市場的瘋狂，讓王石的泡沫論找到了新的更有力的依據(jù)。所以，王石一方面一以貫之地繼續(xù)高喊泡沫要破，一方面也確實為自己、為行業(yè)捏著一把汗

　　作者：-陳雪根

　　王石近來一直在談房地產(chǎn)泡沫將要破裂的盛世危言。有開發(fā)商諷刺他：王石是在為自己今年踏錯步辯解。

　　王石這番話既是自解，也是心里話，因為萬科也是泡沫制造者，他最清楚泡沫是如何造成的。他確實擔(dān)心那些圍攻萬科的虎狼之師，在把自己推入險境的同時，也把萬科拉下水。很多時候，萬科雖是江湖老大，但也是身不由己。

　　本來，萬科作為老大，完全可以按照自己的牌理出牌。為此它敢冒天下之大不韙，率先發(fā)動價格戰(zhàn)，但它確實錯了，錯在兩個方面：一是錯誤地估計了自己的行業(yè)影響力，二是錯誤地估計了經(jīng)濟(jì)形勢。結(jié)果，危機(jī)中它成了眾矢之的，老大的資本損失不少，市場強(qiáng)勁反彈時，它又沒跟上趟兒。但市場的瘋狂，讓王石的泡沫論找到了新的更有力的依據(jù)。所以，王石一方面一以貫之地繼續(xù)高喊泡沫要破，一方面也確實為自己、為行業(yè)捏著一把汗。

　　2008年萬科的年報顯示，萬科既不差地也不差錢。截至2008年12月31日，萬科可用土地儲備面積高達(dá)3602.3萬平方米，通過提前降價促銷，萬科也回籠了不小的銷售收入。如果按照王石的泡沫論看法，萬科根本無須買地。但因為犯了前面所述兩個錯誤，萬科不想再犯第三個錯誤，因此，行業(yè)老大再次失身，不得不隨波逐流，被裹挾著進(jìn)了泡沫的旋渦。

　　據(jù)公開披露信息，在2009年6-11月，萬科新增土地面積竟達(dá)885.8萬平方米，支付土地價款169.66億元。但與其他上市房地產(chǎn)企業(yè)相比，萬科還是有點兒像小腳女人，保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、新湖中寶、金地集團(tuán)等，新增土地都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了萬科。

　　今年以來，房地產(chǎn)公司都不惜一切代價圈錢買地。圈錢的途徑有三：股市融資、信貸、發(fā)行信托等。據(jù)報道，房地產(chǎn)上市公司通過IPO、增發(fā)、配股、發(fā)企業(yè)債等多種手段，累計融資972.21億元，地產(chǎn)上市公司增發(fā)股權(quán)融資規(guī)模竟占股市增發(fā)融資總額的17%。到目前為止，還有40家房地產(chǎn)上市公司通過了股票增發(fā)融資預(yù)案，正等待中國證監(jiān)會的核準(zhǔn)審批。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-11月，房企資金來源48170億元，同比增長44.2%，國內(nèi)貸款8994億元，增長40.2%，較房地產(chǎn)最火爆時的2007年全年地產(chǎn)信貸規(guī)模超出近30%。此外，個人按揭貸款超過7000億元。另有數(shù)據(jù)顯示，2009年11月份發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品達(dá)18個，融資規(guī)模高達(dá)87.37億元，三季度信托公司與房地產(chǎn)簽訂的投資資金就達(dá)540億元，占信托資金各領(lǐng)域投資的首位。據(jù)稱，11月份共有530款銀信合作理財產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達(dá)到7594億元，其中，也有很多流向了地產(chǎn)公司。

　　錢來得太多，2007年底2008年初，土地供應(yīng)又少，2009年春節(jié)后又出現(xiàn)了量價齊升的盛景，此時不買地更待何時？只有買地才能賭贏未來，只有買地才能圈來更多的錢，保利、招商、金地等上市房企就是因為圈來了很多錢，才拼命拿地的，也因為地拿得多，快要趕超萬科了。雖然王石對房價、地價暴漲感到驚訝，對資本泡沫有著本能的體認(rèn)，但萬科深知過了這個村就沒了這家店，即使有泡沫也只好參與這場豪賭，否則，就真的太傻了。于是王石繼續(xù)說著泡沫，萬科卻一個猛子扎進(jìn)了買地圈錢的泡沫之中。萬科正在等待核準(zhǔn)公開發(fā)行的8.8億股融資，除了增強(qiáng)日后土地儲備能力，就與年內(nèi)大舉新增土地項目令其資金吃緊有關(guān)。

　　數(shù)據(jù)顯示，扣除623.1萬平方米的累計銷售面積，萬科目前的土地儲備已高達(dá)3469.3萬平方米，如果，萬科的融資通不過，如果3000多萬平方米儲備土地都必須在一年內(nèi)開發(fā)上市，那萬科就真的只有死路一條了。但政府不會出手這么狠，萬科也不會就這樣死。不僅萬科，那些房地產(chǎn)大佬都不會死，因為他們還有高超的技巧可以延長開發(fā)周期。有人研究了100家房企，發(fā)現(xiàn)了一個秘密。房地產(chǎn)上市公司目前的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)、營業(yè)周期竟然長達(dá)8.61年、12.02年、19.95年。一般來說，營業(yè)周期越短，營運能力和盈利能力就越強(qiáng)，地產(chǎn)上市公司的反常之舉，只能說明這樣做可以得到最大的利益，即以人為延長開發(fā)建設(shè)周期的方式博取土地升值，進(jìn)而牟取更高的超額回報。而在這100家房地產(chǎn)開發(fā)上市公司中，招商、保利、萬科、金地四大地產(chǎn)龍頭，長袖善舞的本領(lǐng)遠(yuǎn)在二三線地產(chǎn)上市公司之上。也就是說，地產(chǎn)公司規(guī)模實力越大越有資格和能力捂盤、控盤。如萬科，按目前的累計銷售面積計算，其土地儲備面積可供開發(fā)銷售5.56年。

　　看來，正是這些房地產(chǎn)上市公司，還有那些國有房企在制造著泡沫。也正是他們，只有他們，快樂地享受著泡沫的盛宴。