開發(fā)商：房價低過地價責(zé)任誰負？

　　買房人：房價持續(xù)上漲誰還買得起房？

　　專家：切勿讓高價土地成房價上漲推手———

　　如今的土地市場再次呈現(xiàn)出熱火朝天的興旺，廣渠路10號地剛剛塵埃落定，富力地產(chǎn)以10.22億元拿下2009年北京地王的“氣魄”至今依然是人們茶余飯后的談資，而體量更大、受關(guān)注度更高、預(yù)計競爭更為激烈的“廣渠路15號地”月底即將揭標(biāo)，再次聚焦了全行業(yè)的目光。

　　然而，在近期熱地?zé)豳u、高價頻出的土地市場“興旺”背后，一股股暗流也正在隨波涌動，《北京青年報·廣廈時代》近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著近期北京樓市上多塊土地爭奪“白刃戰(zhàn)”愈演愈烈，這些熱點地塊周邊在售項目已經(jīng)普遍出現(xiàn)“觀望”態(tài)勢，在賣與不賣、漲與不漲間彷徨，由高地價引發(fā)的觀望情緒，正在各房地產(chǎn)項目間如同“流感”般蔓延……

　　●市場發(fā)現(xiàn)●

　　熱地周邊樓盤 捂盤待漲急煞買房人

　　“我們的項目這個月是開不了了，什么時候再開盤還是得等董事會開會決定，我們也都在等通知。”這是近日廣渠路某項目負責(zé)人在本報多次致電詢問開盤時間時，始終不變的回復(fù)。該項目從去年開盤以來持續(xù)熱賣，每次開盤放出的小量房源均供不應(yīng)求，一搶而空。原定于5月底開盤的一棟樓遲遲難以“露出廬山真面目”，而數(shù)百套房源前焦急等待的，是已經(jīng)排號多月的數(shù)以千計的買房人。按照項目方最新答復(fù)，這棟樓的開盤時間，已經(jīng)被延至7月中旬左右，具體時間依然待定。

　　無獨有偶，西大望路和東四環(huán)區(qū)域作為樓盤扎堆的傳統(tǒng)置業(yè)重點區(qū)域，多個項目在經(jīng)歷前一段時間的熱賣之后也打起了“太極”，原本已經(jīng)確定開盤的項目突然間又“偃旗息鼓”，變得悄無聲息，詢問下往往以銷售證未取、手續(xù)不全為由進行回復(fù)，即便是已經(jīng)開盤的項目，也成了“數(shù)米下鍋”、“分外節(jié)省”，原本計劃開盤的整棟樓變成了一個單元甚至一個樓層，供應(yīng)量大幅減少，等待已久的買房人也因此抱怨聲四起。

　　“我從年初就排了號等著選房，已經(jīng)開了兩次盤，結(jié)果到現(xiàn)在都沒能選上房，開發(fā)商一直讓我再等等，說下次開盤讓我們優(yōu)先選房。可到現(xiàn)在什么時候再開盤依然遙遙無期，可以看到的是，房價一路飆升，從當(dāng)初的萬元/平方米出頭到現(xiàn)在16000元/平方米左右，每平方米漲了五六千元，依然是一房難求，這么一直漲下去，我真的懷疑自己還能不能買得起，還有沒有信心再等下去。”一直在苦苦等待東四環(huán)某項目開盤的白領(lǐng)買房人張先生話語中充滿無奈。

　　“現(xiàn)在但凡好地段的房子，不管漲幅多大幾乎都是供不應(yīng)求，光是找關(guān)系、托朋友的條子，每個項目的負責(zé)人那里都是一大堆，光安排關(guān)系戶都不一定安排得過來，開發(fā)商自然是有備無患，底氣十足�！蹦迟Y深業(yè)內(nèi)人士的話，一定程度上反映了眼下的市場現(xiàn)實。文/邱旸

