小潘對“倒地”的現(xiàn)象頗為不滿，卻不知道土地的轉(zhuǎn)讓是法律規(guī)定中給以保護的一種經(jīng)營行為。

　　何為“倒地”，這個“倒”字來源于中國未修改之前的《刑法》中的“投機倒把”罪中的“倒”。改革開放之后應(yīng)運而生了各種“倒?fàn)敗�，有服裝、錄音機等各種商品，也有外匯、貨幣、票證等有價無價的權(quán)證票據(jù)等產(chǎn)品，還有鋼材、土地等大宗商品與資源性商品，當(dāng)然最初還有大量的走私產(chǎn)品等。

　　在改革之初，這些“倒”中有許多是違法的行為或絕大多數(shù)是違法的行為。但市場經(jīng)濟框架的建立發(fā)現(xiàn)這種“倒”實際是流通中的必要條件與手段。于是中國隨著改革的進(jìn)程和對市場經(jīng)濟運行規(guī)律的重新認(rèn)識，修改了中國的《刑法》，取消了投機倒把罪，“倒”有了合法的地位。

　　但“倒”中也有著合法的“倒”與非法的“倒”的差別，如貨幣外匯的私下交易仍被法律列為違法的行為，而商品從甲地運到乙地吃差價的“倒”則被法律所保護，變成了正常與合法的市場運營行為，但是“倒”這個詞仍帶有法律界限不清的雙重含義，并且貶義為主。

　　倒地則不同于走私，走私大多混過了國門之后就很難分辨真?zhèn)瘟�，除海關(guān)之外消費者難以在市場的交易中查清楚來源。但倒地則不同，不管前面有多少的不合法行為，都必須在最后的一關(guān)中得到驗證，即土地的權(quán)屬確認(rèn)中得到官方的認(rèn)可，否則前端的所有行為都無法在結(jié)果中得到保證。沒有土地權(quán)屬的官方認(rèn)證，土地都不可能成功的進(jìn)行交易。

　　因此在所有的倒的行為中，倒地者凡是最終能獲得政府官方認(rèn)可的都應(yīng)該是合法并且合理的行為。

　　早于《中國房地產(chǎn)管理法》數(shù)年之前生效的《中國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(目前仍有效的條例)中明確規(guī)定了土地的出讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的權(quán)利與合法性。1995年生效的《房地產(chǎn)管理法》也明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利目的性和對違法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的法律責(zé)任。這也就意味著國家的法律不但允許依法的進(jìn)行使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與交易，也對這種合法的“倒”給以法律的保護。

　　土地供給政策實行嚴(yán)格的“招拍掛制度”之前，大量的土地是以協(xié)議形式出讓的。政府將這些未開發(fā)的土地通過協(xié)議出讓的方式委托市場完成了土地的一級開發(fā)和成片的規(guī)劃，并依法允許這些土地開發(fā)的企業(yè)將一部分土地合法轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)的企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)。既解決了統(tǒng)一城市規(guī)劃的問題，又解決了政府資金、人力短缺的問題，加快了城市招商引資與開發(fā)建設(shè)的步伐，而土地一級開發(fā)到二級開發(fā)之間的利潤就是吸引企業(yè)投入一級開發(fā)資金、人力的誘因，也是政府交換中所支付的對價。

　　實行“招拍掛”制度之后，仍有大量政策變化交叉中的遺留問題，于是就有了“8.31”大限，也有了大量遺留轉(zhuǎn)為土地一級開發(fā)的情況，仍保留了這樣一個一、二級開發(fā)之間的轉(zhuǎn)讓與已取得二級開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。這些都創(chuàng)造了“倒”的機會，也更明確了房地產(chǎn)開發(fā)中的土地開發(fā)與房屋開發(fā)職能。土地的開發(fā)也是本職工作，土地的轉(zhuǎn)讓也是合法生意。

　　自2002年起，連續(xù)數(shù)年的調(diào)控政策變化，從鼓勵支持到打壓、限制，從防止過熱到抑制消費，金融政策隨著調(diào)控的指揮棒忽左忽右的擺動、拆遷政策的多變、歷史遺留問題等也讓許多地區(qū)、城市都出現(xiàn)了大量的經(jīng)濟糾紛導(dǎo)致的爛尾地、爛尾樓。而解決這些爛尾地、爛尾樓糾紛的最好方式，除了法院的拍賣之外，就是企業(yè)的重組和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。這就形成了除公開土地出讓之外的另一個市場，也給“倒”開辟了一個施展才能的陣地和發(fā)財?shù)臋C會。

