近期，關(guān)于樓市的報(bào)道越來(lái)越讓人看不懂，昨天說(shuō)漲，今天說(shuō)跌；剛剛說(shuō)樓市回暖，馬上就來(lái)了個(gè)“倒春寒”；歡呼熱銷(xiāo)的有，質(zhì)疑退房的有，五花八門(mén)的報(bào)道，實(shí)在讓人看了一頭霧水。

　　唱多派

　　觀(guān)點(diǎn)1：投資客入市助推樓市趨暖

　　在經(jīng)過(guò)了3、4月的回暖之后，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為5月的成交會(huì)有所萎縮。但是出乎意料的是，5月的樓市仍穩(wěn)定回升，“暖”勢(shì)不改。有分析人士指出，主要是改善型及投資性需求已經(jīng)重出江湖。

　　在業(yè)內(nèi)看來(lái)，樓市內(nèi)置業(yè)者的結(jié)構(gòu)正在發(fā)生微妙變化。有市場(chǎng)分析師指出4月以來(lái)，上海、深圳等地大戶(hù)型、高端住宅的銷(xiāo)量十分可觀(guān)，此類(lèi)產(chǎn)品顯然是面向改善型和投資性需求的。

　　樓市有一個(gè)傳導(dǎo)性，去年四季度樓市迎來(lái)利好后，上海樓市的反應(yīng)是由外圍向市中心、由剛性需求到改善性和投資性需求的一種延伸，其中價(jià)格仍起到關(guān)鍵作用。分析人士指出，有人只看到前期剛性需求關(guān)注的普通住宅價(jià)格降了，由此帶來(lái)成交回暖，隨后有些開(kāi)發(fā)商反過(guò)來(lái)采取漲價(jià)措施，而后面入市的屬于追漲。其實(shí)不然，高檔住宅的價(jià)格其實(shí)也降了，只是降價(jià)動(dòng)作比普通住宅慢一拍，且降后的價(jià)格在普通消費(fèi)者眼里仍很高。近期步入高端住宅市場(chǎng)的投資者還是在降價(jià)的基礎(chǔ)上被吸引進(jìn)來(lái)的。

　　“不少企業(yè)有了資金后，投資股市不放心，還是寧愿選擇不動(dòng)產(chǎn)。 ”一位正在銷(xiāo)售上海某甲級(jí)寫(xiě)字樓的代理商坦言，上海辦公樓市場(chǎng)的投資需求還是存在。分割比較合適的小單元就有吸引如溫州客等聯(lián)合落單的可能；也有企業(yè)買(mǎi)下樓層后，能放租就放租，租不出去暫時(shí)空著也無(wú)妨。

　　觀(guān)點(diǎn)2：土地市場(chǎng)出現(xiàn)回暖

　　另一種支持回暖的觀(guān)點(diǎn)是，目前，上海的土地市場(chǎng)暖意融融。除政府推地節(jié)奏有所加快外,成交價(jià)格也出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。 2008年,由于開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張和樓市低迷,上海土地市場(chǎng)頻頻出現(xiàn)流標(biāo),流標(biāo)住宅用地比例達(dá)38%。而今年一季度上海流標(biāo)情況基本絕跡。

　　5月以來(lái)上海新供應(yīng)土地陸續(xù)推出。即使在五一期間,上海市政府依舊推出了5塊住宅用地。根據(jù)同策咨詢(xún)提供的數(shù)據(jù),僅今年一季度,上海市規(guī)劃和國(guó)土資源局出讓110幅地塊,共計(jì)515公頃。而金地集團(tuán)溢價(jià)8成拿下并非位于市中心地位的青浦地塊,以及綠地集團(tuán)近10億元追捧松江地塊的舉動(dòng),也讓業(yè)界感到大有“地王回歸”的暖意。

　　開(kāi)發(fā)商在拿地策略上的變化來(lái)自住宅“去庫(kù)存化”的迅速緩解和隨之而來(lái)的資金鏈放松。

　　摩根大通首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)師龔方雄表示,今年以來(lái)消費(fèi)者購(gòu)房踴躍,這讓房屋住宅需要消化的量,就全國(guó)范圍內(nèi),從原本的兩年縮減到了7個(gè)月,很多城市的房產(chǎn)將從“供給過(guò)剩”轉(zhuǎn)向短期“供給不足”。他還認(rèn)為,由于消費(fèi)者將流動(dòng)性注入了市場(chǎng),各地開(kāi)發(fā)商又在積極購(gòu)買(mǎi)土地,并助推整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)向好發(fā)展。

　　唱空派

　　觀(guān)點(diǎn)1：退房率升高多空分岐增大

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)能否繼續(xù)回暖尚不確定之時(shí)，樓市退房率升高，表現(xiàn)出多空雙方分歧增大，博弈的加強(qiáng)。