　　●尋根問底●

　　高地價導(dǎo)致周邊房價水漲船高

　　開發(fā)商有房不賣，為的是什么？在經(jīng)歷長達一年半的市場冰封夢魘后，如今的市場熱度需求爆發(fā)理應(yīng)讓開發(fā)商“如饑似渴”地迎合市場才對，怎么會出現(xiàn)眼下這般“欲語還休”的曖昧，大吊買房人的胃口？是市場熱得太快讓開發(fā)商再次捂盤追求利潤最大化？還是擔(dān)心賣得太快開發(fā)進度跟不上的“銷控策略”？抑或是激烈市場競爭下的“囤積居奇”，務(wù)求蓄水到位一擊必中？一個個疑問如“連珠炮”般砸在開發(fā)商的面前，也狠很砸在了買房人的心坎上。

　　“應(yīng)該說，這些問題在市場好的時候也都是長期存在的，商業(yè)原本就是逐利性的行為，溢價成果越大，回報自然越高，這是任何人都明白的道理。但是在眼下，這些熱點區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)的樓盤觀望捂盤，卻有著更為特定因素的困擾，從某種意義上講，開發(fā)商不斷延遲開盤，也是實屬無奈�！睎|部某重點項目負責(zé)人在接受采訪時，私下里也表達了自己的無奈，而這種無奈，便來自近期土地市場的熱賣，天價地頻出之下，周邊項目地震也隨之引發(fā)。

　　以廣渠路10號地為例，該地塊7萬平方米左右的體量拍出10.22億元高價，合樓面價達15000元/平方米以上，這個土地價格甚至高過了周邊部分項目不久前剛剛打出的開盤價，區(qū)域價格立刻被明顯拉升，反應(yīng)最快最迅速的正是周邊二手房市場，“最近不少掛出房源的業(yè)主紛紛給我們打電話，要求暫停出售，或者直接提價15%以上，最主要的原因就是周邊土地價格不斷攀高，很可能拉動區(qū)域房價，二手房業(yè)主都愿意再等等，期待更大價格上升空間�！蔽鞔笸�路某知名中介門店銷售員小王接受采訪時表示。采訪中了解到，受廣渠路10號、15號地影響，廣渠路和大望路周邊二手房坐地起價，樂成國際、珠江帝景、石韻豪庭、富力城等重點項目二手房價格普遍上漲，中介報價紛紛上調(diào)1500-2000元/平方米不等，年初這些區(qū)域二手房價格普遍在15000-18000元/平方米之間徘徊，目前出售價格基本都在17000-20000元/平方米左右，甚至更高。

　　“不是我們不想賣房，公司內(nèi)部也存在著很大壓力和分歧”，筆者從上文提到的廣渠路某熱點項目內(nèi)部了解到，目前決策層對何時放盤，具體放量也是舉棋不定、爭論不休，“年初的熱賣可以說是領(lǐng)跑了北京市場，而當(dāng)時的低價開盤正是熱銷的最根本因素，隨著客戶量的不斷積累，供需比現(xiàn)在已經(jīng)達到了1：10以上，隨著周邊地塊的高價頻出，更多的買房人被地段稀缺性和升值前景吸引來，都想在這里買房，漲價也是順理成章，然而漲多少合適，沒人敢打這個包票。廣渠路10號地樓面價就達15000元/平方米以上，論地段毫不遜色的我們項目，房價應(yīng)該是多少？現(xiàn)在已經(jīng)有這樣的爭論，就是前期的熱銷是以低價傾銷大大減少公司利潤換來的，這個責(zé)任恐怕誰也擔(dān)不起�！毕�息人士將個中原因一一道來。據(jù)了解，該項目的一再延后開盤還有一個不為人知的原因，那就是在等區(qū)域內(nèi)另一個“重磅炸彈”——毗鄰該項目的廣渠路15號地競價結(jié)果，月底該地塊“群雄逐鹿”的最后揭曉，將直接決定著周邊多個項目后續(xù)房源的價格制訂�！艾F(xiàn)在看來，該項目17000元/平方米左右的銷售均價是顯而易見的了。”市場分析人士指出。

