本輪房地產(chǎn)回暖主要由四方面因素綜合所致：即貨幣流通性充足、銀行信貸寬松、房地產(chǎn)交易稅費(fèi)偏低，以及2008年被壓抑需求的釋放。因此，市場(chǎng)需求井噴直接導(dǎo)致房源供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)自然出現(xiàn)上漲。那么接下來(lái)的5個(gè)月，這種供求緊張現(xiàn)象會(huì)不會(huì)得到緩解呢？

　　一般來(lái)講，新增供應(yīng)量往往要在項(xiàng)目開(kāi)工后至少一年才能反應(yīng)出來(lái)。從去年上海住宅的新開(kāi)工面積來(lái)看，去年新開(kāi)工總量為1762萬(wàn)平方米，而今年上半年住宅的銷(xiāo)售總量已經(jīng)達(dá)到1233萬(wàn)平方米，照此去化速度，今年下半年的住宅供應(yīng)量將明顯受到制約。更何況，今年每月的新開(kāi)工量一直呈同比下降趨勢(shì)，加上市場(chǎng)存量基本下滑到歷史最低點(diǎn)，如果在沒(méi)有出現(xiàn)市場(chǎng)自發(fā)性的價(jià)格調(diào)控外，那么供求緊張狀態(tài)在短期內(nèi)還很難逆轉(zhuǎn)。

　　因此我們看下來(lái)，購(gòu)房者對(duì)后市的擔(dān)心主要基于兩點(diǎn)：一是對(duì)通貨膨脹的預(yù)期。目前雖然實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)，但資產(chǎn)價(jià)格卻已經(jīng)一路飛漲，其主要原因就是貨幣流動(dòng)性過(guò)剩導(dǎo)致社會(huì)對(duì)通貨膨脹的強(qiáng)烈預(yù)期。不過(guò)我認(rèn)為，通貨膨脹還沒(méi)有那么快到來(lái)，即使到來(lái)，政府也會(huì)通過(guò)各種社會(huì)手段來(lái)控制流動(dòng)性過(guò)剩，因此，購(gòu)房者不必恐慌而盲目追漲。

　　另一點(diǎn)是，購(gòu)房者認(rèn)為土地供應(yīng)緊縮加劇了房源緊張程度，從而增加了購(gòu)房壓力，但其實(shí)，目前上海政府已經(jīng)加大住宅地塊的供應(yīng)力度。剛剛過(guò)去的7月份，我市所推出的含住宅地塊未來(lái)可建面將達(dá)到240萬(wàn)平方米，而政府前不久公布的15個(gè)大型居住社區(qū)建設(shè)用地總面積也將超過(guò)60平方公里，而且照目前形勢(shì)，住宅供應(yīng)的口子還將繼續(xù)放開(kāi)。因此，下半年住宅用地的緊張程度將大大趨緩。

　　除此之外，政府也會(huì)通過(guò)行政力量調(diào)控市場(chǎng)。如收緊信貸政策，銀行將嚴(yán)格執(zhí)行二套房利率上浮10%的規(guī)定；為防止開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售行為，政府已規(guī)定開(kāi)發(fā)商每次申請(qǐng)預(yù)售面積不得少于3萬(wàn)平方米等。

　　所以我想，在一系列緩解供應(yīng)緊張、需求旺盛的調(diào)控下，下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)以平穩(wěn)為主基調(diào)。對(duì)于購(gòu)房者而言，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量充裕，因此不要過(guò)多的恐懼，切勿盲目追漲；對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，拿地時(shí)因更加慎重、理性。(孫益功 上海同策房產(chǎn)咨詢(xún)股份有限公司董事長(zhǎng)）