上海51號公告中出讓的9幅地塊再次受到開發(fā)商熱捧，嘉定三塊與住宅有關的土地溢價率均接近200%。此前，有開發(fā)商設想，上海下半年土地供給大幅增加可能帶來地價競爭趨緩。但到目前為止，這一現(xiàn)象顯然并沒有出現(xiàn)。

　　筆者認為，在目前供需矛盾過大的情況下，上海即便新增大量土地，地價競爭也不會有明顯緩解。因為下半年的供給大增其實是在補回2008年以來的巨大缺口，開發(fā)商對土地的需求仍然強烈，競爭壓力仍然巨大。

　　根據(jù)上海2009年住房建設規(guī)劃，上海今年的住宅用地供給計劃在1000至1200公頃。其中保障性住房占比為25%，按此比例，商業(yè)住宅供給量為750至900公頃。易居中國分析師傅琦稱，如果以平均容積率1.5計劃，其可供給的建筑面積在1200至1300萬平方米。

　　而根據(jù)此前數(shù)據(jù)，上海上半年新增商品住宅用地僅為171公頃，建筑面積242.1萬平方米。這意味著下半年上海將以三倍于上半年的速度推出土地，才可以完成全年計劃。專家認為，這雖然在技術上可以實現(xiàn)，但在現(xiàn)實情況下卻比較艱難。

　　土地供給缺口巨大，這是目前上海樓市一個最典型的矛盾。因此，即便下半年供給大增，也是在補回2008年以來的缺口，開發(fā)商不會因為土地供給增加明顯而減弱對優(yōu)質(zhì)地塊的狂熱追隨。

　　有開發(fā)商的激烈競爭就會有地價的不斷攀升，而地價高企的重要后果就是拿地者的成本壓力。

　　根據(jù)測算，華潤目前兩項目的樓板價8545元/平方米和7199元/平方米。以華潤一向追求品質(zhì)的特征看，其建筑成本要在5000-7000元/平方米。這意味著這一個緊鄰金地格林世界的項目，未來物業(yè)成本就要在15000元/平方米，銷售價格則可能高達18000元/平方米。但目前金地格林世界的公寓房源價格最低至12000元/平方米。兩者差距巨大。

　　因此，筆者的判斷是，歷史缺口過大導致上海土地市場年內(nèi)將持續(xù)緊俏，而競爭激烈的結果是地價高企，開發(fā)商需要對成本收益做理性的判斷與抉擇。