此次一系列新政出臺(tái)的密集程度和嚴(yán)厲程度都是空前的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2007年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。特別值得一提的是，盡管適度寬松的貨幣政策往往能繼續(xù)推動(dòng)房?jī)r(jià)上行，但目前的調(diào)控新政卻已在一定程度上封堵了貨幣供應(yīng)和房地產(chǎn)貸款效應(yīng)的釋放空間。

　　一線城市50%以上購(gòu)房需求受阻

　　從實(shí)際資金的影響層面來看，自2005年起，我國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款占全國(guó)新房銷售額的比例在50%以下，如果考慮到二手房的成交額，2009年新增個(gè)人購(gòu)房貸款總量占商品房銷售總額的比例只有34%左右，也就是說一次性付款購(gòu)房的比例約為66%左右。考慮到購(gòu)房貸款中還有相當(dāng)一部分比例來自首套購(gòu)房，假設(shè)按揭貸款中有40%的比例用于購(gòu)買第二套或以上住房，我們可以推算出通過按揭貸款購(gòu)買第二套及以上住房的比例約為10%-15%(或更少)。但這僅是考慮新政中對(duì)二套及以上住房貸款首付和利率的提高，如果加上隨后提出的暫停三套及以上住房貸款和非居民住房貸款及限定購(gòu)房套數(shù)等，可以說已經(jīng)變相采用行政手段封死投機(jī)性購(gòu)房的所有空間。初步估算，在一線城市這一系列措施短期內(nèi)將直接影響50%以上的購(gòu)房需求。

　　此次新政的著力點(diǎn)在于通過打擊炒房來遏制房?jī)r(jià)的過快上漲，而非打壓房地產(chǎn)，但在嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，需防止打擊面過廣，謹(jǐn)防出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)“硬著陸”。

　　根本之道仍在增加有效供應(yīng)

　　與此同時(shí)，當(dāng)輿論熱度集中在房貸新政“猛料”時(shí)，我們認(rèn)為更需要關(guān)注影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的長(zhǎng)期因素，國(guó)務(wù)院新政所提出的在提高土地供給的基礎(chǔ)上、增加住房有效供給和加快保障性住房建設(shè)是解決房?jī)r(jià)過快上漲的根本之道，否則難逃越調(diào)越漲的怪圈。

　　房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型的結(jié)果顯示，人口因素是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心因素，適齡購(gòu)房人數(shù)每增加1%，將增加0.75%的商品房需求，且導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲0.37%；同時(shí)GDP增長(zhǎng)是房地產(chǎn)需求和供給的原生動(dòng)力，GDP增長(zhǎng)通過直接決定居民可支配收入(0.81%)和銀行貸款(0.64%)，進(jìn)而影響了商品房的需求和供給。我們認(rèn)為未來10年中國(guó)經(jīng)濟(jì)還將保持快速增長(zhǎng)，適齡購(gòu)房人口將不斷增加，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求依然存在且穩(wěn)定增長(zhǎng)。

　　然而，全國(guó)商品房竣工面積和銷售面積走勢(shì)圖也清晰顯示，除2008年外，商品房銷售面積增速一直高于商品房竣工面積，商品房實(shí)際供給不足，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)。我們需清醒地認(rèn)識(shí)到如果土地供應(yīng)不能有效的轉(zhuǎn)化為實(shí)際的商品房建設(shè)，保障性住房規(guī)劃無法真正完成，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)短缺的局面仍將得不到改善。因此，我們認(rèn)為社會(huì)輿論在關(guān)注國(guó)務(wù)院新政的同時(shí)，更需要全程監(jiān)督新政策的落實(shí)情況，尤其是土地供應(yīng)和保障性住房計(jì)劃是否真正轉(zhuǎn)化成為了房屋的有效供給。(中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng) 黃瑜)