　　任何市場經(jīng)濟中都必然會有人投資于調(diào)節(jié)市場供求關(guān)系余缺的行為，這種余缺包括從資源到商品的幾乎所有領(lǐng)域。從石油、黃金到外匯和糧食，甚至于豬肉與白菜。尤其是當(dāng)官方判斷的供給無法對市場給以充分的保障時，這種投資與交易就更為重要了，否則怎么會有期貨市場、二手車市場的建立和鐵礦石的漲價與現(xiàn)價之差呢？商品市場就更不用說了，利用地區(qū)差、產(chǎn)地差、需求差、運輸差、存儲差而調(diào)節(jié)余缺而獲利的行為更是比比皆是了。

　　難道其他的資源與商品都可以存儲于轉(zhuǎn)讓或叫“倒賣”或叫投資，就只有土地不能合法的存儲與轉(zhuǎn)讓嗎？難道那些爛尾的土地和樓盤就繼續(xù)和只能爛著嗎？難道利用信息資金與專業(yè)技術(shù)進(jìn)行土地的開發(fā)有錯嗎？難道土地不是一種商品，并且具有投資和轉(zhuǎn)讓的合法性嗎？

　　大多數(shù)人在討論問題時，是憑感覺而非靠法律。許多人甚至是依賴于情緒而產(chǎn)生偏激，更有人在媒體與網(wǎng)絡(luò)中發(fā)布謬論認(rèn)為這種“倒”是“通貨膨脹”的隱形推手。

　　從邏輯上而言，只有壟斷的一方才可能用壟斷而造成的市場的供給短缺以推動價格的扭曲型上漲，否則增加了市場化中的流通量和供給方式只會在非壟斷的競爭中讓市場中的價格下降合理和平穩(wěn)。

　　現(xiàn)實中也同樣，沒有壟斷的前提下，任何“倒”都不可能推高物價，土地的“倒?fàn)敗眰円欢ㄊ怯帽仁袌龉�開“招拍掛”更低的價格才有倒地的機會，否則開發(fā)商一定會從公開市場中獲取土地以避免交易中的風(fēng)險和土地溢價無法進(jìn)入成本而多交土地增值稅的風(fēng)險。毫無疑問的是沒有更便宜的價格作為誘因，是不會有人愿意承擔(dān)非公開交易產(chǎn)生的任何風(fēng)險的。

　　尤其是銀行嚴(yán)格控制土地信貸，不許用銀行貸款給開發(fā)商購地，也必須交足土地出讓金之后，才能獲得土地權(quán)屬證書，使“土地倒?fàn)敗眰兂蔀樽杂匈Y金投資者和要承擔(dān)土地價格變化風(fēng)險的交易方，更不可能用高于土地市場公開價格進(jìn)行交易。如果“土地倒?fàn)敗眰兊耐恋貎r格高于市場價格就難以成交，如果低于就不會推動價格的上漲，反而有助于對價格的平抑。

　　許多土地的“倒?fàn)敗眰冝D(zhuǎn)讓的并非是已出讓的土地，而是轉(zhuǎn)讓了法定的二級開發(fā)權(quán)，大量歷史遺留問題形成了“8.31”之前擁有了二級開發(fā)的建設(shè)用地權(quán)。政策的變化打亂了原有的開發(fā)模式與程序，于是許多開發(fā)權(quán)就變成了稀缺資源并具有了價值，轉(zhuǎn)讓這種開發(fā)權(quán)也成為了一種“職業(yè)”。“倒地”至少要支付大量的資金，有許多費用與成本，而開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓卻獲利不少、成本頗低。

　　所有的“倒”都來自于經(jīng)濟制度的背景，讓“倒”具備了贏利的條件，貿(mào)易如此、資源更是如此。土地供給的壟斷以及計劃落后于現(xiàn)實會必然造成市場中交易的差價，更重要的則是“土地公有制度”所決定的財富分配手段，必然會讓更多的人利用這種公權(quán)向市場轉(zhuǎn)移過程中的一切機會，合法的取得更高的利潤。

　　要批評和攻擊的不是市場中的合法行為，如合法的土地轉(zhuǎn)讓、合法的不動產(chǎn)投資、以及一切用合法手段獲利的行為。如果從情理而非法律的角度認(rèn)為這些投資與轉(zhuǎn)讓尚有可指責(zé)的短點，那么一定是法律或經(jīng)濟制度中存在著的問題。要改的恰恰是讓社會無能堅守貞操的法律或制度。僅僅用情理去限制與攻擊市場的行為，不如讓法律來判斷事實，否則就永遠(yuǎn)不會有公民的權(quán)利保障和生活的起點公平。（任志強）