　　今年以來(lái)，在樓市成交回暖、許多項(xiàng)目宣告“開(kāi)盤(pán)即售罄”同時(shí)，退房現(xiàn)象卻不斷增加。近日，上海徐家匯地區(qū)的高檔樓盤(pán)尚海灣豪庭遭遇百套住宅的成交合同被撤銷(xiāo)。據(jù)了解，該樓盤(pán)的原投資者是香港某投資機(jī)構(gòu)，在去年6月以每平方米33000元左右的價(jià)格買(mǎi)下后，原打算整體出租，豈料金融危機(jī)爆發(fā)后租金跳水，無(wú)奈賠款撤單。

　　從公布數(shù)據(jù)看，今年截止到5月10日，上海商品住宅共成交46554套，撤銷(xiāo)1968套，撤銷(xiāo)率是4.23%；相比之下，2008年全年上海商品住宅成交76583套，撤銷(xiāo)2659套，撤銷(xiāo)率是3.47%。也就是說(shuō)，上海樓市今年前5月撤銷(xiāo)的絕對(duì)數(shù)量已超過(guò)去年全年總量的7成，撤銷(xiāo)率接近2007年下半年投資高漲時(shí)的4.32%。

　　從全國(guó)一季度情況看，北京的退房率逾4%；西安的一手房退房率為6.7%，深圳、長(zhǎng)沙、杭州、成都等退房率也居高不下。

　　業(yè)內(nèi)分析人士指出，退房率飆升，意味著市場(chǎng)多空分歧增大，往往與樓市中期見(jiàn)頂聯(lián)系在一起。撤銷(xiāo)率上升僅是一個(gè)縮影，市場(chǎng)普遍擔(dān)心的是，若價(jià)格繼續(xù)上漲，后市需求將難以支撐房?jī)r(jià)，招致新一輪調(diào)整的危險(xiǎn)也將增加。

　　觀(guān)點(diǎn)2：高庫(kù)存樓市回暖底氣不足

　　對(duì)于土地拍賣(mài)回暖，也有業(yè)內(nèi)人士指出，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)土地庫(kù)存量居高不下，國(guó)內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化迄今十年間，房地產(chǎn)土地存量超過(guò)10億平方米，中國(guó)房市仍面臨著前所未有的“去庫(kù)存化”重任，樓市回暖無(wú)從談起。

　　到2008年，商品房銷(xiāo)售緊縮，“庫(kù)存”問(wèn)題凸顯。北京市國(guó)土資源局局長(zhǎng)魏成林說(shuō)，一方面是持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一方面是吃到肚子里無(wú)法消化的土地，金融危機(jī)下不少開(kāi)發(fā)商難以面對(duì)巨量土地“庫(kù)存”。

　　著名國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)戴德梁行的一份研究報(bào)告稱(chēng)，1998年至2008年10年間，中國(guó)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地購(gòu)置面積達(dá)31.3億平方米，截至2008年底，開(kāi)發(fā)量?jī)H為19.4億平方米，約12億平方米土地滯壓在開(kāi)發(fā)商手中。

　　國(guó)家信息中心首席經(jīng)濟(jì)師范劍平認(rèn)為，我國(guó)首次面臨房地產(chǎn)“庫(kù)存”調(diào)整。海爾地產(chǎn)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)盧鏗說(shuō)：“目前，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展最大的阻力是存貨。 ”上海一家房地產(chǎn)公司到2008年底擁有2000多萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，如按照當(dāng)年銷(xiāo)售速度，這些土地要開(kāi)發(fā)32年。

　　戴德梁行中國(guó)區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮認(rèn)為，近期各地土地市場(chǎng)的確開(kāi)始有所活躍，還有個(gè)別溢價(jià)幅度較大的收購(gòu)現(xiàn)象發(fā)生，但這種現(xiàn)象并不會(huì)普遍發(fā)生，較高的負(fù)債水平和存貨數(shù)量，仍然是房地產(chǎn)企業(yè)存在的整體現(xiàn)象�，F(xiàn)階段發(fā)展商更為注重自身資產(chǎn)負(fù)債水平的恢復(fù)，將有限的資金用在現(xiàn)有存量項(xiàng)目的建設(shè)上。“整體土地市場(chǎng)仍舊處于調(diào)整之中。 ”

　　角分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)界普遍認(rèn)為樓市回暖也許只是暫時(shí)現(xiàn)象，大部分房地產(chǎn)公司在購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)顯得猶豫不決，甚至停止購(gòu)地，害怕資金被套牢，這使房地產(chǎn)市場(chǎng)真正回暖缺乏堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。(李偉)