　　●專家觀點●

　　切勿讓土地高價成房價上漲推手

　　來自亞豪機構(gòu)、中國指數(shù)研究院等市場研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，北京市場上2007年樓市大熱時拿地的項目在眼下普遍面臨著開發(fā)進度和價格制定上的疑難和瓶頸，萬科2007年以17億拿下的建面約15萬平方米的西大望路17號早已經(jīng)蓄勢待發(fā)，但其高于萬元/平方米的樓面成本及周邊的珠江帝景、禧福匯等項目價格的競爭優(yōu)勢讓萬科在價格制訂上左右為難，低于20000元/平方米開盤顯然讓開發(fā)商難以接受，因此一直遲遲難以推上臺前，開盤依然是遙遙無期，毗鄰清華大學(xué)的龍湖·唐寧ONE當(dāng)年的拿地成本就在12000元/平方米左右，累算其高端公寓的品質(zhì)和建筑成本，目前該項目銷售均價已達28000元/平方米左右，價格節(jié)節(jié)攀升，如此高價也讓眾多普通買房人只能“望房興嘆“，凡此種種，不一而足。

　　“地價降不下來，房價回落自然也無從談起，我們可以看看2007年左右高價拿地的那些項目，經(jīng)過一年半左右的開發(fā)周期如今也基本都在醞釀上市了，而價格是橫亙在這些項目中間不可逾越的現(xiàn)實鴻溝。“百達行投資顧問中心總監(jiān)張艷接受采訪時表達了自己的觀點。

　　“地王”頻現(xiàn)，房價也是水漲船高，這就導(dǎo)致很多人不得不擔(dān)憂，眼下土地市場的不斷趨熱將可能導(dǎo)致樓市再次掀起一輪漲價潮。“亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理王英男指出，決定房價的根本因素還在于市場的供求關(guān)系,而“地王”的出現(xiàn)會影響到人們對房價的相對預(yù)期,購房者擔(dān)心房價暴漲而選擇入市,間接改變了供求關(guān)系,從而帶動房價上漲。從目前市場上的種種跡象看來，這一擔(dān)憂正在轉(zhuǎn)為現(xiàn)實。

　　而在SOHO中國董事局主席潘石屹看來，廣渠路15號地已經(jīng)成為測量北京土地市場是否理性的測溫計，“廣渠門外10號地由于面積較小，還不能判斷土地市場的風(fēng)向，如果廣渠路15號地以及6月份即將入市的幾塊地的價格都‘發(fā)瘋了’，那么土地市場就真的陷入狂熱了，勢必導(dǎo)致周邊樓盤的進一步價格上漲。”潘石屹說。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，目前來看，樓市的回暖已從一線城市蔓延到二三線城市。因此預(yù)計未來一段時間，土地市場仍將保持活躍,近期房價也仍將保持上升態(tài)勢。但在全球經(jīng)濟沒有好轉(zhuǎn)、國內(nèi)信貸寬松的背景下,這種由地價推高的房價最后很可能會演變?yōu)闃鞘信菽��?/p>

　　“目前看來，土地交易中依然存在著不少非理性因素，土地拍賣的“價值發(fā)現(xiàn)”功能在有些時候處于“失靈”狀態(tài)，土地拍賣的首要目的是使地價真實反映出市場的供需狀況，而我國的土地是壟斷的，供求之間本來就不對等，這導(dǎo)致土地的價值不是在市場拍賣中被“發(fā)現(xiàn)”，而是在市場拍賣中被放大甚至成倍放大。土地拍賣本身就在制造地價泡沫。中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認為，“樓面地價高出同區(qū)域房價不太正常，這其中可能存在很大風(fēng)險”。

　　在專家們普遍看來，要讓普通老百姓買得起房，不能“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，更主要還應(yīng)從源頭有效控制地價，地價控制了，政府也才有足夠的底氣去控制房價非理性暴漲。“切勿讓土地高價成房價上漲的幕后推手”，北京易居研究院副院長牟增彬的看法，得到了所有受訪行業(yè)人士的共鳴。（記者 邱旸）