——近期供求、成本、資金等因素發(fā)生變化，對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期各方產(chǎn)生分歧

　　作為一個(gè)投資需求占相當(dāng)大比重的城市，如果說(shuō)深圳樓市將進(jìn)入回暖的新階段，投資性需求的覺(jué)醒不可或缺。近幾月來(lái)，深圳樓市需求的結(jié)構(gòu)在不斷變化。第一季度剛性需求為絕對(duì)性市場(chǎng)主力，而3至4月份改善性需求在剛性需求的帶動(dòng)下漸漸被激發(fā)了出來(lái)。而到了5月份，隨著價(jià)格的上漲，剛性、自住性需求的數(shù)量已經(jīng)開(kāi)始下滑，但投資性需求的數(shù)量卻大幅增加。

　　流動(dòng)性過(guò)剩所帶來(lái)的投資急劇增加，為深圳樓市帶來(lái)了更多不確定性因素，尤其是房?jī)r(jià)的持續(xù)走高，更令市場(chǎng)人士大呼意外。面對(duì)趨于復(fù)雜的樓市走勢(shì)，源自美國(guó)的國(guó)際金融危機(jī)將進(jìn)一步帶來(lái)各個(gè)集團(tuán)的利益博弈，而刺激消費(fèi)、保增長(zhǎng)的大前提又使得房地產(chǎn)投資無(wú)形中有了一張“免死金牌”。下半年，房?jī)r(jià)將何去何從？為此我們不妨來(lái)傾聽(tīng)市場(chǎng)人士的幾種不同判斷。

　　房?jī)r(jià)猜想一：

　　持續(xù)走高

　　在深圳，漲價(jià)風(fēng)有愈演愈烈的趨勢(shì)。從關(guān)外價(jià)格低谷地區(qū)延伸至關(guān)內(nèi)，從二手房延伸至一手房，均價(jià)由年初的10000元／平方米到4月份以來(lái)的12000元／平方米，而6月以來(lái)，隨著大批高端住宅的拉動(dòng)銷售市場(chǎng)，均價(jià)很快又飆升至15000元／平方米左右。上周末新入市的南山某小戶型單位，第二批單位銷售價(jià)格就比上個(gè)月開(kāi)盤的第一批均價(jià)上調(diào)了1000元／平方米。

　　漲價(jià)的勢(shì)頭出乎所有人預(yù)料。4月份，市場(chǎng)紛紛預(yù)測(cè)的是：年初以來(lái)的高成交量還能維持多久，而現(xiàn)在大家關(guān)心的則是：房?jī)r(jià)未來(lái)還要漲多少。上個(gè)月還有專家談及市場(chǎng)時(shí)表示，現(xiàn)在以地價(jià)、建筑材料價(jià)格等構(gòu)成的重置成本仍處于下行通道當(dāng)中，這令今年春節(jié)以來(lái)的房?jī)r(jià)回升失去了客觀基礎(chǔ)，因此未來(lái)房?jī)r(jià)上漲并不現(xiàn)實(shí)。然而話音剛落，短短一個(gè)月內(nèi)土地市場(chǎng)便已迅速回暖，全國(guó)各地“地王”頻出，重置成本走勢(shì)也開(kāi)始掉頭向上。重置成本的上漲，可能又將給房?jī)r(jià)上漲以充分的理由。

　　而對(duì)于這一輪的上漲，市場(chǎng)上普遍認(rèn)同的觀點(diǎn)是，近期國(guó)內(nèi)流動(dòng)性持續(xù)充足，通脹預(yù)期加重，為了規(guī)避貨幣貶值的風(fēng)險(xiǎn)，許多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始頻頻出擊土地市；而從個(gè)人角度出發(fā)，出于對(duì)固定資產(chǎn)還將大漲的預(yù)期，已經(jīng)使得境內(nèi)外基金、民間游資、部分性個(gè)人投資者都紛紛在關(guān)注物業(yè)，一輪新的房產(chǎn)投資熱潮方興未艾，也將房?jī)r(jià)向上推。 “買漲不買跌”的購(gòu)買心理因此也吸引了許多投資客入場(chǎng)。

　　統(tǒng)計(jì)局公布的5月房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，全國(guó)房地產(chǎn)投資額同比增長(zhǎng)6.8%，銷售面積和銷售金額分別增長(zhǎng)25.5%和45.3%。與今年第一季度房地產(chǎn)投資還沒(méi)顯現(xiàn)出小陽(yáng)春氣象相比，現(xiàn)在投資已經(jīng)呈現(xiàn)出進(jìn)一步向好的跡象。

　　“目前全國(guó)資產(chǎn)價(jià)格都在上漲，這在房?jī)r(jià)上也有所體現(xiàn)。”世聯(lián)地產(chǎn)深圳區(qū)域副總經(jīng)理甘偉如此解讀房?jī)r(jià)上漲的原因。而他認(rèn)為，在全球資產(chǎn)升值較為明顯的當(dāng)下，類似房地產(chǎn)這類相對(duì)穩(wěn)健的投資類型仍然會(huì)受到廣泛的認(rèn)同。這會(huì)使得未來(lái)房?jī)r(jià)仍然會(huì)有一定的升幅。

