近日，深圳房?jī)r(jià)受到網(wǎng)民的密切關(guān)注。為了深入剖析深圳房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，解答網(wǎng)友疑惑，市房地產(chǎn)研究中心王鋒博士昨日撰寫(xiě)了《深圳近期房地產(chǎn)市場(chǎng)與房?jī)r(jià)問(wèn)題的分析》一文。該文認(rèn)為，今年1～7月，深圳房?jī)r(jià)總體處于持續(xù)上漲趨勢(shì)，隨著有關(guān)主管部門(mén)對(duì)市場(chǎng)秩序、信貸監(jiān)管力度的加強(qiáng)，下半年深圳房?jī)r(jià)較快上漲的局面將會(huì)得到有效控制。

　　前7月新房銷(xiāo)售面積超去年全年

　　這篇文章首先分析了今年以來(lái)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況。1～7月，我市房地產(chǎn)投資規(guī)模有所下降，但下降幅度有所收窄。1～7月我市新建商品住宅銷(xiāo)售面積456.75萬(wàn)平方米，同比增加153.78%，超過(guò)了去年全年的成交水平。

　　住宅價(jià)格持續(xù)上漲

　　與此同時(shí)，住宅價(jià)格持續(xù)上漲，二季度以來(lái)環(huán)比增長(zhǎng)明顯。根據(jù)本市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)，1～7月，各月住宅均價(jià)分別為每平方米11459元、10770元、10971元、12203元、12550元、14197元和14654元，各月房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅分別為4.37%、-6.01%、1.9%、11.23%、2.84%、13.12%和3.22%，房?jī)r(jià)總體處于持續(xù)上漲趨勢(shì)。

　　二手房成交持續(xù)活躍，交易規(guī)模超過(guò)一手住房。1～7月，我市二手住房成交面積為614.34萬(wàn)平方米，同比增加207.19%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)去年全年350.93萬(wàn)平方米的成交總量。今年7月份，二手住宅成交量為124.92萬(wàn)平方米，與2007年市場(chǎng)最活躍期間的成交水平相當(dāng)。

　　房?jī)r(jià)快速上漲限制住房消費(fèi)

　　文章認(rèn)為，近期深圳住房?jī)r(jià)格上漲，是國(guó)家政策利好、市場(chǎng)持續(xù)旺盛等多重因素刺激的結(jié)果�！爸档米⒁獾氖�，市場(chǎng)存貨消化過(guò)快所引起的投資性需求入市，以及由于‘恐慌’而超前釋放的自住需求，是近期房?jī)r(jià)上漲的主要因素�！贬槍�(duì)這種情況，近期深圳金融監(jiān)管部門(mén)已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)政策，以抑制投資需求和封堵信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。此外，近期房?jī)r(jià)的快速上漲已經(jīng)限制了多數(shù)普通居民家庭住房消費(fèi)，中小戶(hù)型商品房開(kāi)始出現(xiàn)一定程度“滯銷(xiāo)”現(xiàn)象；相信在市場(chǎng)自身機(jī)制作用下，以及房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)、金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)秩序、信貸監(jiān)管力度的加強(qiáng)，下半年深圳房?jī)r(jià)較快上漲的局面將會(huì)得到有效的控制。

　　深圳房?jī)r(jià)容易大幅波動(dòng)

　　作為長(zhǎng)期研究深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)人士，王鋒認(rèn)為深圳的房?jī)r(jià)與國(guó)內(nèi)其他城市有著非常明顯的特點(diǎn)，需要社會(huì)和政府認(rèn)識(shí)其客觀(guān)規(guī)律，并采取有效措施解決居民住房問(wèn)題。

　　首先，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)需求呈現(xiàn)多元化、外向型特征，易發(fā)生房?jī)r(jià)較大幅度波動(dòng)。其次，深圳區(qū)域狹小、人口密集，導(dǎo)致房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看漲。

　　根據(jù)以上分析，由于需求的多元化、外向型，深圳房?jī)r(jià)實(shí)際上并不一定和本市常住居民可支配收入相關(guān)聯(lián)，而是和國(guó)內(nèi)收入比較高的社會(huì)群體的住房消費(fèi)能力相關(guān)聯(lián)。如果按房?jī)r(jià)收入比這個(gè)指標(biāo)來(lái)計(jì)算，深圳的房?jī)r(jià)收入比接近18倍，與6倍左右的國(guó)際平均值相去甚遠(yuǎn)。而土地資源的緊缺以及人口規(guī)模的超負(fù)荷，不僅使得深圳在總量上難以滿(mǎn)足城市發(fā)展中巨量的住房需求，也因?yàn)椴煌�收入層次居民的收入差距大，�?dǎo)致住房供應(yīng)方式與供應(yīng)結(jié)構(gòu)需要多元化、多層次化。所以，在深圳這樣一個(gè)比較特殊的城市，要解決各類(lèi)收入層次居民的住房問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)說(shuō)政府的難度很大，壓力很大，責(zé)任也無(wú)比重大。

　　為此，該文建議政府應(yīng)當(dāng)把解決“高房?jī)r(jià)”和“住房難”的重點(diǎn)，放在加大中小戶(hù)型普通商品房的供應(yīng)方面。此外，在住房保障方面，也應(yīng)當(dāng)采取區(qū)別于內(nèi)地其他城市的住房政策，加大住房保障力度，通過(guò)建設(shè)相當(dāng)規(guī)模的公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房，逐步實(shí)現(xiàn)本地低收入家庭“居者有其屋”的愿望。(記者 董超文）