與其暫停土地出讓，不如統(tǒng)一清理土地出讓情況，收回那些已經(jīng)出讓而未開發(fā)或者已經(jīng)承諾而未交付的土地，調(diào)整那些不符合新的規(guī)劃的土地

　　去年5月份時(shí)，海南省瓊海市的市委書記、市長(zhǎng)等帶著房地產(chǎn)商進(jìn)京推銷瓊海的商品房，據(jù)他們介紹，當(dāng)?shù)氐姆孔?0%以上是內(nèi)地人士購買，雖然他們宣稱，與國(guó)內(nèi)其他大中城市房地產(chǎn)價(jià)格下滑、銷售數(shù)量下降的形勢(shì)相反，瓊海市的房地產(chǎn)價(jià)格、銷售量不降反升，但依然難掩銷售不暢的事實(shí)。

　　就在北京下第一場(chǎng)雪的時(shí)候，我正在三亞。當(dāng)時(shí)，國(guó)際旅游島的方案已經(jīng)報(bào)到國(guó)務(wù)院，三亞的房?jī)r(jià)就已經(jīng)開始高漲。大家預(yù)計(jì)，一旦方案獲批公布，房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)升高。

　　前兩天，海南來了同學(xué)，北京的同學(xué)請(qǐng)他吃飯。席間，我知道我的北京同學(xué)在海南旅游島規(guī)劃出來前，在瓊海買了兩套房子。他說，瓊海的房子只有每平方米5000元，太便宜了。沒想到國(guó)際旅游島獲批以后，他的房子已經(jīng)漲了3000元。海南同學(xué)說，海南所有的房子都已賣完了，現(xiàn)在幾乎整個(gè)海南房地產(chǎn)都是有價(jià)無市。而媒體的報(bào)道更是觸目驚心。

　　自從建省建特區(qū)以來，海南似乎就成了冒險(xiǎn)家的樂園，而海南的發(fā)展也像太虛幻境，始終沒有找到一種腳踏實(shí)地的感覺。海南房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)重蹈覆轍，已經(jīng)引起很多人的關(guān)注。為此，海南省委書記衛(wèi)留成在海南國(guó)際旅游島建設(shè)動(dòng)員大會(huì)上表示：在國(guó)際旅游島規(guī)劃完成和經(jīng)發(fā)改委批準(zhǔn)之前，海南全省暫停土地出讓、暫停審批新的土地開發(fā)項(xiàng)目、不對(duì)土地成片開發(fā)項(xiàng)目和主題公園建設(shè)項(xiàng)目做任何承諾。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)是一個(gè)明顯的政策市，成也政策，敗也政策。

　　任何政策都難免兩重性，暫停土地出讓出發(fā)點(diǎn)是好的，但同樣也有兩面性。

　　實(shí)際上，早在旅游島建設(shè)報(bào)批之前，已經(jīng)有很多開發(fā)商蜂擁而入海南，很多土地都是成片出讓的，這些人手中已經(jīng)有了巨大的土地儲(chǔ)備，少則千畝，大則萬畝數(shù)萬畝，甚至方圓十幾平方公里！海南很多一線海景資源已經(jīng)掌握在這些公司手中。這些公司拿到的土地，很多都是通過各種關(guān)系而非公開招拍掛的形式，以很低的價(jià)格拿到的。這些公司都有很強(qiáng)的實(shí)力和背景，也有很強(qiáng)的談判能力，在與海南談判時(shí)往往處于上風(fēng)。暫停土地出讓的政策，等于給他們送了一個(gè)大禮包，讓他們的土地一夜之間獲得暴利。而對(duì)于之后想要進(jìn)入的開發(fā)商來說，要想拿地，就必須付出更大的代價(jià)。越是奇貨可居，越是不容易得到，就越有人想要得到。人為制造緊俏，是抬高價(jià)格的一個(gè)慣用手法。經(jīng)過一段時(shí)間的暫停，土地市場(chǎng)一旦開閘，地價(jià)不漲上天才怪呢！同時(shí)，政府此舉實(shí)際上提高了地價(jià)房?jī)r(jià)上漲的心理預(yù)期，也給開發(fā)商者一個(gè)示范。因此，政策一出來，島內(nèi)各地房?jī)r(jià)就開始飛漲，很多開發(fā)商就開始捂盤不售，坐地漲價(jià)。

　　地價(jià)房?jī)r(jià)都將上漲，海南的老百姓將從此遭殃。如果按照他們的收入水平，按照島內(nèi)人口規(guī)模，無論如何也消化不了巨大的開發(fā)量，也無論如何也負(fù)擔(dān)不起如此之高的房?jī)r(jià)，唯一可以支撐島內(nèi)房地產(chǎn)的只能是全國(guó)各地的購房者，更確切地說是投資者，甚至投機(jī)者。我天真地問我同學(xué)，如果大幅提高房屋轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)，提高二套房的按揭門檻等，也許可以抑制投資投機(jī)？他認(rèn)為不會(huì)，如果房屋成了投資甚至投機(jī)品，按照資本市場(chǎng)的規(guī)律，只能在價(jià)格的瘋漲中走向毀滅。

　　為了掌握主動(dòng)權(quán)，海南才出此計(jì)，結(jié)果反而陷入了被動(dòng)。讓手中有地的人得到了主動(dòng)，得到了好處。如果海南真想避免重蹈覆轍，與其暫停土地出讓，不如統(tǒng)一清理土地出讓情況，收回那些已經(jīng)出讓而未開發(fā)或者已經(jīng)承諾而未交付的土地，調(diào)整那些不符合新的規(guī)劃的土地，同時(shí)，根據(jù)旅游島建設(shè)的計(jì)劃，制定一個(gè)與此配套的土地出讓年度計(jì)劃，然后，統(tǒng)一通過公開的招拍掛重新出讓。

　　這樣既可使得國(guó)際旅游島帶來的土地溢價(jià)不致全被開發(fā)商占有，又可有效抑制炒賣土地、地價(jià)高漲等現(xiàn)象，還可以有效控制土地開發(fā)的進(jìn)度。同時(shí)，海南的商品房建設(shè)應(yīng)該以滿足本地人自住需求為主，而不應(yīng)把需求主要瞄準(zhǔn)島外人，更不應(yīng)該把房地產(chǎn)市場(chǎng)建筑在投資投機(jī)之上，應(yīng)該鼓勵(lì)島外人士購買產(chǎn)權(quán)式酒店、分時(shí)度假酒店等旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，嚴(yán)格限制島外人士購買商品住房。

　　上世紀(jì)90年代，海南曾經(jīng)經(jīng)歷過一輪房地產(chǎn)泡沫破裂，最后留給海南的是聳立至今的很多爛尾樓，還有十幾年的徘徊與迷茫。海南真的經(jīng)不起新一輪打擊了！ (陳雪根）