　　房?jī)r(jià)猜想二：

　　振蕩回穩(wěn)

　　在市場(chǎng)人士眼中，出于政策作用的相互對(duì)沖，以及供求關(guān)系的調(diào)整，未來(lái)房?jī)r(jià)還有另一個(gè)可能的走勢(shì)：振蕩回穩(wěn)。

　　從上半年頻頻創(chuàng)出銷售佳績(jī)的各月數(shù)據(jù)看來(lái)，市場(chǎng)已經(jīng)明顯回暖，現(xiàn)在已經(jīng)呈現(xiàn)有一部分過(guò)熱的趨向。這與2007年的情景有幾分相似。從房地產(chǎn)整體發(fā)展曲線看來(lái)，近年來(lái)樓市波動(dòng)的周期已經(jīng)明顯縮短，而經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不穩(wěn)定，加之流動(dòng)性過(guò)剩與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的不景氣，資產(chǎn)泡沫在今年有愈演愈烈之嫌。年以來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格回落有限，現(xiàn)在有些片區(qū)的補(bǔ)漲幅度已經(jīng)有過(guò)之而無(wú)不及。這將加劇未來(lái)房?jī)r(jià)的波動(dòng)性。

　　克而瑞(中國(guó))首席研究員陳嘯天認(rèn)為，現(xiàn)在樓市價(jià)格過(guò)高會(huì)影響市場(chǎng)信心的恢復(fù)，加重觀望情緒，而且價(jià)格的大起還有可能會(huì)引起政策的轉(zhuǎn)向，直接影響目前相對(duì)較為穩(wěn)定的地產(chǎn)格局。

　　“穩(wěn)定”仍是目前宏觀政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)唱的主基調(diào)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮之際，近期政策開(kāi)始密集出臺(tái)，利好利空的微妙對(duì)沖下對(duì)市場(chǎng)維持著微妙的平衡。這既包括促進(jìn)房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)以保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，同樣也包括保持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。

　　“現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲得太快，我們寧愿觀其后效�！痹诓稍L中，大多數(shù)置業(yè)者都表示，不會(huì)為高房?jī)r(jià)埋單。顯然，經(jīng)過(guò)了這兩年樓市的大起大落，公眾購(gòu)房心理日趨理性，同時(shí)房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略也更加穩(wěn)健，這將推動(dòng)房?jī)r(jià)調(diào)整中逐漸趨穩(wěn)。

　　房?jī)r(jià)猜想三：

　　沖高回落

　　與一路高歌的房?jī)r(jià)相比，銷售量則顯然并未緊緊跟上。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周成交套數(shù)和成交面積均有10%以上的降幅，成交套數(shù)降至1645套。除去豪宅市場(chǎng)的帶動(dòng)作用，顯然在普通住宅價(jià)格普遍小幅上調(diào)的情況下，成交有所趨緩。

　　“在1.5萬(wàn)元／平方米左右的房?jī)r(jià)是難以維持的，”英聯(lián)國(guó)際董事長(zhǎng)郭建波表示，參考2007年深圳房?jī)r(jià)所達(dá)到的最高位17000元／平方米，今年樓價(jià)要反彈至這個(gè)高點(diǎn)可能性很小。但總體樓價(jià)的可能走勢(shì)，仍然要綜合宏觀經(jīng)濟(jì)與政策面來(lái)解讀。

　　近期，正反兩面引導(dǎo)市場(chǎng)的政策開(kāi)始對(duì)沖，包括討論中的物業(yè)稅等正在抵消掉前期降息所帶來(lái)的利好。而房?jī)r(jià)的扶搖直上則在影響市場(chǎng)信心恢復(fù)之余，太火熱的市場(chǎng)也很有可能會(huì)引起宏觀調(diào)控的降溫，使房地產(chǎn)調(diào)整方向掉頭向下。

　　宏觀因素看來(lái)，充足的資金流動(dòng)性帶來(lái)了上半年樓市的繁榮，但下半年慣常的信貸收縮顯然將會(huì)對(duì)此造成明顯影響。隨著5月份新增貸款又放出高量，市場(chǎng)對(duì)下一步信貸收緊的預(yù)期也再次升溫。而立足本土，上月，深圳綜合配套改革總體方案獲批，“擴(kuò)關(guān)”的步伐又再次加快。一旦關(guān)外廣闊土地與海量低價(jià)房開(kāi)始充實(shí)關(guān)內(nèi)有限的房地產(chǎn)市場(chǎng)，“稀缺資源“也不能再一廂情愿地成為關(guān)內(nèi)樓價(jià)高企的原因。

　　郭建波表示，隨著房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，除了市場(chǎng)上的投資客之外，目前深圳的自住需求已經(jīng)很難跟上房?jī)r(jià)抬升的速度，當(dāng)自住需求逐漸被擠出這個(gè)交易市場(chǎng)時(shí)，交易將再度縮量，這將使高房?jī)r(jià)無(wú)所支撐。