失衡。

　　□周城雄(中科院戰(zhàn)略研究中心博士)